浅析离婚案中的房产纠纷

浅析离婚案中的房产纠纷
离婚诉讼通常都要解决三个问题：感情是否破裂，子女如何抚养，财产怎样分割。大部分案件的主要问题已不是解除婚姻关系，也不是子女的抚养，而是现有的住房在离婚时的重新分配。男女双方在表示愿意解除婚姻关系后，确在为争夺房产或居住权而唇枪舌剑，甚至闹得焦头烂额。对多数当事人而言，房产是婚姻中投资最大的一项财产，在财产分割中无疑是最重要的问题。我国住房法律制度呈现多样性，权属状态包括完全所有权、部分所有权以及承租房屋等。“由于立法体例及技术要求，法律规定必须言简意赅，不可能过于详细。”
1、婚姻法没有针对离婚时的房产处理作出特别规定。新婚姻法实施后，司法解释中属于婚前个人所有的房产，夫妻共同生活八年后将转化为共同财产的规定，因与新婚姻法相抵触，不再适用。
2、最高人民法院在近几年颁布的两个婚姻法司法解释中确定了离婚时房产处理的若干规则，其“落脚点都是为解决实际中大量存在的关于房改房等有福利性在内的房屋争议问题”
3、而这些规则在处理纷繁复杂的婚姻房产争议时未免显得捉襟见肘。房产作为一种主要的不动产本身也是物权立法关注的重点，当物权法遭遇婚姻法，其中似乎呈现出若干矛盾与不甚清晰之处。
关于房产纠纷的解决存在两大问题：一是法律适用的不统一，同样情况不能得到同样对待；二是在个案的处理上发生的法律效果与社会效果的冲突时，法官束手无策，没有达致统一的技术和方法。”
4、尽管我国有关法律及其司法解释正在不断地完善，而法官对疑难问题的公正处理并不是可以简单地依据法条就能解决的，必须借助于透彻的法理分析才能科学而公正地判定处理依据。
5、“能否依法理补充法律漏洞，我国虽对此无明文规定，但在社会、经济发展迅速而法律相对滞后的情况下，运用法理补充法律漏洞已越来越得到司法实务界的认同。”
6、本文选择处理婚姻房产中三个疑难问题所作的法理分析，属一孔之见，以期对相关问题的公正处理有所裨益。
一、一方婚前按揭贷款的房产在离婚时的归属
随着我国住房制度的改革和现代社会的发展，以按揭贷款的形式购买房产已经成为城镇居民普遍采用的一种买房方式。在按揭贷款购房过程中存在购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系和购房者与银行之间的借款合同关系。当购房者与开发商签订购房合同，付清首付款并在银行办妥按揭贷款手续，开发商就申请为购房者办理房产证，购房者与开发商之间的购房合同关系就告终结。购房者此时已经取得所有权，只是基于与银行之间的借款合同在该房产上设定了抵押权，使得购房者行使所有权时受到了限制；购房者向银行偿还借款的行为，属于购房者与银行因贷款而产生的债权债务关系，并不影响所购房产所有权的归属。
当夫妻之间的感情已经破裂并最终走向法庭进行离婚诉讼时，一方婚前按揭贷款购买的房产，由于其价值高，用途大，而往往成为双方主要争点。婚姻法司法解释（二）第二十一条第（一）款规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”笔者认为，司法解释的这种规定不能解决法官公正处理该类争议时的法律适用问题。面对该类争议，在双方当事人不能协商处理时，法官不得拒绝裁判。
对于一方婚前按揭贷款的房产归属问题，依婚姻法所确立的婚后取得财产为共同所有制的原则，自可推出：婚前取得的房产为一方个人财产，婚后取得的房产则为夫妻共同财产。公正处理这一问题的难点是，该类房产究竟是何时“取得”的？
现举例来分析。甲男为婚后生活需要，于2002年1月1日与某开发商签订预售商品房购房合同，以个人存款首付10万，按揭贷款40万；2002年2月1日，该购房合同依法在房地产管理部门登记；2002年3月1日，甲男交付首付款，并与特定的银行签订借款合同，开始分期偿还贷款；2003年1月1日，甲男与开发商签订房产交接确认书，取得该房产钥匙；2003年2月1日，开发商和甲男向房地产管理部门申请办理房产证；2003年3月1日，房产证下达。甲男购房过程的关键环节依图所示：
若甲男乙女分别在A段、B段、C段、D段缔结婚姻，并且房产证下达后仅有甲男一人姓名，婚后用共同财产按借款合同的约定偿还了部分贷款，但双方对该房产的归属均未约定。2006年3月1日，乙女以感情不和为由提起离婚诉讼，并提出婚后参与偿还了部分贷款，应将该房产作为共同财产进行分割的请求。经法庭调解，甲男同意离婚，但主张该房产的产权为婚前个人财产，不同意分割，双方对离婚后该房产的处理不能达成协议。该房产究竟怎样处理才是公平的呢？
该问题至少可以有以下三种答案：其一、依照物权法（草案）第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法（草案）中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若甲男乙女在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。其二、在考察购买房产的实际状况时，若甲男乙女夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于甲男支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但甲男婚前单独支付的部分是其个人财产。其三、甲男乙女缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为甲男乙女的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为男方个人财产；如二人离婚，甲男只需返还与乙女夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半；当然，甲男能提供证据证明其以个人婚前财产支付全部贷款的除外。
以上三种答案正好是处理该类房产争议时的三种思路。
第一种可归结为严格依照法律概念和法律文本遵循特定的法律理论，如物权行为理论，推导出解决婚姻房产争议的答案。可以说这种推导本身在逻辑上是无懈可击的。但唯一也是致命的问题在于其结论不符合社会认可的公平观念和立法本意。比如在前文例子中就有可能出现乙女完全没有出钱却能仅因为结婚登记成为房屋共有人的结果。这一结果不但为普通民众不认可，也违背了婚姻立法改革确立的婚前个人财产独立的本意。在这种情况下，如果仍然坚持让现实适应理论，那就是典型的削足适履。当然，为了理论的圆满，我们可以将婚姻房产确定为不动产物权取得时间以产权证取得时间的例外。但这一原则本身已有基于法院判决，房屋继承，自建房屋三项例外，在加上这一例外和其它可能的例外，就会像昔日洛克批驳萨维尼时所言：法律原则应有严肃性，例外一多，原则也就不成为其原则了。

第二种可归结为抛开法律概念和法律框架，完全依世俗较为认可的公平观念来处理婚姻房产争议的答案。夫妻出钱多，房产是夫妻的；个人出钱多，房产是个人的。看上去非常公平。这种处理方式其实颇有英美法系衡平法遗风。然而，衡平法毕竟消亡了。过于随意的法律演绎使得法官自由裁量权太大，法官就有可能会变成不讲法理的“独裁”，即便在英美法系的国家也不能得到认可，更不要说承继了大陆法系传统的中国法律。
第三种可归结为结合婚姻法立法本意和公正处理婚姻房产争议的需要做一定的法律分析后推导出的答案。“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓‘万变不离其宗’，故应当认定为一方的个人产。”将这一原理用以解决一方婚前按揭贷款的房产归属问题时，可以推导出法官公正处理该类房产争议的思路：夫妻一方婚前以个人财产按揭贷款购买的房产，在离婚时房产证仍然登记在该方名下，该房产的性质仍为其个人财产，按揭贷款为其个人债务；婚后配偶一方参与清偿贷款的，该行为并不能改变该房产为个人财产的性质；在离婚分割房产时，剩余未归还的贷款，应为一方个人债务；对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，可以理解为是用共同财产偿还了一方的个人债务，故应予以返还。部分学者也认为，对一方婚前按揭贷款购买的房产，离婚时房产判归支付首付款的一方比较合理，婚姻关系存续期间用共同财产支付的贷款，应当属于夫妻共同财产，由获得房产的一方给对方一半的补偿，这样处理也比较好执行，其可以在离婚后继续归还银行贷款。
综上所述，一方婚前按揭贷款的房产应当以支付首付款而非以房产证的取得作为所有权取得的根据，物权法（草案）中相关规定至少对依法公正确认该类房产在离婚时的归属上不能适用。鉴于目前司法实践中存在上述三种作法，笔者建议最高人民法院在后续的婚姻法司法解释中，应当根据婚姻法立法本意与公正处理该类房产争议的有机结合设定处理规则，以统一全国法院处理该类房产争议时的法律适用。