离婚案件房改房处理的若干意见

离婚案件房改房处理的若干意见
随着市场经济的建立和发展，我国城市住房制度改革日趋深入，以房改优惠价购买已承租公房全部或部分产权的家庭越来越多，由此产生的纠纷也日渐增多。结合司法实践中的具体做法，对离婚案件中房改房的处理问题作一探讨。
一、房改房的法律性质及特点
房改房是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该公房的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。具体而言，房改房又包括部分产权的房改房和全部产权的房改房，前者指职工以标准价购买住房，从而取得住房的占有权、使用权和有限的收益权和处分权；后者则指职工以成本价购买住房，拥有房屋的全部产权。
从法律性质上讲，部分产权的房改房实际上是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。该“共有”表现在：1.购房者所购住房的价值构成上包含有售房单位的出资部分，并且各自占有一定比例。部分产权的房改房的标准价是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工龄折扣等方法后的优惠价格，故其低于成本价，更低于市场价，不再是房屋商品价值的完整体现。实际上，标准价低于成本价的部分，是作为对职工的优惠补贴而由售房单位负担的，由此就形成了售房单位和购房人对住房的不同产权比例。（这一点在产权登记时应有记载）2.购房者将住房转让、出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后，由售房单位和购房者按各自产权比例分配。3.购房者将该房进入市场交易时，售房单位享有优先购买权和承租权。
相对部分产权而言，全部产权的法律性质简单得多。购房者以成本价购买其承租的公房后，该公有住房就变为私有住房，购房者系该房的所有权人并取得房屋所有权证，但其在行使所有权时要受到一定的限制。比如，购房者在购房款未付清并未住满五年的，不得出售、出租和转让该房屋。
依现行的有关规定，房改房具有以下特点：
1.主体的特定性。房改政策明确规定，售房对象是具有城镇常住户口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房条件的职工。
2.房价的优惠性。亦即房屋的出售价格并未完全体现房屋本身的商品价值，而是具有政策优惠和福利补助的双重属性。
3.购房的限定性。公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意购房为前提，且每个家庭只能享受一次。
4.产权的制约性。购房者对所购公有住房行使占有、使用、收益和处分权时，受到原产权单位的一定的限制。
二、离婚案件中房改房的处理应遵循的原则
鉴于房改房案件的特殊性，又由于立法的相对滞后，使得离婚案件中房改房的处理问题缺乏相应的配套法律法规和司法解释作有效的调整，此时，强调法院遵循必要的处理原则以正确、合理地解决纠纷，无疑具有非常重要的意义。
1.有利于推动国家城市住房制度改革顺利发展的原则。现行的房改房既区别于原有传统的福利分房，又不同于商品房。因此，对于能促进房改发展的，依据有关的法律法规和政策的精神，就要大胆立案、审理，依法予以保护；凡是妨碍房改深入发展的，不应予以保护。
2.照顾妇女儿童合法权益的原则。根据我国的婚姻法、妇女权益保障法、未成年人保护法的有关规定，处理离婚案件时，在男女双方同等条件下，应特别保护妇女的权益。涉及房屋及其他财产的分割时，要有利于未成年子女的健康成长，对抚养子女方予以照顾。
3.保护产权人合法利益的原则。司法实践中，既要注意保护职工个人的产权利益，使职工所享有的产权得以依法转让、出租、抵押和继承，同时，又要注重保护售房单位的产权利益，并充分考虑售房单位的意见，以利于把问题处理好。比如，职工以标准价购得的部分产权房屋中，售房单位享有一定的产权比例，也是房屋产权的共有人，其权益不容侵犯。
4.方便生活、减少矛盾的原则。住房制度改革的目的是切实解决群众住房困难，满足居民的住房要求。
三、审判中房改房的财产性质之认定及处理
离婚案件中有关房改房的处理中关键问题是，夫妻双方所取得的全部产权或部分产权的房改房是否属于夫妻共同财产。
对属于夫妻共同财产的，要进行分割；不属于夫妻共同财产的归一方所有。而认定是否属于夫妻共同财产的前提是职工作为购房人领取了房地产部门颁发的全部产权或部分产权证明书，即房屋所有权或共有权证和土地使用权证，以标志其已实际取得了全部产权或部分产权。
对此，在实践中要注意：第一，当事人已实际占有、使用和支配房改房但并未取得产权证的，法院将其居住的房改房作为夫妻共同财产或一方个人财产予以判决的作法是值得商榷的。第二，有的地方在售房单位售出房屋后统一由房改办制发房屋所有权证书作为购房者取得产权的依据，是违反我国有关房地产的法律和法规的。因为房改办不能代替行使房地产管理部门的法定职能，故其制作的房屋所有权证书不具有法律效力。第三、购房者未取得产权证的意味着其未取得全部产权或部分产权，故夫妻在离婚时不能对房屋进行分割，但购房者所缴的房款可按实际情况依法分割。对婚后双方共同出资，或婚前一方出资婚姻关系存续5年的，或婚前一方借资购房而婚后共同清偿债务的，可将房改款作为夫妻共同财产予以分割。同时，若夫妻双方对该房有承租权的，可依最高院的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》之规定，分别情形确定公房的承租权或经济补偿或经济帮助。
在购房者已实际取得了全部产权或部分产权的案件中，再依不同情形决定其是否属于夫妻共同财产：
1.凡在夫妻关系存续期间，夫妻双方或一方以房改优惠价所购的房改房，均应视为妻共同财产。其理由是：第一，依《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第12条规定：“在婚姻关系存续期间，夫妻各自或共同劳动所得收入和购置财产，各自或共同继承、受赠的财产，都是夫妻共同财产。”此所谓“劳动所得收入”于本单位职工而言，除了日常工资外还应包括各类奖金、补贴、单位分发的实物等福利，故职工以优惠价购买的房改房，其单位补贴的差额部分，应视为共同财产的范畴。第二，“按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”，故夫妻双方都有参加房改的权利，但却只能在一方单位购买房改房，另一方参加房改的权利体现在购房款的优惠上。因此，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方，相应的，这种住房的产权也应属于夫妻共有。对属于共同财产的房改房，若双方有约定的，可依约处理，对没有约定的，可据实际情况进行分割具体方法见后。

2.对婚前一方借资或采取分期付款取得全部产权或部分产权，婚后由夫妻双方共同偿还剩余债务或支付后期付款的，可根据出资比例确定婚前全部产权或部分产权的比例，对婚后所占全部产权或部分产权的比例依夫妻共同财产处理。
3.夫妻居住的一方父母单位的公房，以房改优惠价购得后，可否作为夫妻共同财产予以分割﹖这应分别两种情况说明：其一，父母以自己名义并出资参与了单位的房改，或者夫妻共同出资但以父母名义参与单位的房改的，如果该夫妻无购房资格，比如不具有本市常住户口或未实际居住以上或他处有住房的，则在前一种情形下，夫妻并未取得房屋的产权，故不能就其进行分割，但可明确该房由父母一方子女居住使用，符合共同承租条件的可给予另一方经济补偿；在后一种情形下，夫妻对房屋亦无产权，但对其交纳的房改款可作为夫妻共同财产予以分割。同样，居住使用权问题可同上处理方法。其二，在前述情形下，如果夫妻有购房资格，可依“购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有”的规定，确认该房屋为家庭共同共有财产。夫妻离婚时，可先将夫妻占家庭共同共有财产的部分分割出来作为夫妻共同财产，然后再进行分割。
四、离婚案件中房改房的具体分割办法
1.实物分割法。基于当事人对政府给予的一次性优惠均享的精神，加上当前城市住房供需矛盾比较突出的现实，实物分割法仍有存在的必要性，但其在适用时一般要符合以下条件：第一，房屋本身必须可以实际分割、分室居住，且不会破坏房屋主体的结构或影响其他邻房；第二，不给离婚后的双方生活带来不便或激化双方本有的矛盾。
2.经济补偿法。即将房改房确定为一方所有，而由取得房屋产权的一方给予另一方经济补偿。该方法在审判实践中所面临最大的、争议最多的问题是如何确定经济补偿的标准。究竟是依购房者以优惠价交纳的购房款，还是依房屋市场价，或者依中间价比较价作为补偿标准﹖补偿标准可分两种情况：第一，如果房改房已符合上市交易的条件或已进入房地产交易市场的，人民法院可以该房上市交易价即市场价来确定给予对方一半价值的经济补偿；第二，对于其他的房改房，可由房改售房评估机构依据当地政府有关部门公布的同类住房房改出售的成本价或标准价，考虑房屋折旧及调整系数，以确定房屋价格，再由取得房屋全部或部分产权的一方，按所得房屋产权比例给予对方一半价值的经济补偿。
3.竞价分割法。即由法院主持，对双方争执的房屋，通过公开相互竞价的方法，由最高出价方取得房屋产权，另一方只得到相应的补偿。采用这种方法应具备以下条件：①双方争要房屋的态度坚决；②双方相互同意；③双方住房、经济条件基本相同；④不违反“在同等条件下，照顾抚养子女方、妇女方、无过错方”的原则。
4.暂时居住法。未取得房屋产权的一方在一定的时间里难以找到另外的住处，可以依双方协商或法院的调解或判决，由取得房屋方允许其暂时居住，暂住方在该期限内原则上要交纳与房屋租金相当的使用费及其他必要的费用。暂住期限一般不超过2年。