农村房屋买卖中常见的法律问题

　　【案情】张某系北京市通州区某村村民。1981年经申请，张某在通州区某村建筑上房3间，西厢房2间，及院落卖给李某。1993年4月6日，原通县土地管理局经审核，原通县人民政府确认张某为该房屋土地的使用者，1994年7月10日，张某与李某签订一份《买卖房屋契约》，张某以10000元人民币的价款将该房屋及院落卖给了李某，但至今未依法办理宅基地变更登记手续。

　　【律师观点】张某与李某的买卖行为，违反了我国法律的强制性规定，属于无效的民事行为。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。” 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“ 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”农村房屋是建筑在农村宅基地上。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房的买卖，名以上是买房，实际上是买地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。农村房屋在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。因此，本案中所争议的诉讼标的，虽然买卖行为已经完成，但因其行为违犯了我国法律法规之规定， 所以，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条关于“违反法律或者社会公共利益的”的民事行为是无效的，无效的民事行为是不受法律保护的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效合同。

　　三、本案争议的主要焦点是：买卖农村私有房屋是否有法可依，并如何适用法律。

　　最高人民法院〔1987〕民他字第10号《关于地方各级人民法院不应制定司法解释性文件的批复》中指出：“对审判实践中遇到一些具体问题，建议你们在调查研究的基础上，可写一些经验总结性的文章，供审判人员办案时参考，或者召开一定范围的会议，总结交流经验”。正是基于第10号批复，2004年12月15日，北京市高级人民法院下发了京高法发(2004)391号《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》。该通知主要从北京市各级法院统一执法尺度出发，对涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况和关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定以及涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则等三个方面，进行了较全面的分析、总结，明确提出了处理此类案件应坚持的三点原则，并依据相关法律规定，提出了对此类合同的效力以“认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的正确意见。

　　四、买卖建筑在集体土地上的房屋与买卖建筑在国有土地上的的房屋，有着本质上的区别。理由是：

　　1、房屋建筑在土地上，要想建筑房屋，必需首先获得土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。” 这条规定表明， 农村村民想要获得农村宅基地使用权，就必须依法经县一级人民政府批准，这既是一种行政前置审批程序，也是人民政府的职权，如果变更宅基地使用权的主体，根据土地管理法实施条例第六条规定，也必须由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记，其宅基地上的建筑物、构筑物等附着物才能随着土地使用权的转移而转移。因此，村民之间的私自买卖房屋行为，不能撤销或改变人民政府的审核权和批准权，如果原土地登记机关不同意或不批准购买人对宅基地享有使用权，其该宅基地上的建筑物就不能依法转让，否则，买卖双方的行为就违反了国家法律的强制性规定。就目前而言，我国法律没有规定同一集体经济组织的村民，可以不需要经过原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记就可以私自买卖房屋，至于村委会变更宅基地使用人更没有法律依据。

　　2、农村宅基地使用权，是人民政府基于具有特定身份的村民，无偿给与的一种特殊权利。而城市房屋的土地使用权，是房屋所有权人通过买卖来取得的，是有偿使用，出让土地的主体是国家，而买受人可以是任何人。其建筑在该土地上的房屋的买卖标的，即包括该土地上的房屋，也包括该房屋的土地使用权。

　　五、就本案的民事诉讼而言，如果人民法院判决农村房屋买卖合同有效，就已经改变或撤销了人民政府的行政审批行为，而确认行政行为是否合法抑或变更、撤销，应当根据《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，只能通过行政复议或行政诉讼来处理。由此可以看出，人民法院在民事审判活动中，如果直接判决本案农村房屋买卖合同有效，不但撤销了人民政府的行政审批行为，同时又剥夺了人民政府的诉讼参与权利，其直接后果，一是违反了国家法律规定的法定程序，二来也严重地损害了人民政府在社会上的形象，降低了人民政府的执政威信。

　　因此，就目前而言，农村村民私自买卖房屋，应依法认定无效。