农村房屋买卖常见问题探析

　　甲将所有权为其父亲丙的农村房屋出卖给乙，乙支付房款的同时，房屋交付。后因该村将成为某镇工业集中区而面临拆迁，丙即以甲卖房未经其同意为由向法院起诉，要求确认甲乙之间的房屋买卖行为无效，并由乙返还房屋。对于农村房屋买卖涉及的法律问题，虽然有很多先行者已经对此进行了大量的研究，并形成有效说、无效说、效力待定说等几种观点，但并未达成共识。审判实践中究竟应该如何处理呢?

　　农村房屋买卖涉及的法律依据及立法趋势

　　《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租房屋后，再审请宅基地的，不予批准。第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　那么，对于农村宅基地方面的规定，短时间有无根本性改变的可能呢?我们来看现公布的尚未施行的物权法第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律法规和国家的有关规定。我国的立法趋势是更加严格转让的条件。可见，对于我国这样的农业大国，农民在集体经济组织中有其特殊地位，农民以地为生。对宅基地的使用、转让国家作出禁止性规定，应该说是十分必要的。

　　农村房屋买卖合同的效力及处理

　　《合同法》第52条规定，有下列情况之一的，合同无效： 五 违反法律、行政法规的强制性规定。房屋买卖，房随地走，地随房走是原则。皮之不存，毛将焉附?因此，农村房屋的买卖在非本集体经济组织成员之间进行的，适用《土地管理法》及相关法规的规定，均应认定该房屋买卖合同无效。在现阶段，法律、行政法规没有根本性变化、也不可能有变化的情况下，那种认为在社会主义市场经济视野下，应当鼓励其交易，从而认定该房屋买卖行为有效，是严重违背党的新农村建设的政策和法律、行政法规的。

　　按照《合同法》第58条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，一旦农村房屋买卖被确认为无效，只能判决双方返还财产，并按照过错赔偿损失。在现实判决实例中，有认为符合下列情形的，可以不判令返还房屋：钱款两清的;买受人居住时间较长，且无其他房屋可供居住的;买受人对房屋进行了较大改造、装潢的。这也就是我们通常所说的无效认定有效处理说。但是，该意见在农村房屋买卖中不能适用。如果加以认同，该判决将使非本集体经济组织成员占有宅基地使用权，使农村集体土地使用权的归属发生了根本性变化，也就影响了土地政策，影响到以后新农村集体经济组织成员之间的利益分配。

　　涉及农村房屋买卖执行问题

　　最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定，对被执行人及其所抚养亲属的必需居住的房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。被执行人如果仅有农村房屋可供执行，其住房问题、宅基地转让问题是无法解决的，因此，其住房也不能作为可执行财产予以处置。也有人认为，在执行中农村房屋有价值，也是公民的合法财产，处置农村房屋可以实现债权，提高执结率。另外还可以用国家征用的方式解决宅基地转让问题，这种执行方法，看似解决了一些现实问题，但是，其首先违背了法律、行政法规的规定。再者，如果因个案执行征用该宅基地，再由被执行人重新申请宅基地，这样一来，农村集体土地的总体规划和使用就无法得到保障，就会以危害国家土地政策和整体利益为代价而保全个人利益，其结果得不偿失。