北京小产权房地下流通调查

　　严厉的地方楼市调控政策，或许正在给已近穷途末的小产权房，留出了一条生。

　　“我们已经接触了不少‘客户’，他们都是在北京没有满一年纳税和社保记录的人，他们买房子多数是为了自己住，一手房二手房都可以。”面对记者，位于北京通州区的某小产权项目的开发商销售负责人表示，在他的眼里，严厉的楼市调控政策，似乎并没有让他感觉到是“太坏的事”。

　　此时此刻，中国的政府部门，正在试图利用楼市走弱的“时间窗口”，以较低的成本解决长久以来困扰各级政府的小产权房问题。然而，这一独特购买群体的出现，却大大刺激了原本并未繁荣的“二手小产权房”流通市场，倘若如此，利益格局原本就已十分复杂的小产权问题，将因牵涉更长的利益链条，而陷入更难解决的“两难境地”。

　　完整链条

　　从北京城区向东便可到达的通州，是北京乃至全国小产权房最为兴盛的“区域”，在这里，严厉调控的政策环境之下，一条小产权房二手流通买卖的地下链条，已经成型。

　　位于北京通州的太玉园和月亮湾晓镇，都是北京最知名的小产权楼盘。月亮湾晓镇的一位业主向记者出示了他的房屋产权证，深红色封面的产权证乍看起来与普通的房屋产权证几乎一模一样，但细看后才发现，月亮湾晓镇的房屋产权证封面上竟印上了项目的标志，被替代的是正规产权证书上的国徽标志。

　　不过，在缴纳一笔“过户费后”，小产权房的“过户”，却仍能进行。记者了解到，大部分小产权房项目过户都需要缴纳过户费，其中太玉园和月亮湾晓镇都是3万元，欣桥家园是成交额的4%，房山东周各庄的一个项目则比较优惠，过户只需1万元。小产权房的开发商向记者确认，这个过户费确实不是普通的二手房买卖营业税等，而是村里面向购房人换购房合同和房产证的“手续费”。

　　记者从太玉园物业管理公司了解到，太玉园的二手房买卖过户非常简单，只需要原购房人带着销售合同和房本，现购房人带着身份证和户口本复印件便可以完成，最重要的还是3万元过户费。物业公司表示，公司收取费用后可以出具收据，不能开发票。毫无疑问，小产权房的二手房买卖并不具有法律效力。

　　太玉园所在的北京市通州区张湾村村支书刘国利告诉记者，此笔款项为物业公司收取的，与村政府无关，更不是村政府收取的——事实真的如此?

　　谁在“撑腰”

　　一项从头到尾都无法受到法律保护的交易行为，何以能够成熟运转多年?中国最基层的政权组织，实际上在这其中扮演了关键的角色。

　　位于北京通州区张湾镇的太玉园项目，实际上是一个旧村改造项目。而村委会通过注册一些公司，并以这些公司为操作平台，完成了这个旧村改造的项目。经记者查证，这一系列的公司包括——北京太玉园房地产开发有限公司、北京太玉园物业管理公司、北京太玉园商贸有限公司、太玉园(北京)投资有限公司等等。

　　记者掌握的情况表明，这一系列注册公司中有的公司是以张湾村为法人，村支书刘国利为法定代表人，有些则直接以刘国利为法定代表人，村委会主任刘春田等为股东。

　　这才是问题的实质——无论办理所谓“产权更迭”收取的“手续费”是物业公司的自主行为，还是在村委会的授意之下，但现实却是，物业公司实际上便是村委会的企业，这一关系，让一切似乎已经昭然若揭。

　　如此一来，作为村支书的刘国利便多了很多新身份，成为了众多公司的董事长。当然，这并非刘国利的首创，距离张家湾镇不远的永乐镇，镇干部谭园耀告诉记者，早先深圳在城中村改造过程中推行了村委会成立股份合作公司，这种模式正在被全国各地效仿。

　　实际上通过成立股份制企业，村集体可以以企业的身份干很多事，例如招商引资，和外来企业合搞旧村改造，将节约下来的土地用以出租经营等。但谭园耀表示，农村集体建设用地目前可以用来做租赁厂房，旅游产业用地等。

　　“从基层政府行政权利效率配置的角度看，如果最基层的政府从这个流通的过程中摄取了利益，那么他们有足够的权力保护这种交易行为以及交易结果，尽管这一切可能并不符合法律。”国家行政学院教授汪玉凯向记者表示。

　　调控“催热”

　　一个值得注意的现象是，即便在政策的围追堵截之下，小产权房在公众的视线里似乎已经进入末穷途，然而，在现实当中，小产权房的房价正在不断上涨，尤其是在“无纳税记录、社保记录未满一年的外地人购房，不提供贷款”的强力政策之下，当这一群体的住房需求转向二手小产权时，价格的上涨与成交的“渐旺”，恐怕将难以避免。

　　如在2001年间仅售1000余元/平方米，今天的二手房价格已经高达7000~8000元/平方米，十年间也涨了七八倍。一套90平方米左右的两居室，房东的报价动辄70万~80万元。由于不能贷款，房款必须一次性支付，因此真正中低收入家庭的购房人已经被洗出这个市场，更有投资客赌定小产权房能够转正，将宝押到了这个市场。

　　小产房的开发建设单位也在对买房人的热情推波助澜。房山东周各庄小产权房项目的销售对记者“拍着胸脯”保证，该项目占用的是村集体建设用地，和村里签的是70年的合同，肯定不会拆。小产权房最担心的是开发商盖不起来，如果盖起来了一般就没事。如果将来果真要拆，那么村里人给村民多少拆迁补偿，也会给外来户多少。

　　“如果短时期内的政策能够保持稳定，村里面的保护也能够兑现，我们并不觉得这是一个不可以考虑的投资途径。”温州商会的一位负责人私下告诉记者，而目前，他们甚至已经有人开始组织对各类小产权房情况的“调研”，在他们看来，这亦是一个投资渠道，

　　他向记者强调，“无纳税记录那个政策，反正已经让我们拿不到贷款，小产权房也拿不到贷款，但价格是商品房的1/3，上涨的速度还超过商品房，所以我们全资不用贷款投资小产权房，杠杆率跟以前投资商品住宅 是一样的。”

　　这恐怕是调控政策在设定之初并未考虑到的一个“意外效果”。

　　“我们还没有注意到有这个问题。”国土资源部的一位官员6月9日向记者表示，而国土资源部负责治理小产权房工作的执法检查局局长李建勤则表示，全面治理小产权房的统一政策，正在多部委之间进行会签，但对于这其中是否涉及如何处理“地下转让”的问题，他并未明确答复。