一房二卖法律风险预防

一房二卖法律风险预防 来源：未知 作者：佚名 时间：2011-01-05

　　一房二卖法律风险预防

　　孙先生向房地产开发公司购买了一套商品房。一年之后，他将这套房屋转让给了朋友赵先生，赵先生支付了全部的购房款，拿到房屋后，赵先生对房屋进行装修。但因为各种原因，赵先生一直未办理房屋所有权转让登记手续。让赵先生没有想到的是，孙先生竟然将这套房屋又卖给了郑先生。当时，孙先生对郑先生说，赵先生只是他的一个房客，两个月后租期就满。郑先生在付了房款后，立即与孙先生一起到房屋产权登记机关办理了房屋所有权转让登记手续。至此，这套房子虽然仍由赵先生住着，但产权已转移至郑先生名下。到了约定的时间，郑先生发现赵先生根本没有要腾房走人的样子，一交涉，这才发现孙先生做了手脚：他竟然把房子卖了两次。此时，房子早已大大增值，难道赵先生只能吃“哑巴亏”?

　　【法律分析】

　　现在进行二手房买卖的人越来越多，面临的最大问题就是“一房二卖”。先看《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)如何制止房地产开发企业销售新房时进行一房两卖。该解释第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”此条文的适用要注意两点：

　　第一， 买受人要有证据证明出卖人与第三人恶意串通;

　　第二， 即使买受人能够证明出卖人与第三人的恶意串通从而使得商品房买卖合同无效，但是根据物权公示公信原则，第三人由于登记而取得了房屋的所有权。此时，买受人似乎只能诉诸《解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

　　对于本案，问题在于，该《解释》是最高院出台的司法解释，用于约束房地产开发企业销售一手房时如何控制一房两卖。在该《解释》中没有起到遏制二手房“一房二卖”的作用。对此，买受人可以求助于《物权法》。

　　《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 从这一点来看，《物权法》第二十条已经最大限度地保护了买受人的合法权益。一房二卖法律风险预防(2) 来源：未知 作者：佚名 时间：2011-01-05

　　根据这条规定，买受人在进行二手房买卖的时候，可以同出卖方约定，到房地产买卖登记机构，将双方的买卖事实进行预告登记，买受人作为登记权利人，就可以防止卖方将该房产再次出卖给其他第三方。在此情况下，卖方如果在没有取得买受人同意，即使和第三方签订了房地产买卖合同，第三方也无法取得该房产的所有权。第三方只能根据其与卖方之间的合同，要求出卖方赔偿其损失或支付违约金。如此，出卖方要想“一房二卖”，就必然面临许多麻烦，成本会增加，那么从经济上考虑，“一房二卖”就已经不能实现卖方获得较高利润的目的。

　　我们注意到，苏州市房产管理局在2007年12月18日颁发了《苏州市房屋预告登记操作规程》(苏房信法[2007]11号)为预购商品房预告登记提供了详尽的操作流程，共16条，包括预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记，预购商品房预告登记和抵押权预告登记的合并登记，预告商品房预告注销登记、预购商品房抵押权预告注销登记五大方面。但《苏州市房屋预告登记操作规程》并没有规定二手房的预告登记。

　　实践中，苏州市的二手房买卖都要进行网上签约，如果通过网上签约后，也可以起到预告登记的作用，所以，买卖双方在进行交易的时候，一定要到房屋所在地的房屋登记机关进行网上签约后再行款项，而购房款项也应支付到指定的政府监管账户，而不是直接支付给卖方或者中介方。

　　【律师提醒】

　　由于一房二卖的现象层出不穷，买受人在购房时候要谨慎小心，查验所购房屋产权证和土地证原件，或者查验房地产开发企业的预售许可证，必要时对房屋进行预告登记后，通过网签签署房屋买卖合同，向出卖人支付首付款至政府指定监管账户，在政府的监管下交割完成房屋买卖交易