“据实结算”约定无效判决房款双倍返还

“据实结算”约定无效判决房款双倍返还
作者：刘选奎 2010-08-06
预售面积181.24平米，交房时却只有160.02平米，面积误差比为11.7%，开发商却以合同约定“据实结算”为由，仅同意退还多余房款。8月3日，江西省瑞昌市人民法院对这起商品房预售合同纠纷案件进行了宣判，认为“据实结算”约定无效，判决开放商返还并赔偿买受人房款及利息共计47500余元。
2008年，万某购买了某开发商开发的一套复式商品房，双方签订了商品房预售合同。根据合同约定，该房为六、七两层，四室两厅两卫结构，建筑面积181.24平方米，层高2.9米，价款以建筑面积计算，每平米为1272.15元，总价230000元。签订合同时万某依约定履行了付款义务。但交房后万某发现交付房屋比合同约定少了一间卧室，另外七层净高只有2.7米，且交付面积经房管局测量只有160.02平米。后经过协商，开发商将该房的隔壁一套房的一间卧室改建给了万某，万某表示同意继续履行合同。但在房屋层高补偿和面积差异处理方式上双方始终不能达成一致意见。为此，万某将开发商告上了法庭，要求开发商双倍返还差额面积房款并因层高不够赔偿损失10万元。
一审法院认为，开发商交付面积仅有160.02平米，比合同约定的181.24平米少了21.22平米，面积误差比绝对值为11.7%，严重超过了3%的合理范围，作为开发商主观上具有一定过错。虽然双方在合同中对面积差异约定以瑞昌市房地产管理局测量的面积为准，款多退少补。但认为该条款为开发商提供的格式合同条款，并且条款仅约定了“按实结算”，而对面积误差比例及处理方式都没有进行约定，不应视为双方对误差处理另行进行了约定，根据商品房买卖的有关司法解释，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”故此，开发商应返还万某购房款47000余元，并支付面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款利息500余元。另外，一审法院认为建筑行业对房屋层高的定义为上下两层楼面的垂直距离，即层高=净高+楼板厚度，故万某认为七楼层高不符合约定应属对层高定义理解错误，要求给予赔偿没有事实和法律依据，应予驳回。
来源：中国法院网瑞昌频道