有害全体区分所有人的改建侵权案例分析

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有害全体区分所有人的改建侵权案例分析

原告：南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称房产公司）。

原告：钟宝强等住娄子巷１６４号１９户住户。

被告：江苏盛名实业有限公司（以下简称盛名公司）。

南京市娄子巷１６４号六层商住楼，底层为商业用房，层高４．２米，建筑面积３６２．０４平方米，产权属被告盛名公司所有。二至六层为居住房，由原告钟宝强等１９户居住使用，产权部分属原告房产公司所有，部分由住户按房改政策购买。１９９８年３月，被告将底层部分的填充墙拆除，地面部分下挖至０．９— １．２米深，准备增建夹层，由此引起与原告方的纠纷。同年６月，被告委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其在娄子巷１６４号底层增设夹层进行鉴定，结论为：夹层施工对主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层设计、施工中存在问题，建议被告采取有关整改措施。

此后，被告按照安鉴处提出的要求进行整改。同年９月，被告又委托安鉴处对其增设夹层方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建设施工期间被告应加强监督，确保工程质量。同年１１月，江苏省建设委员会抗震办经审核同意被告在娄子巷１６４号底层加一夹层；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意被告按所报图纸进行施工。１９９９年１月，原告向南京市鼓楼区人民法院起诉，诉称：被告大规模地拆改主体结构，房屋装修加大荷载，造成楼上住房墙体严重开裂，屋面、墙面渗水，水箱受损、水管漏水，既严重影响了楼上住户的居住安全，也严重侵犯了产权人的合法权益，要求被告恢复房屋原有的主体结构，拆除夹层，将下挖的部分恢复原状，并对受损的给排水系统及主体结构的基础框架柱采取补救加固措施。

被告盛名公司答辩称：娄子巷１６４号底层房屋产权属我公司所有。我公司根据使用需要，对自己的房屋进行装修改造，并委托有资质的设计单位进行设计，设计方案经南京市建委、规划局审核批准，安鉴处亦作出鉴定认可，我公司是按法定程序进行的，属合法行为。要求驳回原告的诉讼请求。审理期间，被告领取了南京市规划局颁发的准予在娄子巷１６４号室内加一层夹层的建设工程规划许可证。受案法院委托安鉴处对原告钟宝强等１９户的住房损坏情况进行鉴定，结论为：原告钟宝强等户住房出现的问题，并非被告底层增建夹层造成的；建议被告对底层公共部分大平台楼梯间的墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层。

南京市鼓楼区人民法院认为：原、被告属同幢异产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理好相邻关系，共同维护大楼的安全。被告进行整改，其设计是按照有关部门的要求所作。原告主张二至六层房屋受到损坏是被告增建夹层所致，被告提供了相关证据证明与自己的行为无关，原告没有提出反证，对原告的主张，不予支持。但被告应按批准的施工质量要求组织施工，并由有关监理部门对施工现场进行监督。在诉讼中，被告自愿补偿原告钟宝强等１９户每户１０００元，予以准许。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十三条及有关部门的规章，该院判决如下：

一、被告盛名公司对南京市娄子巷１６４号底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道。由原告房产公司和被告盛名公司共同委托监理部门负责现场监理，监理费用由被告盛名公司负担。

二、被告盛名公司给付原告钟宝强等１９户每户１０００元补偿费。

原告钟宝强等１９户不服原审判决，以原起诉理由向南京市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，改判由盛名公司恢复房屋原状。

南京市中级人民法院经审理认为：娄子巷１６４号六层商住楼由盛名公司、房产公司及钟宝强等户区分所有。盛名公司、房产公司及钟宝强等人既对各自的专有部分享有单独所有权，又对共用部分按其专有部分的比例享有共有权。各区分所有权人对专有部分有权进行装修和必要的改造，但在行使这一权利时不得妨碍建筑物的正常使用及损害全体区分所有权人的共同利益。一区分所有权人对共用部分的使用，应当经过全体区分所有权人的同意。盛名公司未经其他区分所有权人的同意，擅自开发利用属共用部分的地下空间，侵害了其他区分所有权人的共同利益，故钟宝强等１９户以盛名公司侵犯了产权人的合法权益为由，要求盛名公司将下挖的部分恢复原状的上诉理由成立，应予支持。盛名公司改造专有部分，拆除全部填充墙，增建夹层，致建筑物的结构发生改变，违反了正常使用的原则，故钟宝强等要求盛名公司拆除夹层的上诉理由亦成立，应予支持。原审判决盛名公司对娄子巷１６４号底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道正确；但以盛名公司提供证据证明房产公司、钟宝强等１９户的房屋损坏与盛名公司增建夹层的行为无关为由，对房产公司、钟宝强等户的主张不予支持不当。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，该院于２０００年７月２１日判决如下：

一、维持南京市鼓楼区人民法院判决第一项。

二、撤销南京市鼓楼区人民法院判决第二项。

三、被告盛名公司于本判决生效之日起六十日内拆除南京市娄子巷１６４号底层房屋的夹层，将下挖的部分恢复原状，由原告房产公司、钟宝强等１９人及被告盛名公司共同委托监理部门负责施工现场监理，监理费用由被告盛名公司负担。

【评析】

随着我国住房制度的改革，多人共同拥有一幢建筑物的现象越来越普遍，区分所有人因房屋而发生的纠纷，靠我国民法通则中的相邻关系规定已不能解决。为此，二审法院在二审审理中引入了建筑物区分所有理论。

所谓建筑物区分所有，是指两个以上自然人或法人对同一幢建筑物，各所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权，和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共同部分）所享有的共有权的一种所有状况。这种所有构成建筑物所有权的复合关系。由于权利的客体是一个集合体，故这是一个较一物一权关系复杂得多的法律关系。区分所有人在行使不动产所有权时，不但要面对他和房屋之间的“所有关系”，还要顾及他和邻居（其他区分所有人）之间的“共有关系”，其权利的行使必将受到全体区分所有权利人“共有关系”的限制，不像单一所有权关系那样可以任意行使。

本案被告借拥有的底层单元所有权及其与地下部分直接相连的便利，开掘争议楼房的地下部分，在专有部分内增建夹层扩大使用空间。被告的该行为虽得到所在市规划建设部门的批准，并经房屋质量安全检测部门鉴定对建筑物的整体安全尚不构成危害，但根据建筑物区分所有的理论，被告的行为已构成侵权。

首先，被告开挖的部位属共用部分。专有部分仅指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间，该空间在构造上和使用上必须具有独立性，除此以外的建筑物其他部分均为共用部分。可见，被告的专有部分范围是墙壁、地板和天花板之间所围成的建筑空间，不及于地板以下。在区分所有权人无特别约定的情况下，地板以下应属共用部分。

其次，区分所有建筑物的共用部分属全体区分所有人共有，被告对该共用部分改建或使用需经全体区分所有权人同意，否则既构成对其他区分所有权利人共有权的侵害。我国目前尚未制定建筑物区分所有法，但建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》对建筑物区分所有已有所涉及，其中第八条规定，一方所有人如需改变共有部分的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。也就是说，被告改建共有部分，即使取得城市规划建设部门的许可，也不影响建筑物的安全性，但如未征得其他区分所有权利人的同意，其行为仍应认定违法。

再次，被告对专有部分的利用，也不得损害其他区分所有人的共同利益。被告对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，可以按自己的意愿对专有部分进行装修或必要的改良。但区分所有中的专有部分仍是整个建筑物的组成部分，其中支撑整个建筑物存在的梁、柱、外墙壁等不可缺少的构成部分仍属共有部分，被告仍不能像对其单一所有权的建筑物那样任意改动或损害，仍应服从共同利益。被告在其专有部分的空间增建夹层，使梁、柱的负载加大，纵然形式上属于行使其专有部分所有权权能范围内的行为，只要对全体区分所有人的共同利益有损害，也不应允许。综上所述，被告未经其他区分所有人即原告方的同意，擅自侵占、使用共用部分，不当改造专有部分，构成对其他区分所有人权利的侵害，应当责令其停止侵害、恢复原状。二审运用建筑物区分所有的理论对一审的改判，是正确的。