出租人将违章建筑房屋出租给承租人使用，出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效？

　　出租人将违章建筑房屋出租给承租人使用，出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效?

　　案情简介

　　2005年6月11日，原告张三丰与被告孙伟平签订一份房屋租赁协议，该协议约定，原告张三丰将位于上海市浦东区东平路1号华光小区旁边的建筑面积总计830平方米的房屋出租给被告孙伟平使用，每月租金3万元，按季结算，租期截至2009年12月30日。房屋租赁协议签订后，原告张三丰依约向被告交付房屋，被告孙伟平于2005年8月11日向原告支付了房屋租金3万元。

　　被告孙伟平取得上述房屋后，与第三人投资开办上海市爱心敬老院(该院依法取得政府颁发的许可证，系合法设立)，由被告孙伟平与第三人爱心敬老院共同使用承租的房屋。在承租期间，被告孙伟平仅仅向原告支付房租3万元，经原告多次催讨，但被告以爱心敬老院投资太多，现无法筹款支付房租，并表示在年底之前付清房租。原告系老年人，见被告所做的事情是为社会做公益事业，遂同意被告暂缓支付房屋租金的请求。

　　2006年9月12日，上海市浦东区规划土地管理局通知第三人爱心敬老院，原告张三丰出租的房屋未取得房屋产权证，系违法建筑，要求第三人在限期内予以搬出并自动拆除，否则将申请法院强制予以拆除，并承担相关的拆除费用。据此，被告孙伟平遂找到原告问其原委，原告承认其出租的房屋没有取得房屋产权证，但其与被告之间的租赁关系是受到法律保护的，遂要求被告将拖欠的房租予以支付。但原告的要求遭到被告的拒绝，双方由此产生纠纷。

　　原告张三丰认为，2005年6月11日，与被告签订的房屋租赁协议，系双方真实的意思表示，协议条款亦经双方共同协商确定，应属有效协议，理应受到法律的保护和支持。现本人已经根据双方签订的协议将房屋交付给被告使用，而被告也曾支付部分租金，后由于被告投资敬老院出现资金紧张未付租金，因被告所做事情是为社会做贡献，遂取得本人的理解，同意被告暂缓支付房租，但至今被告仍未再向本人支付房屋租金。更何况，虽然本人出租的房屋未取得房屋产权证是事实，但与被告承租实际使用房屋、支付房屋租金之间没有任何关系，而且被告在承租期间也实际居住使用了承租房屋，被告理应向本人支付剩余的房屋租金。可见，被告不支付房屋租金的行为，是违反法律法规规定的，损害了本人的经济利益，故被告应当根据协议的约定支付本人至2006年10月11日止期间(共16个月)的租金45万元;

　　被告孙伟平认为，双方签订有房屋租赁协议属实，但原告出租的房屋系违法建筑，原告无合法房屋产权证或其他建房手续，而且原告在出租房屋时，亦没有将房屋未取得房屋产权证的事实告知本人，存有欺骗之行为。故该房屋租赁协议是违法的，不具有任何法律效力，而且根据法律的规定，该协议亦是自始无效的。更何况，造成协议无效的责任在于原告一方，本人在主观上没有任何过错。可见，原告向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，本人不应承担支付剩余的租金，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　法院判决

　　上海市浦东区人民法院经审理认为，原告对系争房屋无权属证明或其他合法建房手续，出租的房屋系违法建筑。《城市房屋租赁管理办法》第6条第5项规定，属于违法建筑的房屋不得出租。此规定属于强制性规定，租赁双方当事人不得违反。故本案中，原、被告双方所签订的房屋租赁协议违反了上述有关规定，应属无效协议。而且造成该协议无效的主要责任在于原告，但被告在签订房屋租赁合同时未严格审查原告对系争房屋的权利是否完整，也存有一定过错。现原告就违法建筑房屋出租的行为要求被告支付租金的诉请，于法无据，不予支持。原告现已收取的租金，属非法所得，应予收缴;被告承租涉讼房屋使用至今，但未支付的租金，属双方约定取得的非法所得，应当予以收缴。根据《中华人民共和国民法通则》第58条、第61条之规定，判决如下：

　　一、确认原告张三丰与被告孙伟平之间签订的房屋租赁协议无效;

　　二、被告孙伟平、第三人上海爱心敬老院应当自本判决生效之日起10日内搬迁出上海市浦东区东平路1号建筑面积830平方米的房屋;

　　三、驳回原告张三丰要求被告孙伟平支付房屋租金48万元的诉讼请求。

　　案件受理费9935元，原告负担8941.5元，被告负担993.5元。

　　另外，根据《中华人民共和国民法通则》第134条第3款之规定，决定如下：

　　一、收缴被制裁人张三丰出租违法建筑房屋非法所得3万元。

　　二、收缴被制裁人孙伟平使用张三丰出租的非法建筑房屋期间按约应支付的房屋使用费48万元。

　　争议焦点

　　出租人将违章建筑房屋出租给承租人，出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效?

　　律师点评

　　在本案中，双方当事人争议的焦点问题在于，房屋租赁合同的标的物系违章建筑，那么房屋出租人与房屋承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效?该房屋租赁协议无效后，应当如何处理?

　　所谓房屋租赁合同，是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租赁合同终止时将租赁的房屋返还给出租人的协议。根据我国《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”建设部根据上述的规定，亦在1995年颁布的《城市房屋租赁管理办法》第3条第2款规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。”因此，按照上述法律和规章的规定，在我国，房屋租赁只应该在两种情况下发生，第一种情况是房屋所有权人将房屋出租;第二种情况是在第一种情况的基础上，房屋的承租人经出租人同意，再将房屋转租给第三人。可见，如果既不是房屋的所有权人，同时也不是合法有效的房屋租赁合同的承租人，如果出租房屋，根据《中华人民共和国民法通则》第58条第5项“违反法律或者社会公共利益的”民事行为无效的规定，这样的房屋租赁合同是无效的合同。但是，这种情况在《中华人民共和国合同法》施行后发生了变化。该《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”按照该条规定，非房屋的所有权人将房屋出租，租赁合同属于效力未定的合同。如果在合同订立后，房屋的所有权人没有追认，出卖人也没有取得房屋的所有权，则租赁合同无效;如果在合同订立后，房屋的所有权人加以追认或者出卖人取得房屋的所有权，则租赁合同有效。

　　关于租赁房屋属于违章建筑的问题，根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……(五)属于违章建筑的;……”我国《民法通则》第58条规定：“下列民事行为无效：……(五)违反法律或者社会公共利益的。”《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”根据上述的规定可知，《城市房屋租赁管理办法》系建设部1995年5月9日颁布并于1995年6月1日开始实施，其性质属于行政规章，而上述合同法的司法解释第4条却规定，人民法院确认合同无效，应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。那么，是否由于建设部的《城市房屋租赁管理办法》属于行政规章，在《中华人民共和国合同法》实施后，已经不能以该规章为依据，认定出租违章建筑房屋签订的合同无效?答案是否定的，因为出租房屋属于违章建筑，建房人在建房时没有履行相关的建房手续，他就不能合法取得房屋的所有权，这和出租人出租属于他人的房屋是有本质上的区别。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条的规定，同样地可以认定出租违章建筑房屋所签订的房屋租赁合同当然是无效的合同。

　　综上所述，在本案中，原告将未取得房屋产权证的房屋出租给被告使用，已经违反法律的强制性规定，系无效的合同。根据《民法通则》和《合同法》的规定，对于无效的合同，应当恢复原状，有过错的一方应当赔偿无过错一方的经济损失，双方都有过错的，应当根据双方的过错程度承担各自的经济损失。对于违反法律强制性的规定，损害国家利益的，收缴双方取得的违法所得。据此，本案租赁当事人签订的房屋租赁合同属于违反法律强制性规定，其所取得的利益应当予以收缴。故本案法院判决原、被告之间的房屋租赁合同无效，并收缴双方非法所得是符合法律之规定的，是正确的。