出租方毁约引起的房屋租赁纠纷

　　出租方毁约引起的房屋租赁纠纷

　　原被告于1988年4月20日签订了一份共办华中商店协议书,协议规定:被告将剧院前厅交由原告使用两年(自1988年6月1日起至1990年5月31日止),年租金9000元,并负责办理商店营业执照,准备货架、柜台等;原告负责办理其他证件,自筹资金,备好货物,保证商店在1988年6月1日正式开业。如一方单方终止合同,由违约方偿付对方违约金3000元。协议签订后,原告依约向被告交预租金9,000元,并于1988年5月9日、5月25日在临漳县章里集信用社贷款7.1万元购进货物。在商店准备开业过程中,被告以邯郸市文化局对剧院领导班子进行调整为由,阻止原告进货经营。并将原告预交租金9000元退回。1988年6月15日,被告新任经理上任后,以该协议未按规定报经市文化局批准为由,拒绝履行,致使原告部分货物积压,银行贷款7.1万元及利息16,941.54元不能偿还。

　　1.原告诉称:我经被告职工常经议介绍,于1988年4月20日与邯郸市工人剧院签订了一份共办华中商店协议。协议签订后,我依约向被告预付了一年租金9000元整。为确保商店正式开业,我按照协议条款严格履行了开业前应尽的义务,自筹资金6.7万元,备好货物,并办好商店有关证件。就在开业之际,被告以剧院正调整领导班子为由,不让进货,新任经理上任后,要求重新订合同,我没有同意,要求继续履行合同,因此,协商未成。6月20日我又找被告经理要求履行合同,被告则以此协议没按规定经邯郸市化局批准为由,拒绝履行。

　　原告认为:被告以领导人变动为由,单方面解除合同,不符合经济合同法第三十条关于“经济合同订立后,不得因承办人或法定代表人的变动而变更或解除”的规定,应承担违约责任。除按协议支付违约金3000元及继续履行合同外,还要承担因不履行合同造成原告6.7万元货物的积压损失

　　2.被告辩称:1988年4月,连书林与我院签订租赁剧院前厅的协议后,曾预付租余9000元,当时正值文化局对剧院领导班子进行调整,故于6月初将9000元租金退还连书林。连书林当即收下。我们认为:邯郸市文化局1988年4月12日规定,文化系统下属单位对外租赁场地,必须经文化局研究批准,这是对下属单位权利的限制,当时的经理与原告签订的华中商店租赁合同,未经文化局批准,这一行为是无效的,因此,双方所签租赁合同无效,即使合同成立,连书林预付的9000元租金,被告业于1988年6月初退还本人,而本人又未提任何异议,也应视为合同于1988年8月已解除,不存违约问题。法院在按受连书林起诉后,竟通知银行冻结剧院帐户10天,后又强行扣除所谓违约金3000元,作为先行给付,给剧院工作和经济上造成一定损失。据此,被告认为:法院冻结帐户,先行给付未下裁定,在程序上是不合法的;违约金不属先行给付的范围;在未作调解或判决前,不能认定我单位违约。

　　一审法院受理此案后,即裁定被告先行给付原告违约金3,000元,并在调解无效的情况下,于1989年6月27日判决:1.由于原协议不宜再履行,被告应赔偿原告银行贷款利息16,941.54元,被积压的38,000元白酒批零差价款5,720元,除已付违约金3000元外,其余19661.54元,在判决生效后1个月内偿付,如逾期不付,按逾期付款总额日万分之三罚款,原告差旅费等费用自负。案件受理费246元,原告承担46元,被告承担200元。

　　宣判后,原、被告均不服,向邯郸市中级人民法院提出上诉,该院经审查,以事实不清,证据不足为由发回重审。

　　丛台区人民法院重新查明:连书林为筹办华中商店购买上海产0.6m3冰箱一台,价值5,986元,购进服装布匹、毛毯、羊毛衫等百货共计价值70,148.60元,经邯郸百货批发站核定,该批百货批零差价为8,954.06元,原告预支9,000元租金在被告期间的利息95.63元。

　　但对原告提供的贷款710,00元及白酒38,000元的购货单据未予认定。

　　丛台区人民法院鉴于上述事实认为:

　　1.根据经济合同法第五条、第九条关于“订立经济合同,必须贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则,任何一方不得把自己的意志强加给对方,任何单位和个人不得非法干预。”“当事人依法就经济合同的主要条款经过协商一致,经济合同就成立”的规定,原被告在平等互利,协商一致的基础上,签订的“共办”华中商店协议,符合法律规定,具有法律效力。被告向外招标而后按其系统内部规定报请邯郸市文化局批准,那是其内部的事,与原告无关,故被告以此为根据要求认定协议无效、不能成立。

　　2。根据经济合同法第六条、第三十一条关于“经济合同依法成立,即具有法律效力,当事人必须全面履行合同规定的义务,任何一方不擅自更或解除合同”,“经济合同订立后,不得因承办人或法定代表人的变动而变更或解除。”的规定,及国务院颁布的关于承包租赁的一系列法规政策,该协议内容符合有关法律、政策规定,原、被告应认真地全面履行合同所规定的义务。

　　3.根据查证事实,原告适当履行了合同规定的义务,被告未按协议规定提供场地,并阻止原告进货经营,属于违约行为,应承担违约责任,并赔偿原告经济损失。

　　4。由于被告领导班子进行调整,无法按期履行协议,被告遂单方面决定将租金暂时退回,只是推迟了协议履行期,并不意味着协议的解除,从被告新任经理上任后,原告多次要求履行协议的事实,也间接证明,协议并未经双方协商解除。鉴于被告当时收下租金不妥,同时考虑到原、被告诉讼已过两年,当时“共办”商店的条件已经发生变化,故原协议不宜再继续履行。

　　根据《中华人民共和国经济合同法》第六条、第三十二条、三十五条关于“经济合同依法成立,即具有法律约束力”,‘‘由于当事人一方过错,造成经济合同不能完全履行,由有过错的一方承担违约责任”,“当事人一方违反经济合同的,应向对方支付违约金,如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的,还应进行赔偿,赔偿违约金不足的部分”等规定,邯郸市丛台区人民法院作出判决

　　1.由于原“共办”华中商店协议不再继续履行,被告赔偿原告为筹办华中商店所进货价值70,148.60元百货的批零差价8,954.06元,除已付违约金3,000元外,还应偿付赔偿金5,954.06元。

　　2.原告为筹办华中商店所购冰箱由被告接收,将冰箱价款5,986元偿付原告。

　　3.原告预交的9000元租金在工人剧院期间的利息95.60元,由被告偿付原告。

　　1至3项的款项,共计12,035.69元,由被告在判决生效后10日内偿还原告,逾期不付,按中国人民银行有关规定罚款。

　　本案诉讼费246元,原告承担46元,被告承担200元。

　　一审法院重审判决后,原、被告不服。原告以原协议有效,应继续履行,其为开办商店购置白酒所造成的经济损失,雇工做货架、购货劳务费用,工人剧院应赔偿及开办商店所购置的百货是用信用社贷款所购,原判应以其信用社贷利息来计算其购买百货损失和工人剧院应赔偿其购冰箱利息等为由提出上诉;而被告则以原协议无效,其承担违约金不妥及原判令其偿付原告进货批零差价8,954.60元,事实证据不足和冰箱价款应减折旧费为理由上诉。

　　经邯郸市中级人民法院对原告在一审过程中,提供的据以索赔的证据材料进行认真调查核实,发现原告所提供的购货凭证均为复印件,证据和证据之间,证据和当事人陈述之间互相矛盾,有的货物系超范围经营,有的购货凭证不符合有关规定,有的系假证。具体是:

　　(1)原告在1988年6月23日,向一审法院起诉称:其为筹办华中商店,自筹资金6.7万元,备好货物,并要求赔偿6.7万元货物的积压损失。但到1989年4月18日,一审法院开庭时,原告又讲:我贷款7万元,进货14.5万元,所述贷款金额及购货金额,前后不一,自相矛盾。

　　(2)原告向法庭提供的1988年5月9日、5月25日从邯郸地区临漳县章里集信用社分别贷款3,000元,68,000元的书面贷款借据两种,及该信用社1989年5月25日出具的“连书林同志从我行贷款71,000元属实”的书面证明材料,经查,该信用社的款帐,根本无此贷款,在事实面前,该信用社主任赵绪龙不得不承认:信用社并没有向连书林贷款,贷款借据是连为打‘‘官司,,急用临时写的。从而证明信用社的贷款借据及其出具有证明均是不真实的。

　　(3)原告向法庭提供的1988年5月9日,从邯郸地区临漳县香菜营第二物资经销公司综合门市购进江沽大曲、汉泉白酒400箱,价值38,000元的购贷发票一张。经查,该批酒是1989年元月14日,该物资经销公司从天津市江沾酒厂购进的,故原告所提供的发票购货时间是不真实的。同时,该公司经理王风也证实,这批酒发票是1989年春节后,连书林为让工人剧院赔偿而自己到公司门市上开的废旧发票,同时还开发了一张购我门市电扇的发票,都是为了将这些退给工人剧院。

　　(4)原告向法庭提供的1988年5月20日、5月25日从河北省晋县个体户赵淑平、刘双喜处购进仿毛华达呢、被面、服装、波兰呢,价值44,800元的购货发票(缙县税务局统一发票两种<监判章>NO。0037050、0037049),经查,该发票是业主1988年11月18日所购。故在1988年5月20日、5月25日是不可能使用此发票。

　　(5)原告向法庭提供的1988年5月25日、5月29日分别从杭州纺织厂驻邯批发部,魏县北臬供销合作社综合批发部购进晴纶毛毯、纯毛衫、仿毛华达呢、斜纹呢、被面的购货凭证,一张是白条购货证明,一张是“商品验收调拨单”,均非合法购货结算凭证。

　　(6)原告称,其为筹办华中商店所购服装布匹、针纺织品于1989年3月1日售给了磁县百货经销公司,并向法院提供了两张发货单。但磁县工商局证明:没有磁县百货经销公司这个单位。另外,连书林所使用的发货票也为过期作废的发票。

　　(7)原告向法庭提供的1988年5月25日,从邯郸地区临漳县香菜营第二物资经销公司综合门市购买上海产兰牌落地扇凭证及本人所购仿毛华达呢、纯毛华达呢、波兰呢、斜纹呢、被面、晴纶毛毯、羊毛衫的凭证,经查国家工商总局的规定,上述物品不属百货,系超范围经营。因华中商店的营业范围为烟、酒、糖、茶、冷饮、百货。而电扇属五金交电,仿毛华达呢、纯毛华达呢、波兰呢、斜纹呢、羊毛衫、被面、晴纶毛毯属针纺织品。

　　在二审理过程中,又查明:原华中商店已于1990年12月11日被邯郸市工商局注销。另外,原、被告还就连书林所购冰箱达成协议:冰箱归连所有,被告赔偿连现金2000元。

　　基于上述情况,邯郸市中级人民法院认为:原被告所签协议,名为共办,实为租赁,邯郸市文化局关于其下属单位所办第三产业对外租赁承包须经其批准的规定,是文化局为加强对单位内部第三产业的管理,而制定的一种行政管理措施,对外无法律约束力,故原协议有效。被告单方终止协议,应承担违约责任。鉴于华中商店已被注销,原协议继续履行已失去了客观可能性,应予终止。对于原告提供的为筹办华中商店贷款、购买酒、电扇、布匹、服装等购货单据系假证,且证据与证据之间,证据和当事人陈述之间,相互矛盾,并有超范围非法经营及非合法购货单据,故不予认定。对于原告所购冰箱,因双方已就此达成协议,法院予以准许。双方其他损失,因证据不足,不予认定。

　　邯郸市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第六十五条,第一百五十三条第一款第三项关于“一切证据都必须经过查证属实,才能做为定案依据”,“原判决认定事实不清,证据不足,应发还重审,也可以查清事实后改判”的规定,作出如下判决:

　　(1)维持邯郸市丛台区人民法院(1990)法经判字第17号经法判决书第1项。

　　(2)变更第1项为:原协议终止履行,上诉人工人剧院偿付被上诉人连书林不履行合同的违约金3000元(不执行)。

　　(3)变更第2项为:上诉人为筹办华中商店所购上海产0.6m3冰箱一台归连书林所有,由工人剧院被赔偿连书林现金2,000元。

　　(4)变更第4项为:双方其它经济损失自负。

　　上述第(1)、(3)项的款项共计2,095.62元,由上诉人工人剧院在本判决生效后10日内偿付,逾期不付,依法支付该款利息。

　　一审案件受理费246元,由工人剧院承担200元,连书林承担46元,二审案件受理费246元,由工人剧院承担200元,连书林承担46元。

　　这是一起由于出租方毁约而引起的合同纠纷。作为出租方的工人剧院,本应依协议认真地全面履行自己的义务,却以协议未按规定经邯郸市文化局批准为由拒绝履行,在法律上是站不住脚的。邯郸市文化局关于下属单位第三产业对外租赁承包须经其批准的规定,是文化系统为加强内部第三产业管理而制定的一项行政管理措施,对外无法律约束力,作为出租方的被告在与原告签协议之前或之后,是否曾向上级主管部门报告、审批,是被告自己的事,与原告无关。因此,原协议是有效的,应当继续履行,但由于作为租赁实体的的华中商店在治理整顿中被工商行政管理机关注销,故该协议的履行已成为不可能。经济合同法第二十七条第一款第四项规定:“由于不可抗力或由于当事人虽无过失但无法防止的外因,致使经济合同不能履行的,允许变更或解除合同”。故二审法院判决协议终止履行是有法律根据。一审法院在未说明法律依据的情况下,以“协议不再履行”为由而解除双方所签协议,缺乏足够的说明力,这也是导致连书林上诉要求继续履行合同的一个原因。

　　在合同不能继续履行的情况下,原告除依照经济合同法第三十七第二款或民法通则第一百一十五条关于“合同的解除,使一方遭受损失的,除依法免责外,应由责任方赔偿”的规定,要求被告承担违约责任外,还可要求对方赔偿由此给自己造成的经济损失。但这种损失是合法的客观存在的,而不是非法的、虚假的。本案原告本应实事求是地向法庭提供证据,但为了让对方多赔偿,竟提供虚假证据,违反了民事诉讼的有关规定,构成了妨害民事诉讼的行为,应予制裁。

　　既使原告真的购买了上述货物,也不能作为赔偿依据。从查明的事实来看,原告是在明知协议不能履行,且在诉讼过程中的情况下,故意购货制造损失的,当事人以“不作为”的方式放任损失的扩大,尚且无权就扩大的损失要求赔偿,何况是当事的以“作为”的方式故意制造损失呢?另外,法院还就原告提供的购货单据中,超范围经营的货物进行了认定,这些单据不是独立的,和前面所认定的虚假单据是交叉在一起的。这只是从另一个角度说明原告非法经营不能得到法律保护。

　　一审法院对原告提供证据的真实性、合法性、唯一性,本应认真审查,作出判定,遗憾的是他们未认真进行审查核实,对原告提出的虚假购货单据都作了认定,这是不应该的。另外,在案件审理前,一审法院就裁定被告先行给付原告违约金3000元,也是错误的。民事诉讼法规定先行给付的条件是当事人之间的权利义务关系必须明确、肯定。而该案中,合同是否有效,自始至终都是当事人争议的焦点,所以,是否应支付违约金在当时并非是明确肯定的。同时,原告也还未到不先予执行就无法正常生活的程度。一审法院裁定先行给付违约金是不符合法律规定的。

　　在目前的民事、经济审判工作中,伪证之事屡有发生,应引我们的充分重视。一些人为达到逃避债务或索取高额赔偿费的目的,不惜向法院出具伪证,妨害了审判工作的顺利进行。该案一审两次审理,均未排除原告提供的假证,这个教训是深刻的。法律赋予了当事人举证的权利,但必须正确行使这项权利,不允许滥用。