广州市白云区陈田新兴酒店诉山东省对外经济贸易委员会驻广州办事处场地租赁纠纷案

广州市中级人民法院（2001）穗中法房终字第00876号民事判决书

（2001）穗中法房终字第00876号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云区陈田新兴酒店（下称新兴酒店），地址：广州市新广从公路陈田村。
　　法定代表人：林顺安，经理。
　　委托代理人：刘兴桂，广东金山石律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东省对外经济贸易委员会驻广州办事处（下称山东办事处），地址：广州市西湾路4号。
　　法定代表人：姚青，主任。
　　委托代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。
　　委托代理人：张学安，广东正大律师事务所律师。
　　原审第三人：广州市荔湾区新金湾酒店（下称金湾酒店），地址：广州市西湾路4号。负责人：林甲圆。
　　委托代理人：刘兴桂，广东金山石律师事务所律师。
　　原审第三人：广州市荔湾区兆和装饰工程公司（下称兆和公司），地址：广州市西湾路4号307-309房。
　　法定代表人：林国权，经理。
　　原审第三人：广州市城信有限公司（下称城信公司），地址：广州市西湾路4号301房。
　　法定代表人：修恺洪，经理。
　　原审第三人：广州市张记清补羊肉城（下称张记羊肉城），地址：广州市西湾路4号1-2层。
　　法定代表人：张军，总经理

　　上诉人新兴酒店因场地租赁纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（1999）荔法房初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院认为，山东办事处、新兴酒店签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，该合同虽未到房管部门办理登记，但双方实际已履行了合同，故该合同应为有效合同，双方均应按合同履行。新兴酒店在履行合同的过程中，违反了合同的约定，拖欠了租金，对此新兴酒店应承担违约责任，将欠交的租金清交给山东办事处，并向山东办事处支付滞纳金。鉴于新兴酒店拖欠租金已超过了合同约定的时间，且新兴酒店、金湾酒店已自行迁出了承租的房屋，现山东办事处提出要求解除双方签订的合同有理，予以支持，在合同解除后，新兴酒店在场内的装修物按约定无偿归山东办事处所有，同时场地由山东办事处自行继续使用。对于山东办事处要求新兴酒店清交拖欠的水费、电费、排污费及电话费的请求，按现山东办事处提供的证据，新兴酒店欠交的电话费为166.96元，新兴酒店应将该费用清交给山东办事处，对其余的费用，因山东办事处举证不能，故不予支持。对山东办事处要求新兴酒店返还移交使用的物品，损坏的要求新兴酒店给予赔偿，并要求新兴酒店返还从1999年４月1日起至10月31日止，他们代管理该屋而聘请的工人工资的请求，因山东办事处自1999年4月1日新兴酒店、金湾酒店迁出后，已接收使用房屋对外经营，而本院作出口头裁定由山东办事处暂时代管期间，山东办事处却仍将房屋使用作对外经营，故责任应由山东办事处承担，对山东办事处的请求不予支持。至于在房屋内继续使用的张记羊肉城，由于山东办事处表示可与其继续发生租赁关系，故对其搬迁问题不予处理，但张记羊肉城自1999年4月1日后使用至山东办事处、新兴酒店解除租赁合同之日的租金，应由新兴酒店按张记羊肉城所使用的房屋面积的租金额支付给山东办事处。新兴酒店认为是山东办事处强行要求他们迁出西湾路４号房屋，故要求山东办事处赔偿在他们停止经营后的损失90万元的反诉请求，因新兴酒店提供的证据不足以证实新兴酒店及金湾酒店的迁出是山东办事处强迫其离开的，对此不予支持。对新兴酒店要求没收山东办事处的非法经营所得，及要求对山东办事处妨害了民事诉讼，给予其处罚的请求，因属于行政部门及本院的职权范围，新兴酒店无权对此提出主张。张记羊肉城已经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。据此，原审法院于2000年9月13日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起一个月内，新兴酒店将1999年1月至４月1日未交的租金，按月租金55000元计算，一次性清交给山东办事处。二、在本判决发生法律效力之日，解除山东办事处与新兴酒店于1998年3月20日签订的《租赁合同》及于1998年8月27日签订的《补充协议》。新兴酒店在广州市西湾路4号房屋内的装修物归山东办事处所有。三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，新兴酒店将1999年１月6日至清缴上述判决第（一）项所欠租金之日止的滞纳金，按每日110元计算，一次性支付给山东办事处。滞纳金不得超过新兴酒店所欠的租金总额。四、自本判决发生法律效力之日起一个月内，新兴酒店将166.96元电话费清交给山东办事处。五、自本判决发生法律效力之日起一个月内，新兴酒店将1999年4月1日至本判决发生法律效力之日，张记羊肉城未交的租金，按月租金12656元计算，一次性支付给山东办事处。六、自本判决发生法律效力之日起一个月内，新兴酒店将1999年4月1日至清缴上述判决第（五）项所欠租金之日止的滞纳金，按每日25.31元计算，一次性支付给山东办事处。滞纳金不得超过张记羊肉城未交的租金总额。七、驳回山东办事处的其他诉讼请求。八、驳回新兴酒店的反诉请求。本案本诉受理费7806元由山东办事处负担1930元，新兴酒店负担5876元，反诉受理费31480元由新兴酒店负担。

　　判后，新兴酒店不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，合同没有办理租赁登记，是被上诉人造成的。金湾酒店向被上诉人打报告要求减租，实际上是被上诉人为达到撕毁合同，赶走上诉人的目的，而设置的陷阱。上诉人从没有主动迁出过租赁场地，而是被上诉人用武力强行驱赶上诉人迁走。原审对被上诉人拖欠上诉人5个月的水电费的事实不予采纳，也没有在判决书中表示出来。城信公司、兆和公司都应向上诉人交租，但被上诉人直接向他们收租，对此原审没有追究其违约责任。由于原审认定事实错误，导致判决错误。被上诉人违约不办登记，却不负责任，而上诉人迟交租金三个月，就支持解除合同，违反公平原则，而且没有查清是拖欠还是对方故意不收。事实上，上诉人是被对方暴力驱赶的，被上诉人利用我方的装修设施非法经营。上诉人在场内的装修是做酒店用的，除固定装修外，还有很多酒店用品，为何无偿归对方所有。被上诉人强占场地，上诉人有权主张对被上诉人妨害民事诉讼的行为进行处理。原审判决没有处理保证金，把法院拖延结案的时间也计算滞纳金，违反了程序。原审判决超出被上诉人原审的诉讼请求，原审诉讼费是按对方第一项诉讼请求计算，而本案诉讼费应按解除合同计。原审判决从审理程序看已严重超期，扩大了上诉人的损失。故请求撤销原审判决第一、二、三、四、五、六、八项，判令被上诉人赔偿因强制驱赶上诉人离开场地的行为造成上诉人的损失90万元，判令被上诉人交回承租场地，依法追缴被上诉人强占新金湾酒店并利用上诉人的装修对外非法经营的所得，并追究其妨害民事诉讼的责任。本案一、二审受理费由被上诉人负担。

　　被上诉人答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉意见。

　　原审第三人金湾酒店述称同意上诉人的意见。

　　原审第三人城信公司、兆和公司、张记羊肉城经本院公告传唤没有到庭陈述意见。

　　本院经审理查明，1998年3月20日，上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）签订《租赁合同》，该合同约定：座落在广州市西湾路4号的山东省外经贸招待所大楼(房屋产权属甲方)主体七层，局部九层，总建筑面积共约3452平方米，甲方除留下东北角第五层内三房一厅、两房一厅的房屋各一套和约30平方米的仓库自用外，其余部份按现状一并出租给乙方使用；甲方出租给乙方的使用期为10年，即自1998年4月1日起至2008年3月31日止；自甲方大楼租给乙方使用后，乙方每年向甲方缴纳租金人民币660000元，并自第4年起每年在上一年缴纳租金基数上按70%的比例递增；租金由乙方按季度向甲方一次性支付，在每季度开始的5个工作日内汇入甲方指定的银行帐户，如乙方未能在合同规定的时间内缴纳租金，逾期则按日支付租金额千分之二的滞纳金；经营中无论盈亏，乙方都要按时向甲方缴纳租金，如乙方无故拖延租金３个月，甲方有权解除租赁合同，合同解除后装修及改造部份无偿归甲方所有；自甲、乙双方签订本大楼租赁合同规定之日计起，除甲方留用部份外，一切水费，电费及本大楼所发生的各种有关费用，均由乙方支付；自本合同签订之日起三天内，乙方向甲方支付承租大楼定金165000元，在合同期满后三天内，甲方将定金退还给乙方，如若乙方单方撤约或违约，定金不退。合同签订后，上诉人于1998年3月20日支付了租赁押金165000元给被上诉人。双方在签订合同后，没有到房管部门办理租赁登记，被上诉人将房屋交付给上诉人使用，双方办理了房屋内的物品移交手续，并签订了物品移交清单。

　　上诉人接收了房屋后，投入资金装修了上述承租的房屋，并成立了金湾酒店，由金湾酒店使用该屋，对外经营。1998年8月27日，上诉人与被上诉人又签订《补充协议议》，对有关事项作了补充约定。上诉人使用上述场地后，向被上诉人交租至1998年12月，从1999年1月起没有向被上诉人交租。1999年１月10日，金湾酒店向被上诉人提出申请，要求减租重新签订协议，并表示如果解决不了，可以终止合同。同年４月1日，被上诉人向上诉人及金湾酒店提出《终止租赁合同协议书》，但双方未能协商一致，没有签订该协议书。同日，上诉人金湾酒店迁出了该屋，但没有将场地移交给被上诉人。上诉人、金湾酒店迁出了西湾路4号房屋后，被上诉人自行接收了房屋，并一直对外经营使用。1999年6月15日，在原审法院开庭审理中，被上诉人提出西湾路４号房屋没有人管理，要求暂时代管房屋，因上诉人当庭表示不再租用房屋，原审院口头裁定由被上诉人暂时代管房屋，但被上诉人却将房屋一直作对外经营使用至今。

　　另查，兆和公司、城信公司在上诉人与被上诉人签订租赁合同前已在西湾路4号房屋内使用，其中兆和公司使用311房，城信公司使用30l房，张记羊肉城向上诉人承租了西湾路4号首层靠南边的房屋、2楼全层(建筑面积约756.07平方米)使用。现兆和公司、城信公司已自行迁出了西湾路4号，将使用的房屋交回被上诉人。张记羊肉城未与上诉人办理交还场地手续。经原审法院现场勘验，被上诉人自留的房屋建筑面积约165.68平方米。上诉人1999年1月至3月欠交的电话费为166.96元。

　　上诉人在规定期限内未能向本院提交被上诉人拖欠其水电费的凭据，也未能提交有关被上诉人强行收回场地的证明。

　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及《补充协议》意思表示真实，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，且双方已实际履行，故应为有效。由于上诉人没有依合同约定缴纳租金给被上诉人。已构成违约，应承担违约责任。原审判决对此认定正确，本院予以维持。因是否办理租赁登记并不是合同是否生效的依据，且上诉人也未能提供被上诉人不予办理租赁登记的证据，故上诉人提出没有办理租赁登记是被上诉人拖延不办，应由被上诉人承担违约责任，依据不足，本院不予采纳。

　　由于上诉人和金湾酒店已迁出承租房屋，故被上诉人要求解除租赁合同合理合法。上诉人提出是被上诉人强行收回场地，因上诉人没有证据证实被上诉人强迫其迁出承租场地，且上诉人在原审庭审中也明确表示不再租用上述房屋，故上诉人要求被上诉人赔偿损失并交还承租场地，理由不充分，本院不予支持。

　　因上诉人违约，故应将欠交的租金清交给被上诉人，并按约定支付滞纳金。对上诉人提出装修不应无偿归被上诉人所有的问题，因合同已明确约定，如上诉人拖延租金3个月，合同解除后装修及改造部分无偿归被上诉人所有，故上诉人上诉理由不成立。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。

　　对上诉人提出应依法追缴被上诉人对外非法经营所得，并追究其妨害民事诉讼的责任的问题，因上述房屋已经原审法院口头裁定由被上诉人代管，被上诉人是房屋的所有权人，有权对上述房屋进行使用，其对外经营也没有违反法律规定，故上诉人该理由不成立，本院不予支持。而原审法院审理本案时依照法定程序审理，并按有关规定收取诉讼费，经查符合法律规定，上诉人提出原审违反审理程序、未按规定收取诉讼费纯属无理，应予驳回。而上诉人交纳的租赁定金165000元，因双方合同约定如上诉人违约，所交定金不退，上诉人在原审时没有提出,现上诉要求退回，没有依据,本院不予支持。审查原审判决并无不当，应予维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下:

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审受理费39286元由上诉人负担。

　　本判决为终审判决。

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　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　黄海珠
　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　杨晓航
　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　林　娟

　　　　　　　　　　　　　　　　二OＯＯ一年　月　日
　　　　　　　　　　　　　　　
本件与原本核对无异

　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　赵溪雯