广州市国土房管局：房屋买卖案例分析

案例1 买房要留意业主户口是否迁出了

　　王先生看中了业主李先生在一中介公司放盘的住宅，三方签订《房屋买卖合同》。因为该住宅是李先生当初购买的二手房，王先生对户口问题有所顾虑，担心该住宅还有未迁出的户口，自己的户口不能迁进去，于是要求在《房屋买卖合同》中补充“卖方须保证拟交易物业中没有任何人的户口。如有户口，须在签署贷款合同前迁出，否则，双方终止房屋买卖合同，卖方需返还买方所付购房定金 1 万元整。”
　　 后王先生到公安部门查询户口情况， 发现住宅名下还有未迁出的户口，是原业主的一位亲戚。于是他把情况反馈给中介公司，在中介公司催促下，原业主李先生仍不办理户口迁出的手续，也不愿退还王先生的 1 万元购房定金。
　　 于是，王先生把情况投诉到是 市 房地产中介服务管理所。 经市中介管理所协调，买方、卖方 和中介三方解除了已签订的《房屋买卖合同》，业主将收取的 1 万元定金退回给王先生。

　　分析：

　　按照广州市公安局户政处的规定，案例中的买方王先生及业主李先生均需分别办理户口迁入和迁出手续。如果李先生没有把户口迁出，王先生在购买住宅后 很难 办理户口迁入手续。由于户口关系到住户的学龄儿童上学问题，所以买卖的住宅是否有未迁出户口对于买家来说很重要。
　　 根据《合同法》， 签订合同各方可约定合同的解除条件，当解除条件发生时，相关权利方有权依据该约定解除合同。该案例中买卖双方在合同补充条款中约定了户口方面的内容，而后来案例又出现了合同约定的解除条件 -- 业主户口没有按约定迁出。因此业主应按照约定，将买方王先生所付的购房定金全额返还。

小知识：
　　合同生效要具备哪些要件？
　　 答： 1 、当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力；
　　　　　2 、意思表示真实；
　　　　　3 、不违反法律和社会公共利益。
　　 依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
案例2 中介代收定金 业主毁约也要双倍还

　　王先生通过中介公司购买一套二手住宅，看楼后交了 1 万元购房定金。之后，王先生和业主、中介公司签署了三方《房屋买卖合同》，约定：“ 1 、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，但需在当年 6 月 30 日前交付使用； 2 、中介作为代理人有权代收代付定金、楼款及相关税费； 3 、卖方签署本合同后不出售该物业的，视为违约， 卖方应双倍返还定金并退还所有已收房款。”经买卖双方同意后，中介公司将王先生所交的 1 万元定金中的 5000 元转交给业主， 剩下的 5000 元暂由中介公司代业主保管 ；同时，王先生向中介公司支付了 5000 元中介费。
　　 此后，王先生多次催促中介公司尽快收取楼款和办理交易过户手续，但中介公司均称业主工作忙没时间办理手续，并称业主拒绝再收取剩余的 5000 元定金。 二个月后， 业主称由于之前考虑欠周，不能在约定的 6 月底交楼 ，希望把时间推迟至年底；而王先生 只 同意交房时间推迟到 8 月底， 并表示 如果业主 8 月底还不能交楼的话 ，则要按市场价向其缴纳房租；对此，业主表示不同意。 又过了一个月 ，中介公司告诉王先生，称业主要终止交易，且业主提出因其只收了 5000 元定金，所以在退还定金后只赔偿王先生 5000 元。
　　 王先生向市房地产中介服务管理所投诉，经该所调解，业主返还所收取的 5000 元定金给王先生，并再支付赔偿金 1 万元；中介公司也将另外 5000 元定金和 5000 元中介费全部退还给王先生。

　　分析：

　　该案例中纠纷产生的 原因是业主在签定了《房屋买卖合同》后反悔不卖。买卖双方争执的焦点则是业主收取了 5000 元定金，还有 5000 元定金尚在中介公司手上，业主的违约赔偿应以 5000 元还是 1 万元作为双倍赔偿的计算基础。
　　 案例中，《房屋买卖合同》约定：“中介作为代理人有权代收代付定金、楼款及相关税费”，因而，中介公司代收代付购房定金、楼款及相关税费是经过买卖双方认可的，代表了买卖双方的意愿，所以即使业主未收取全部购房定金，而只是收取了一半定金，另一半定金由中介公司保管，仍应视同业主接受了全部定金 1 万元。所以，业主应向王先生双倍返还购房定金合共 2 万元（包括业主退还 5000 元定金和支付的 1 万元未约金，中介公司退还代收定金 5000 元）。

　　小知识：

　　哪些情况下，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销所签订的商品房买卖合同？
　　 答： 1 、因重大误解订立的；
　　　　　2 、在订立合同时显失公平的。
　　 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。
案例3 签约楼价高于同类物业 买家反悔不买也属违约

　　胡先生经某中介公司介绍，看中了一套住宅，并与中介公司签订《买卖要约通知书》，约定“胡先生同意以 90 万元购买该套住宅，若中介方能将该住宅以低于 90 万元的价格成交， 胡先生则将差额部分的 50% 奖励给中介方作为佣金”。同时， 胡先生交给中介公司 2 万元定金。
　　 经中介公司努力， 业主同意以 87 万元出售该物业 。 胡先生与业主、中介公司签订了《房屋买卖合同》。但后来胡先生了解到该住宅所在小区内其他同类型、同面积的住宅售价都不超过78万元，甚至有类似物业售价仅 72 万元左右；据此，胡先生认为中介公司在交易过程中存在欺诈行为，属于违规操作。因此，要求中介公司退还他所交的 2 万元定金，并终止交易。
　　 但中介公司表示：《房屋买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，合同中所有条款都是交易各方真实意愿的体现，因而并不存在欺诈行为；至于胡先生听到同一小区同面积住宅价格低于所购买的住宅，这种情况在二手市场十分普遍，关键是买卖双方经协商以何种价格成交。所以中介公司要求胡先生继续履行合同，否则将通过法律途径追究其违约责任。后经市房地产中介服务管理所调解，胡先生同意继续履行合同。

　　分析：

　　该案例纠纷产生的原因是，买家比较了市场上相同类型物业的楼价后，认为《房屋买卖合同》所约定拟交易物业成交价格过高，因此，要求单方解除房屋买卖合同。
　　 在二手楼市中，由于交易情况和影响交易物业价格的因素多种多样 （如业主急于兑现，可能会以低价出售物业等），因而同样品质的物业成交价格也会有很大差异。 案例中，胡先生显然对购买的住宅成交价格因素了解不够从而认为中介公司存在欺诈行为，他没考虑到已签订的《房屋买卖合同》中所约定的住宅成交价格是经买卖双方协商同意的，是交易当事人真实意愿的体现，中介公司对此并没有决定权。 如果在合同中没有把“拟交易物业成交价若高于同类”作为合同可撤销的因素进行约定，那么买卖双方就应该依据合同约定，依法履行合同，否则将承担违约责任。

　　提醒

　　市民如果不想为了避免因所购买的物业成交价过高而悔约的，在签订《买卖要约通知书》和《房屋买卖合同》前，就要多了解市场行情，熟悉所要买物业的基本情况， 或要求中介公司提供最近成交的同类型物业的楼价信息， 事先对楼价做出大致的判断。

　　小知识：

　　房地产买卖合同在什么情况下无效？
　　 1 、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　 2 、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　 3 、以合法形式掩盖非法目的；
　　 4 、损害社会公共利益；
　　 5 、违反法律、行政法规的强制性规定。
案例4 购房需细查 合同签订要谨慎

　　陆先生经某中介公司介绍看中了一套住宅物业，在现场查看、谈妥售价后，与中介公司签订了《定金支付及要约发出委托书（买方）》（以下简称《委托书》），并支付了购房定金。
　　 按照《委托书》的约定，中介公司在征得业主曾小姐接受买家陆先生提出的物业交易价格后，将所收的购房定金转交给了业主。之后，中介公司通知买卖双方在约定时间内签订《房屋买卖合同》。
　　 在签订三方《房屋买卖合同》前，陆先生在母亲陪同下再次看楼。看楼过程中，他母亲发现住宅有渗漏现象，由于担心渗漏会影响住宅的使用，母亲要求陆先生不要购买住宅，提出取消已签订的《委托书》，并向业主索回所交定金。
　　 但中介公司认为：陆先生是具有完全民事行为能力的成年人，在签订《委托书》之前已经查看并确认了该住宅的质量，公司没有隐瞒住宅的真实情况，也不存在欺骗陆先生签订《委托书》的行为，因此《委托书》具有完全的法律效力，陆先生以该住宅质量问题为由，不愿签订三方《房屋买卖合同》，要求终止交易的行为属于违约行为。另外，公司协同业主已经查明，渗漏现象并非住宅墙体渗漏，是可以通过维修解决的，业主也同意维修解决渗漏问题。如果陆先生单方面要求取消与公司签订的《委托书》，不按照《委托书》上约定时间签订三方《房屋买卖合同》，公司将追究其违约责任。
　　 后经市房地产中介服务管理所调解，陆先生同意在业主将物业进行维修解决渗漏问题后，继续交易。

　　分析

　　案例中，根据《合同法》规定，陆先生与中介公司签订的《委托书》属于有效合同，该住宅存在的渗漏问题并不影响《委托书》的依法执行。陆先生应该按照已签订的《委托书》的约定，在规定时间内签订《房屋买卖合同》，否则属于违约，则应承担相应的违约责任。

　　提醒

　　市民在签订任何合同（协议〉之前一定要注意：要仔细查看所买物业，当可能存在与物业质量有关的问题时，一定要谨慎，最好能将这些问题以及各方对可能出现的问题该如何承担责任的条款补充到合同中。
　　 例如案例中，如果买家将“物业出现任何质量问题”作为《委托书》可解除的条件写进去，那么该住宅一旦出现任何质量问题，买家就可以依此来主张权利，维护自身利益。
　　 另外，由于购房市民一般都不是房地产或建筑方面的专业人士，在看楼时可以聘请一些建筑专业或监理专业的专业人士一同看房，以确认房屋的质量，不但可以减少纠纷的产生，甚至还可以争取到有利的成交价格。

　　小知识：

　　什么情况下合同的权利义务终止？
　　答： 1 、债务已经按照约定履行；
　　　　 2 、合同解除；
　　　　 3 、债务互相抵消；
　　　　 4 、债务人依法将标的物提存；
　　　　 5 、债权人免除债务；
　　　　 6 、债权债务同归于一人；
　　　　 7 、法律规定或者当事人约定终止的其他情况。