购买公房登记为一人,转让时是否必须经过同住人同意?

甄律师点评：
房屋登记在一人名下，购房者与其签定买卖合同并已过户的，以产权证的公示效力，购房者没有义务审查房屋是否有隐名共有人，买卖合同有效。
本案中，法院对房款收据真实性进行鉴定，似为画蛇添足之举。
原告诉请撤消买卖合同，是一个合同效力问题，与购房者是否已支付房款无关。即使房款收据是伪造的，购房者未曾付款，合同也是有效的，除非合同上签名亦为伪造。房款收据不实，只是购房者需要继续付款而已。

运用《物权法》对一起确认房屋买卖无效案不予支持
我国《物权法》规定，对于不动产的权利以登记为公示要件。近日，上海静安法院对原告李女士及女儿，状告被告丈夫杨某和购房人张先生的房屋买卖合同案作出判决，对李女士及女儿要求确认丈夫杨某与张先生签订《上海市房地产买卖合同》为无效的诉请不予支持。
杨某在静安区有一套在他名下的公有住房，由他与妻子、女儿一家居住。1998年8月，杨某作为购房人，办理系争房屋的公有住房出售手续，李女士作为成年同住人在《购买公有住房委托书》上盖章确认，并用她公积金账户内的钱款支付购房款。1998年10月，该房屋产权办理至杨某名下。
2007年9月下旬，经人介绍杨某与张先生签订了该房屋买卖合同，杨某将该房屋出售给张先生，转让价格为人民币40万元。在合同附件付款协议中写明：一次性付款40万元整。签订合同当天，双方在房地产交易中心办理了产权过户登记手续，系争房屋产权于10月中旬办理至张先生名下。同年11月，张先生的妻子、儿子的户籍迁入该房屋内。2008年1月，因张先生向杨某交涉要求交付房屋，李女士获悉该房屋已被出卖一事，之后李女士与女儿以原告身份起诉到法院，称该系争房屋是与杨某结婚后居住困难，由杨某单位分配而得，后以杨某名义购买下产权。现杨某与张先生明知该系争房屋是家庭唯一居住房屋，却达成房屋买卖合同，该行为已经侵犯到家人的合法居住权，请求法院撤销上述房屋买卖合同，将房屋恢复至原始状态。
法庭上，杨某辩称该房屋买卖是当时向张先生借钱，是做的抵押合同根本不是买卖房屋，且张先生承诺出借的35万元，自己也没有拿到。对张先生提供的《预售房款收据》，认为在印象中没有签过字和按过指纹，表示同意妻子与女儿的诉讼请求。
张先生则称，与杨某之间没有恶意串通，一切买卖手续符合法律规定，不同意李女士的诉请。张先生还认为40万元的房款，其中21万元是现金支付给杨某(从银行取款12万元，加上家中的现金9万元)；另外19万元，是根据杨某的指令从银行划账给案外人周某。张先生向法院提供了《预售房款收据》一份，证明杨某在2007年9月25日收到了房款40万元等证据。
根据杨某的申请，法院对张先生提供的《预售房款收据》上落款“杨某”签名字迹的指印、日期字迹处的指印是否为杨某所留，签名字迹是否是杨某亲自书写和日期是否同一天所形成进行鉴定。结论为：《预售房款收据》上落款“杨某”签名字迹处的指印，日期字迹处的指印均是杨某右手中指所留；《预售房款收据》上需检的“杨某”签名字迹和“2007.9.25”日期字迹均是杨某所写。无法判断《预售房款收据》上需检的内容字迹，与“杨某”签名字迹、“2007.9.25”日期字迹是否同一天形成。
审理中，法院专门到张先生于2007年9月25日取款银行核实，当初账户交易情况查询，获知：2007年9月25日16点34分，张先生从账户内支取了19万元。7分钟后，这笔钱款注入了周某的银行账户内。两笔交易的柜员流水号相同，说明是同一笔交易，由张先生账户转向周某账户内19万元。
法院认为，从张先生提供的《预售房款收据》鉴定看，“杨某”签名及指纹均是杨某所留，而张先生提供的银行卡对帐单和银行客户交易查询资料等证据看，证明了张先生所支付的40万元房款的构成。虽然张先生向周某转帐19万元，没有杨某的书面认可，但结合《预售房款收据》来看，该19万元张先生已作为房款向杨某作了支付。
法院还认为，虽然李女士在公有住房出售过程中，提取公积金用于购买产权，但该房屋产权登记却在杨某一人名下。张先生作为房屋购买人，在房屋买卖过程中没有义务去查明该房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。杨某与张先生所签订房屋买卖合同，无违反国家法律、行政法规的强制性规定，张先生也支付了购买该房屋钱款，并办妥了产权过户，遂法院依据我国《物权法》和《合同法》规定，对李女士及女儿之诉判决不予支持。（李鸿光）