城里人买宅基地房 19年后被判合同无效

　　城镇居民购买农村房屋合法吗?答案是否定的。城镇居民闻晗(化名)，19年前在青山购买了一处农村房屋。去年，他被当初的卖房人起诉，要求返还房屋，理由是这种买卖违法。昨日，记者获悉，青山区法院近日作出一审判决，闻晗限期腾退该房屋，卖房人同时返还购房款。

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　　80平米农房卖给“城里人”

　　今年59岁的董隽(化名)，原来是青山区厂前街陈家湾村民，并在此有一处80平方米的农村房屋，宅基地属于农村集体所有。1971年，董隽转为城镇户口，房屋所在地址也变更为青山区新沟桥街。

　　上世纪80年代末，董隽因工作单位要分房，便想把该80平方米的房子卖掉。后经当时的厂前街派出所一名干警介绍，来自河南省鹤壁市的城镇居民闻晗，找到董隽表示希望购买该房屋。

　　1992年，董隽和闻晗达成口头约定，董隽以1.3万元的价格，将该80平方米的房屋出售给闻晗。闻晗按照约定，分两次付清了全部房款。随后，董隽交付了房屋，闻晗一直居住在该房屋。

　　去年8月，董隽得知这种买卖属法律所禁止，遂要求闻晗搬出该房屋，但被拒绝。随后，董隽将闻晗起诉到青山区法院。

　　庭审过程中，闻晗认为，买卖该房屋是双方自愿且价格合理，他现在是该房屋唯一的所有权人，并认为购房时间已过去19年，已经超过了诉讼时效。

　　法院审理后认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相获得。董隽、闻晗口头协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。由于房屋与土地的不可分离属性，闻晗名义上是买房，实际上是买的土地使用权。董隽处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

　　因此，双方的口头房屋买卖协议违反了法律、行政法规强制性规定，属于无效协议。董隽要求确认房屋买卖协议无效的请求，应予以支持。协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还。关于诉讼时效，根据法律规定，所有权具有永久性、追及性，不存在法律上的诉讼时效，除非所有权的标的物灭失。

　　近日，青山区法院一审宣判，闻晗于判决生效后90日内返腾退该房屋，董隽同时返还闻晗1.3万元购房款。

　　律师介绍，董隽的房屋实际是“小产权房”，土地属于集体所有，个人是无权随意买卖的。“房屋使用费用该怎么算?19年前价值1.3万元，19年后仍然退还1.3万?”对于这一问题，孙志军表示，这是另外一层法律关系，如果当事双方有分歧，可以另行协商或起诉解决。