爱情可盲目　合伙买房要理性

爱情和买房一扯上关系，就会有点麻烦。

市民张小姐在2008年年底与男朋友合买了一套二手房准备结婚，但过年后两人关系出现问题，终于以分手告终。本来也算是好聚好散，可刚刚买下办完证的那套房子就成了烫手山芋，不知该如何解决。张小姐希望净身出户，把属于自己一半产权的房子还给前男友，可有涉及到手续和费用的问题，令她很苦恼。

广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，她与前男友只能将房产借款还清之后，才能将房产出售，分割财产。林律师建议，未婚情侣合伙购房，最好在购房时先签协议，并保留好支付房款证据。

想抽身离开都不容易

张小姐与前男朋友合伙买的房子由男朋友付了4成首期，但房产证上是联合署名，剩余6成贷款又是用张小姐的公积金贷的款，这样的关系令他们处理这套房子的问题变得相当复杂。

张小姐不愿意再占有那套房子，希望能够抽身离开。“本来买这套房子的时候我也没有出钱，现在分手，直接把房子还给他就是了。”可房子还有6成贷款，用公积金贷款的形式捆绑在她身上，她没办法说走就走，每个月反而还必须乖乖的去还款。

“我现在只想找一个办法跟这套房子分开，一个人过生活。”张小姐说。

房子归属最好事先约定

林叔权律师表示，二手房买卖，如果已经“递件”（缴纳了相关税费并向房地产登记中心递交了办理过户所需合同资料，取得领取房地产权证书的回执），虽未领回房地产权证，可以退件但须经登记机构的同意。

通常，过户资料如果还在受理的窗口未移交到业务科室审批，二手房的买方与卖方共同向登记中心提出申请，可以获得准许；如果过户资料已经移交给业务科室审批或者已经完成审批流程，则可能不获准许。如果不同意“退件”，只能待领取了房产证后再进行一次转让。而即使获得同意“退件”，双方已经缴纳的税费即使能申请退回，手续也比较麻烦，退回的时间至少在二个月以上。

如果已经完成过户手续领取了房地产权证，只能按双方的约定处理。因双方未登记结婚，房产自然不属于夫妻共同财产，而属于合伙性质的置业行为。

现在要分手，如何处理房产及债务（公积金贷款、商业贷款），应依照双方事前的约定。没有事前的约定，只能双方商定。双方如果不能友好协商达成协议，则只能对簿公堂了。

“关于房子谁要的问题，无论谁要都须对方同意，都要协商一致。问题是，房产附有债务，如果是在高价位时买入的而又不幸地成为 ‘负资产’，房屋就会成为双方都不愿接受的烫手山芋。”林叔权律师说。

需先解除抵押再转让

“‘纯’房产（没有附带债务，含银行贷款及私人借款）的处理相对会容易些，如果附带有债务，就涉及到债务的承担、转让与债权人的同意、抵押的解除等问题了。”林律师介绍，法律规定，债务转让须经债权人同意。如果债权人不同意，当事人虽可以就如何分割进行书面约定，但是，由于存在着抵押，无法办理过户手续，而借贷关系未发生变化，各自应承担的还贷责任还得各自承担，须互负连带责任的还需承担连带责任。

如果一方为借款人、一方为保证人，保证人的担保责任也不因双方达成产权分割协议而免除。如果债务要转移，向银行贷款 （商业贷款）的，须按二手房转让程序（房款支付方式采银行按揭贷款）进行，即必须先筹措资金提前偿还银行贷款，银行再解除抵押登记，当事人双方才能依双方的产权分割协议规定办理过户，由新的权属人向银行重新申请按揭贷款。

而如果是公积金贷款，由于属于政策性贷款，由借款人偿还了借款之后，新的权属人能否申请到公积金贷款及贷款额度多少，取决于申请人是否符合公积金贷款的申请条件。

“换句话说，如果张小姐想处理掉这套房子，只能先把银行贷款还掉，然后才能找买家进行转手。中间的各种税费也是不可避免的。”林叔权说。