广州市万升城市房产有限公司诉梁钰霞商品房预售合同纠纷案

广州市中级人民法院（2002）穗中法民二终字第02052号民事判决书

（2002）穗中法民二终字第02052号

　　上诉人（原审被告）广州市万升城市房产有限公司，地址：广州市经济技术开发区管委会大楼。

　　法定代表人李飞，职务：董事长。

　　委托代理人：贺玉平，广东法则明律师事务所律师。

　　委托代理人：黎莉，广州中诚律师事务所律师助理。

　　被上诉人（原审原告）：梁钰霞，女，l969年8月30日出生，汉族，住广州市共和南6号之一602房。

　　委托代理人：简伟立，男，1967年6月12日出生，汉族，住址同上。

　　委托代理人：欧阳美美，女，l976年l0月15日出生，汉族，住广州市天河区天寿路4l号。

　　上诉人广州市万升城市房产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2002）天法民初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审认定，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约切实履行。被告交付房屋除必须具备约定的验收合格条件外，还必须符合双方约定的装修标准。被告向本院提供证实房屋经验收合格可交付使用的证据均为复印件，上述证据也未能得到原告的确认，因此法院对上述证据不予采信，并认为该房屋不具备可交付使用条件，被告应承担逾期交楼违约责任。但因原告在庭审中确认只要被告不附加条件，房屋修理后即可交付使用，这是原告对其权利的处分，又符合法律的规定，予以确认。原告现未能向法院提供证据证实被告对交付房屋附加条件，因此被告在2002年4月4日通知原告收楼装修问题已处理完毕，可交付使用房屋时即视为房屋符合约定的交付使用条件，原告收到被告该通知拒不收楼，其无权就扩大的损失要求被告赔偿。被告称房屋在2002年3月17日已经双方验收合格，对此未向法院提供证据证实，不予采纳。现被告逾期交付房屋已超过90天，应以原告已付房款的每日万分之五向原告支付自2001年1月1日至2002年4月3日止的逾期交楼违约金，对原告超出的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2002年7月24日作出判决：一、被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁钰霞支付逾期交楼违约金（自2002年1月1日至2002年4月3日止，以已付房款97590l元的每日万分之五计算）；二、驳回原告梁钰霞的其他诉讼请求；案件受理费22lO元，由原告粱钰霞负担390元，被告广州万升城市房产有限公司负担1820元。

判决后，广州市万升城市房产有限公司不服，上诉至本院。该公司认为，1、在一审开庭时其司向法庭提交了《工程竣工验收报告》和《广州市商品住宅建设项目综合验收合格证》的复印件、《关于同意星汇园通过广州市房地产开发建设竣工验收的复函》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的原件。虽其司因工作疏忽在开庭时遗漏了提交《验收报告》和《综合验收合格证》的原件，但其司表示马上回去取原件，遭到了法庭的拒绝，否定了两份文件的真实性，致使原审认定事实有误；2、该公司在一审开庭时提交了《复函》和《备案表》的原件，足以证实《验收报告》和《综合验收合格证》复印件的真实性，法院应据此认定讼争房屋已于2001年12月28日通过有关部门的验收这一事实；3、2002年1月4日被上诉人办理收楼手续时，未要求其司出示“一证三书”，原审认定有误；4、按照最高法院的规定，审理房地产合同纠纷案件应查明的主要事实包括房屋实际通过验收的时间，原审未予查明是重大事实的遗漏；5、装修条件并不属于交楼的先决条件，按照买卖合同约定，交楼的唯一条件是房屋经验收合格，被上诉人以装修问题拒绝收楼无理。该公司请求：撤销原审判决，诉讼费由被上诉人负担。

　　被上诉人梁钰霞答辩表示同意原审判决。

　　经审理查明，上诉人广州市万升城市房产有限公司经广州市国土局穗国地出合（96）259号文同意，负责开发位于广州市珠江新城E-2B地块的星汇园房地产项目。

　　2001年8月28日，上诉人广州市万升城市房产有限公司与被上诉人梁钰霞签订了《商品房买卖合同》。双方约定：被上诉人向上诉人预购位于广州市珠江新城星汇园Cl座13A层01号房屋，建筑面积ll8.12平方米，成交总价格为97590l元；上诉人应于2001年12月3l日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付被上诉人使用；如上诉人不能按合同规定的期限将该商品房交付被上诉人使用，逾期不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，被上诉人有权提出解除合同；被上诉人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已交房价款万分之五的违约金；上诉人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方在附件三约定的标准，达不到约定标准的，被上诉人有权要求上诉人赔偿双倍的装饰、设备差价。此外，《商品房买卖合同》附件二约定了大楼公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成，附件三约定了大楼及房屋内的装修标准，附件四补充协议中约定装饰、设备不符合约定的处理方式。在签订《商品房买卖合同》的当日，双方当事人又签订了《星汇园购房补充协议》，具体约定了被上诉人的付款方式。2001年9月7日，《商品房买卖合同》经得广州市房地产交易所鉴证。

　　上述合同签订后，被上诉人先后向上诉人支付了房款共295901元。2001年9月28日，被上诉人通过贷款，由中国建设银行广东省分行第三支行向上诉人支付了房款共680000元。至此，被上诉人已经向上诉人付清了全部购房款。

　　2001年12月5日，上诉人向被上诉人发出《收楼通知书》。2002年1月4日，被上诉人前往上诉人处办理收楼手续时，认为房屋存在客厅墙角渗水、主人房门口墙上有裂痕、内阳台门绞脱落和内阳台地面积水等问题，拒绝收楼。上诉人承诺为被上诉人就上述问题进行修理，被上诉人表示同意。同年3月1日，被上诉人委托律师向上诉人发函，要求上诉人对房屋天花渗水现象进行维修并向其出示房屋的验收合格证明文件。2002年4月4日，上诉人向被上诉人发出通知，称被上诉人提出的房屋装修问题已适当处理，可交付使用，被上诉人应于收到通知之日起7天内办理房屋交接手续。被上诉人收到该通知后没有前往收楼。一审庭审期间，被上诉人认为上诉人通知时告知其收楼的附加条件是放弃追究上诉人的违约责任，故才没有前往办理收楼手续。被上诉人表示若上诉人不附加条件，房屋修理后即可交付使用。2002年6月23日，被上诉人接收了讼争房屋。

　　2002年5月10日，原审法院向上诉人送达了应诉通知书、举证通知书等应诉材料。举证通知书中明确：当事人向法院提供证据，应当提供原件或原物。如提供证据原件或原物确有困难的，可以提供经法院核对无异的复制件或复制品（证据的原件或原物必须在开庭时出示，否则你提供的证据的复制件或复制品将可能不被法院采信）；本案的举证期限为三十天，自当事人收到本通知书的次日起计算，当事人应在举证期限内向法院提交证据材料，在举证期限内不提交的视为放弃举证权利；对当事人逾期提交的证据材料，法院审理时不组织质证，但双方当事人同意质证的除外。2002年5月15日，上诉人向法院提交的证据中包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《工程竣工验收报告》和《广州市商品房住宅建设项目综合验收合格证》，该四份证据均是复印件。

　　另查，上诉人并未在原审举证期限内向法庭提交《关于同意星汇园通过广州市房地产开发建设竣工验收的复函》。一审开庭时，上诉人补充提交该证据，但被上诉人不同意质证。

　　本院认为，2001年9月7日，上诉人广州市万升城市房产有限公司与被上诉人梁钰霞签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应切实履行。上诉人未能在2001年12月31日前将经验收合格的房屋交付给被上诉人使用，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。

　　根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，当事人向人民法院提供的证据应为原件或原物；如提供证据原件或原物确有困难的，可以提供经法院核对无异的复制件或复制品。同时，原审法院送达的举证通知书中也规定了当事人应按上述《若干规定》的要求，提供证据原件或原物的义务，并明确证据的原件或原物必须在开庭时出示，否则当事人提供的证据的复制件或复制品将可能不被法院采信。但上诉人在没有正当理由的情况下，既未在举证期限内提供房屋验收合格相关文件的原件，也没有按原审法院的要求，在开庭时出示证据的原件或原物，应依法承担举证不能的不利后果。鉴于被上诉人不认可上述证据复印件的真实性，原审法院对上述证据不予采信并认定讼争房屋未具备交付使用的条件正确，本院予以认可。

　　上诉人在法院规定的举证期限内，无正当理由，始终未向法庭提交《关于同意星汇园通过广州市房地产开发建设竣工验收的复函》，则该公司在一审开庭时提交该证据的原件属逾期提交的证据。因被上诉人不同意质证，原审法院对上述证据不予采信正确，本院予以认定。此外，因上诉人未在原审举证期限内向法庭提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，一审开庭记录也未反映出上诉人曾向法庭提交该备案表，故本院对此份证据不予审查。

　　房屋验收合格是上诉人将房屋交付给被上诉人使用的基本前提，上诉人在未向被上诉人出示房屋验收合格的相关文件，则被上诉人有权拒绝收楼。虽然2002年4月4日上诉人向被上诉人再次发出收楼通知，称房屋已经维修完毕，但仍未向被上诉人提供房屋经验收合格的相关文件，被上诉人仍可拒绝收楼。原审法院认为上诉人于2002年4月4日发出通知时视为讼争房屋符合约定的交付使用条件，被上诉人拒绝收楼是扩大损失，依据不足，本院予以纠正。但鉴于被上诉人对原审判决上诉人向其支付逾期交楼违约金至2002年4月3日没有异议，属自行处分其实体权利，本院予以确认。

　　综上所述，上诉人上诉无理，本院不予支持。原审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审受理费2210元由上诉人广州市万升城市房产有限公司负担。

本判决为终审判决。

　　　　　　　　　 　　　　　　　　　 　　审　判　长　　国平平
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　陈　雯
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　杨梅珍

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二ＯＯ二年　 月　 日
　　　　　　　　　　　　　　　
本件与原本核对无异
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　徐华斌