浅析离婚财产中贷款房产分割问题

浅析离婚财产中贷款房产分割问题
作者：贵阳铁路运输法院陈红时 2010-01-29
离婚是在配偶生存期间，通过法律手段解除婚姻关系的方式。在离婚中，除了对子女的抚养关系上，最重要的就是婚姻期间财产的确定和分割问题，其中对于按揭房产的权属确认与分割是近几年来比较受关注的一个问题。在实践中，对于以按揭方式贷款买房的房屋产权证书取得时间可以分为以下：（1）婚前一方以自己的名义签订购房合同和按揭合同，支付部分房款，取得房屋产权证书，婚后夫妻双方以共同财产偿还债务；（2）婚前一方以自己的名义签订购房合同和按揭合同，支付部分房款，婚后房屋登记于该方，取得房产证书，夫妻双方以共同财产偿还债务；（3）婚前一方以自己的名义签订购房合同和按揭合同，支付首付款，婚后夫妻双方以共同财产共同偿还债务，离婚时未能办理房屋产权证书；（4）婚前一方以自己的名义签订购房合同和按揭合同，婚后取得房产证书，离婚时另一方证明其在婚前向购房人出资。对以上四种情况，总体可以归纳为个人财产与夫妻共同财产的确定问题，本文对此做出以下分析。
一、对婚前按揭房产分割的剖析
我国婚姻法并没有对按揭房产作相关的直接性规定。在2001年新婚姻法修改前，最高院出台的司法解释就规定了关于婚姻存续期间婚前个人财产经过若干年转为夫妻共同财产的规定。但在修改后该规定视为失效。根据现婚姻法规定，一般夫妻婚后所得均属于夫妻共同财产。因此，有人认为，如果夫妻双方在婚姻存续期间共同偿还房屋贷款，即使一方已经取得房产证书，也认为该房产为夫妻共同财产，在离婚时可要求分割。其实不然。根据物权法的规定，不动产的权利的设立是以登记机关的相关登记为权利设定。在房屋买卖（按揭）交易中，有以下主要合同关系发生：一是由购房者与房地产开发商签订的购房合同，二是由购房者与银行签订的借款合同和按揭合同。前者中，购房者在房地产管理部门登记，取得房产证，即是取得房屋的所有权，后者中，购房人以房屋的所有权向银行抵押贷款。可以认为，购房人与银行之间的只是债权债务关系。对此，就上述的情形进行分析：
（一）夫妻一方婚前办理按揭手续，取得房屋产权证，离婚时的财产分割问题。通说认为，该房产为购房人的婚前个人财产。因为取得房产证时，购房人的房屋所有的权利已登记于不动产登记机关的登记簿上。依据《物权法》第14条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应该登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，和第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，购房人在婚前购买房屋，将自己的权利进行登记，且房产管理部门所作出购房人享有该房屋物权的证明的房屋产权证书，应认为该房产为个人财产。将该房产向银行按揭，只是购房人与银行之间产生了债权债务关系。而夫妻双方以共同财产对该银行贷款进行清偿，只能认为购房人与夫妻的另一方形成夫妻间的债权债务关系，但不能改变房屋的个人财产的性质。由此，在离婚时不可对该房产进行分割。但购房人（房屋所有人）应该对另一方所付出的个人财产予以返还。
（二）夫妻一方婚前办理按揭手续，婚后取得房屋产权证，登记于购房人名下，离婚时的财产分割问题。我国在物权法中并没有采用德国民法中关于物权行为独立性的理论，但这不能否认物权具有无因性，物权发生变动同其发生变动的原因行为是相分离的。购房人在婚前签订购房合同、支付首付款、以银行按揭方式支付剩余房款（无论是结婚前一方以个人财产支付按揭款还是结婚后以夫妻共同财产支付按揭款），这些都是房屋所有权变动的原因行为。而物权行为是债权行为（原因行为）的当然结果。虽然购房人在签订购房合同后，因各种原因不能及时得到房产证明而最后于婚姻存续期间取得，但并不是说购房方在结婚前什么权利在都没有。实际上，购房人已实际在签订购房合同时已经取得债权及房产的物权期待权。所以，婚前一方在签订房屋买卖合同后，又以自己的名义与银行签订按揭合同，既可请求卖房人交付房屋，并办理过户手续的权利，又承担付款（对售房人）还款（对银行）义务。因此，夫妻一方在婚前所按揭贷款的房产实际上在办理按揭手续时表明其已取得房屋的所有权。笔者认为，这一情况应该作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且在该方名下的，即使在婚后取得房产权属证书，也应认定房产系该方的婚前个人财产。
（三）夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷，离婚时，尚未取得房屋产权证的问题。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第21条规定，“离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权，当事人协商不成的，人民法院进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。前款规定的房屋取得完全所有权后，当事人如果有争议，可以另行向人民法院提起诉讼。”根据前述，此情况下，也应该以婚前个人财产来对待，但得由房产登记簿上登记的人为房产的所有人，且对非名义购房人对清偿贷款所支付的款额进行退还，可根据情况给予适当补偿。
（四）对于产权证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，婚后共同偿还债务，离婚时房屋分割问题。依据物权法的相关规定，房屋的产权登记在一方名下，该方即享有所有权，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，仍不能改变该房屋为产权证登记人的个人财产的性质。但根据合同法的相关规定，贷款剩余未还部分应为产权人的个人债务。在有证据证明的情况下，对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。不过也有例外情况，即虽然房屋产权登记于购房人的名下，夫妻另一方（非名义购房人）有证据证明购房人的首付款中有其出资，且双方在婚前有将该按揭房产作为共同共有的意思表示，则在离婚时应将该按揭房产以夫妻共同财产来对待。
二、离婚时按揭房产的增值部分的分割问题

经济的发展，房产的市场价值也有波动。在上述四种情况中，如果夫妻双方在离婚时对按揭房产的增值部分是否可以分割呢？
我国的《婚姻法》第17条和最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条，都未对房屋增值部分作出相关的规定。笔者认为，婚前购买用于居住的商品房，婚后若未作其他盈利用途，则房屋的增值应属于自然增值或被动增值。前述的四种情况中，由于房产属于夫妻一方（购房人）所有，则该房屋的增值部分也不属于夫妻共同财产范畴。不过，按照民法和婚姻法原理，夫妻另一方虽然不享有房屋的所有权，但是鉴于对贷款房产的权利稳定行使上做出一定的贡献，比如在房产的保值、增值过程中，避免因购房人拖欠银行贷款而产生的一系列法律问题等，可以在离婚时考虑对其适当地补偿。