佛山市顺德区海骏达房产有限公司与李艳芬商品房买卖合同纠纷一案

【案例全文】：

佛山市顺德区海骏达房产有限公司与李艳芬商品房买卖合同纠纷一案


广东省佛山市中级人民法院
民事判决书

（2004）佛中法民一再字第86号

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：佛山市顺德区海骏达房产有限公司（即原顺德市海骏达房产有限公司）。住所地：佛山市顺德区容桂街道办理处青华路南1号。

法定代表人：曾伟和，董事长。

委托代理人：黄胜，广东海迪森律师事务所律师。

委托代理人：潘子权，广东海迪森律师事务所律师助理。

被申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：李艳芬，女，1967年10月29日出生，汉族，住佛山市顺德区容桂街道办事处幸福豪苑海信阁304号。

被申请再审人委托代理人：黄荣民、刘尚中，广东易春秋律师事务所律师。

佛山市顺德区海骏达房产有限公司（下称海骏达公司）与李艳芬商品房买卖合同纠纷一案，本院于2003年8月15日作出（2003）佛中法民一终字第1472号民事判决，该判决已发生法律效力。海骏达公司不服判决，向本院申请再审。本院于2003年12月19日作出（2003）佛中法审监民一申字第168号民事裁定，裁定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭并进行公开开庭审理。本案现已审理终结。

经再审查明：海骏达公司在顺德容桂区开发的幸福豪苑A座，于2002年10月8日取得了广东省顺德市商品房预售许可证，有效期自2000年8月31日至2002年8月31日；幸福豪苑B、C座,于2001年9月19日取得了广东省顺德市商品房预售许可证, 有效期自2001年6月1日至2003年6月1日。李艳芬与海骏达公司于2000年12月27日签订《商品房购销确认书》，向该公司购买座落于顺德容桂区幸福豪苑海信阁304号商品房,双方约定房屋总金额为263918元，并约定了付款时间。李艳芬于签订《商品房购销确认书》的当日向海骏达公司支付了定金20000元。2001年6月25日双方签订《商品房购销合同》，对商品房的位置、面积、商品房的价格、付款时间及付款金额、商品房交付期限、违约责任等作出了明确规定。该合同的第五条对费用与费用调整的约定问题作了具体说明：该商品房预售价不含政府规定缴交的有关税费。乙方(原告)同意甲方(被告)依据有关规定暂代政府收取税费。该合同的第十四条反映甲方(被告)承诺与该商品房正常使用直接关联的路、生活用水、电、排水、路灯及规划所确定的绿化基础设施等公共配套建筑按约定日期投入正常运行。2001年2月27日，海骏达公司向李艳芬收取了设施费人民币13800元，并开出收据。现海骏达公司已将李艳芬购买的商品房交付其使用。

又查：海骏达公司向李艳芬所收取的设施费，其中包括用电工程设施费7468.12元、给水工程设施费2166.92元、高压线迁移设施费91.46元、消防工程设施费542.57元、广播音响设施费20.86元、对讲系统设施费324.64元、防盗网工程设施费2086.40元、闭路电视监控设施费45.95元、公共天线设施费265.32元、物业维修基金1075元，合共14087.24元，实收13800元。

再查：因佛山市行政区域变更，海骏达公司的名称从2004年3月11日起由原“顺德市海骏达房产有限公司”更改为“佛山市顺德区海骏达房产有限公司”。

一审法院经审理认为:被告依法取得了商品房预售许可证,原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人在公平自愿、等价有偿的原则下签订的,没有违反法律、行政法规的禁止性规定,是合法有效的合同。本案中,双方当事人争议的是被告向原告收取的13800元设施费是否合法的问题。被告认为该设施费用属于商品房的直接成本,只是分开列明收取而已。但被告在向原告预售商品房时，在《商品房购销合同》中已明确约定了商品房的预售价款，该价款已包含商品房成本，应当是被告唯一可以合法收取的价款，而被告以设施费的名义再向原告收取13800元，是在商品房价款之外的收费。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定：经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。该法第十四条第一款第（四）项规定，经营者不得利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。被告的行为明显违反了上述有关禁止性规定，是无效的民事行为，被告对无效行为应负全部责任。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(三)项、第(五)项、第六十一条第一款等对无效民事行为的有关规定，被告应返还原告13800元及支付款项占用期间的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告认为其他购买人签署了《商住楼计价表》，本案原告也应持有该《商住楼计价表》，该设施费已明示原告，而且原告已实际支付相关费用，是原、被告双方意思自治的结果。被告的上述推定不成立，被告没有证据证明原告持有《商住楼计价表》，而且原告交纳设施费，并不等于被告有合法的依据收取该费用。故被告的抗辩理由不成立，不予支持。综上，判决：被告应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告返还13800元，并支付利息(计算方法为:从2001年2月27日起至实际还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。本案一审受理费590元，由被告负担。

宣判后，海骏达公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决根据《价格法》第十三条第二款，第十四条第一款第（四）项的规定，认定上诉人收取设施费的行为无效，没有事实依据。1、上诉人在售房过程中不存在标价外加价的行为。上诉人在《价目表》、《付款方式》等售房资料中，已清楚地对楼价和设施费的具体数额分别进行了标价。原审法院忽略公开标价当中除了楼价之外，还有设施费标价的事实，是导致其作出错误认定的主要原因。上述两种款项赫然出现在上诉人的售楼资料即要约当中，这不能说是标价外加价的行为。2、上诉人在售房过程中也不存在利用虚假的或使人误解的手段，诱骗购房者进行交易的行为。上诉人的售楼过程是十分公开和透明的，除了公开明示房屋的装修标准、售价、付款方式等事项外，在洽谈过程中又作了详细解释，还特别制作了《计价表》，具体说明购房者应支付的各类款项及具体数额。如果有虚假手段和诱骗行为，购房者完全可向物价部门举报和投诉，但上诉人至今没有收到物价部门反馈的任何信息，而且上诉人也派专人咨询了物价部门，均答复上诉人的标价材料（价目表）也比较完善、清楚，没有不当之处。更为关键的是，《价格法》第十三条、第十四条均适用于经营者一方，约束的是经营者单独作出，且事先未告知对方的行为。但在本案当中，上诉人对设施费的问题，已经事先通过各种资料公示，构成要约告知被上诉人。被上诉人若实际支付，则表明被上诉人通过行为的形式对此作了承诺，依合同法关于要约与承诺的法律规定，此时双方已实际成立了一个关于设施费的合同。换言之，上诉人收取设施费，被上诉人交设施费，均以该合同为基础。有约在先的合同是原因，收费和交费是履约的结果。交费和收费是双方合意的行为，二者构成一个整体，相互关联，不可分割，并非上诉人的单方行为。因此上述两条法律均不能适用于本案。二、设施费是房屋买卖双方自愿达成的并有别于《商品房购销合同》的特别约定，合法有效，双方均应严格遵守。1、原审判决认定《商品房购销合同》第四条约定的款项是上诉人唯一可以收取的价款没有依据，该条约定并不包含可以另行约定收取的设施费。上诉人依法取得了商品房预售许可证后即组织销售，制作了预售房屋的《参考资料》、《价目表》、《商品房认购指南》、《付款方式》等售楼资料，并将上述资料陈列在售楼部显眼的地方公开明示，供任何一个购房者在购房前查阅。其中《价目表》对房屋售价作了清楚的公示，又在A座的《付款方式》中说明“实收设施费13800元正”，还特别加注说明：“设施费”包含水、电分摊，电话无线管网费、防盗、消防管网、安全网等，在B、C座的《付款方式》中也特别加注说明：以上折头只限在楼价内计算，不包杂费，杂费另收13800元正。可见，上诉人在售房要约中，楼价与设施费是两个相互并列和相互独立的不同项目，楼价和设施费显属两个不同的要约内容。被上诉人对楼价的承诺以和上诉人签订《商品房购销合同》的书面形式形成，而对设施费的承诺则是通过口头的形式、在《计价表》上签名确认、通过实际履行的形式作出，对两个要约均作了承诺，且已实际履行。由此可见，设施费是房屋买卖双方的特别约定，这个特别约定也构成一个合同，而且是独立于《商品房购销合同》，并与之相互并列的合同。该合同是双方的真实意思表示，自愿订立，且没有违反任何的法律法规。因此这个特别约定的合同无疑也是合法有效的，双方均应严格遵守和履行。2、《商品房购销合同》第四条约定的价款是否包含商品房成本与本案无关。原审判决认定该条约定的价款已包含商品房的成本，没有任何事实依据，而且这也与本案无关。即使该条约定的价款已包含了商品房的成本，也不排除双方还可以就其他费用进行约定，意思自治原则是民法的基石，越来越被重视，并被我国合同法采纳并严格贯彻。本案双方按照《价目表》的公开标价确定楼价，签订了《商品房购销合同》，又在该合同之外另行对设施费进行约定，显然是法律所允许的。原审判决主观推断《商品房购销合同》约定的价款包含了成本，并以此为理由认定上诉人只可唯一地收取该条约定的款项，排除双方的另行约定，显然于法无据。对其他费用的收取，关键不在于该费用是否已包含于商品房成本，而在于双方是否另有约定，也不管其约定是书面的，口头的，或是其他任何形式的。本案当中，上诉人在售房资料中标明楼价，也标明了设施费的具体数额。被上诉人除依书面合同的约定支付楼价外，还主动按上诉人书面要约的规定支付了设施费，两者均属依约履行的行为。三、原审判决适用《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项、第六十一条第一款也明显不当。1、原审判决适用法律认定上诉人收取设施费属无效的行为及如何承担责任逻辑紊乱。原审判决适用《价格法》，认定上诉人的行为明显违反了该法的禁止性规定，接着即直接认定上诉人的行为属无效的民事行为。但是根据一审所引用《价格法》的具体条款，却并没有直接认定无效的规定，要认定上诉人的行为无效，只能以此为事实原因，再引用其他法律作出认定，本案当中，若《价格法》所指的事实原因确实存在，则应根据《民法通则》第五十八条第（五）项或者《合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定上诉人的行为无效。但原审判决在没有适用法律的情况下想当然地直接认定无效，然后再根据《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项，第六十一条第一款的规定，确定上诉人如何承担民事行为无效的责任，这显属适用法律逻辑错乱。因为《民法通则》第五十八条第（三）项、（五）项是认定民事行为无效的法律依据，而原审判决把该条同样作为如何承担责任的依据，显然适用法律不当。应当注意的是，上诉人的行为根本上就不是“标价外加价”和“利用虚假或者使人误解的手段，诱骗变易”的行为。换言之，即认定无效的事实原因根本不存在，因此也就不存在适用什么法律认定无效的问题。2、上诉人收取设施费的行为效力若有争议，只能是相对有效（即可撤销或可变更）和绝对有效的争议。根据前述，上诉人的行为不属违反法律法规的禁止性行为。依据原审判决适用《民法通则》第五十八条第（三）项的规定，可肯定原审法院是认为上诉人的行为属于以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而作出的。根据《民法通则》的规定，这种行为是无效的。但这一规定显然过于笼统，没有区分不同的情况，在立法上存在一定的缺陷。因为有些当事人在事后虽然知道自己所为的行为是受欺诈、胁迫等原因不得已而作出的，但考虑到并不会使自己损失，或损失很小，或甘愿受损，从而继续确认行为效力，这是典型自由处分个人权利的行为。法律对此没有必要干预。正是基于这种认识，国家在《民法通则》之后制订的《合同法》便对此种情况区别对待，只有当欺诈、胁迫手段订立的合同损害国家利益的才规定无效；而对不是损害国家利益的，则由当事人决定是否请求撤销或变更。根据新法优于旧法，特别法优于普通法的法律适用原则，本案无疑应适用合同法。根据合同法的规定，上诉人即使在售楼过程中有欺诈、胁迫和乘人之危的情况存在，因其损害的不是国家利益，所以该设施费的合同也只能是可撤销或可变更的。设施费合同是以上诉人提出书面要约，被上诉人以口头而非书面承诺形成的合同，在这种情况下被上诉人完全可主张没有承诺此费用为由拒交，根本就没有必要在交付设施费后再要求返还。被上诉人履行了交付的义务，表明双方已就设施费的问题形成合意，成立了合同，并履行完毕。没有请求法院撤销也没有请求变更设施费的合同，即是表示该合同至今仍然生效，被上诉人没有理由要求返还。综上，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

本院经二审审理认为：上诉人在向被上诉人预售商品房时，在《商品房购销合同》中已经明确约定了该商品房的预售价款，但上诉人又以另行签订《商品房购销确认书》、《商住楼计价表》的形式约定向被上诉人收取设施费13800元。上诉人收取该设施费的行为，是在商品房标价外的收费，依照《中华人民共和国价格法》第十三条第二款有关“经营者不得在标价外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的规定，该行为属违反法律禁止性规定，应确认为无效行为，上诉人应将收取的该“设施费”款项退还给被上诉人。上诉人上诉认为其收取该设施费的行为，已公开标明，不属于标价外加价，其上诉理由不充分，不予支持。原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项的规定不当，应予纠正。但原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由海骏达公司负担。

海骏达公司不服二审判决，向本院申请再审称：一、被申请人的证据对其诉讼请求不具证明力。被申请人提供的证据只有二份：一份是《商品房销售合同》，以证明双方的买卖关系及只约定的按套内面积计算的总金额，但申请人提供给被申请人的配套设施还有“消防、高压线迁移、广播音响、对讲系统、防盗网、闭路电视监控、电视公共天线及物业维修基金”，这些设施的费用并没有约定包含在《商品房销售合同》价款内；另一份是申请人开具的设施费收据，以证明被申请人先交付、申请人后收取设施费。因《商品房销售合同》约定的预售价款不属于商品房标价，且《商住楼计价表》同时标明了约定的预售价款、设施费，故上述二份证明不能证明被申请人的诉讼主张。二、一、二审判决认定申请人收取13800元设施费是在商品房标价外的收费，即认定申请人违反《价格法》的禁止性规定，没有事实根据，完全是错误的。三、由于一、二审判决认定事实错误，导致其适用法律错误。由于被申请人交付设施费以及申请人收取该费用，不属于《价格法》第十三条第二款所指的“在标价之外出售商品”及“未予标明的费用”，故适用《价格法》第十三条第二款直接认定申请人收取该费的行为无效，是适用法律错误。四、一、二审判决认定“申请人收取设施费的行为无效”的程序缺失。由于被申请人已按约定交付了设施费，而其诉讼请求返还设施费，前提条件是约定该“设施费”的条款被依法撤销或确认无效，所以在诉请返还设施费之前必须有一个“确认之诉”，而被申请人在诉讼中没有“确认之诉求”，诉讼过程双方未就“交付”和“收取”设施费行为是否有效进行“举证、质证，辩论陈述”，而一、二审判决直接认为申请人的收费行为无效，显然在法律程序上是有所缺失的。综上所述，请求再审，依法判决。

本院经再审审理认为：海骏达公司与李艳芬签订的《商品房购销合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是海骏达公司收取的设施费是否合法。海骏达公司所收取的设施费中的“用电工程设施费、给水工程设施费、高压线迁移设施费、消防工程设施费、对讲系统设施费、防盗网工程设施费”，在顺德撤市建区前，经当地物价管理部门确认为商品房价格成本构成项目，但海骏达公司没有将该类收费纳入商品房销售价格成本，而是将商品房价格分成两部分来收取，即除在购房合同中约定的价格外，另以“设施费”的名义收取。对房地产市场的这种销售形式，是为当时的当地物价管理部门所默许的，故考虑到当时顺德区房地产市场的实际，并从尊重客观事实及公平的原则出发，对李艳芬要求海骏达公司退回“用电工程设设施费、给水工程设施费、高压线迁移设施费、消防工程设施费、对讲系统设施费、防盗网工程设施费”的请求，本院不予支持。“广播音响设施费、闭路电视监控设施费、公共天线设施费”不属商品房成本构成部分，属双方可自行约定的选择性费用，应以“谁受益，谁支付”的原则处理，海骏达公司已垫支了该部分费用，李艳芬亦已支付了该部分费用，并实际使用上述设施，现李艳芬要求返还该选择性费用，本院亦不予支持。“物业维修基金”应由业主支付，并属全体业主所有的，海骏达公司只是代收该“基金”，且该公司亦已将所收取的“物业维修基金”转交给物业公司，故对李艳芬要求海骏达公司退还该“基金”的主张，本院不予支持。原一、二审判决认定事实不清，处理不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条之规定，判决如下：

一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2003）顺法民一初字1118号民事判决及本院（2003）佛中法民一终字第1472号民事判决；

二、驳回李艳芬的诉讼请求。

一、二审案件受理费各590元，共1180元，由李艳芬负担。

本判决为终审判决。