沈阳正隆房地产开发有限公司与刘赫商品房买卖合同纠纷一案

沈阳正隆房地产开发有限公司与刘赫商品房买卖合同纠纷一案

[2007]沈民（2）房终字第15号

上诉人（原审被告）：沈阳正隆房地产开发有限公司。住所地：沈阳市和平区市府大路45号宁大宾馆2楼。
法定代表人：刘学钧，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）：刘赫，女，汉族，1983年11月27日出生，住沈阳市和平区十一纬路25-1号282。

委托代理人：徐振东，男，汉族，1929年8月7日出生，住址沈阳市皇姑区长江街一段四里2-1号。

委托代理人：徐新雨，男，汉族，1970年11月21日出生，住址沈阳市皇姑区华山路二段顺城里17号13。

上诉人沈阳正隆房地产开发有限公司（以下简称正隆公司）与被上诉人刘赫因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2006）沈皇民二房初字第280号民事判决，向本院提出上诉，本院于2006年12月19日立案，依法由民二庭审判员董菁担任审判长并主审，与审判员马岩、代理审判员李方晨共同组成合议庭，公开开庭进行审理，合议庭进行了评议。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2004年9月16日，原、被告签订商品房买卖合同一份（原告为买受人，被告为出卖人），双方约定原告购买由被告开发的沈阳市皇姑区嘉陵江街57号1栋111室商品房一套，该房建筑面积118.63平方米，每平方米单价3，790元，房价款共计449，607.7元。双方还约定2004年1月31日前被告应将商品房交付原告使用，如逾期交付超过30日原告要求继续履行合同的，被告应自合同约定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。关于商品房交付程序，双方约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。关于房屋产权登记，双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2005年2月25日向原告交付了商品房。2006年2月18日，原告办理了商品房权属证明。后原告以被告违反合同约定为由向被告索要违约金，被告拒绝，原告遂于2006年7月10日诉到本院。

前述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同等证据在卷，已经法庭质证，原审法院依法确认，在卷证明。

原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应依合同约定全面履行合同义务。现原告主张被告逾期交付商品房应支付违约金，被告称2004年12月29日其已在原告所购住房处张贴书面通知业主办理入住手续，故可视为房屋已按时交付。本院经审查双方协议，双方对交付商品房的交接程序，约定应由被告“书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》“现被告无证据证明其向原告发出了书面通知并出示了有关文件，故本院认定被告未按期向原告支付住房，故被告应承担违约责任，支付违约金。

原告主张被告违约未按期为原告办理商品房房证，被告称其在合同约定期限内将办理权属登记的有关资料报送产权登记机关，并提供“关于同意住宅、公建项目初始登记通知“一份证明，本院经审查，该 “通知”仅能证明皇姑区嘉陵江街57号楼已初始登记的事实，不是办理权属登记的事实，鉴于被告举证不能，故本院认定被告违约，应给付原告逾期办理房屋权属登记违约金。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳正隆房产开发有限公司给付原告刘赫逾期交付商品房违约金2，517.8元；二、被告沈阳正隆房产开发有限公司给付原告刘赫逾期办理商品房权属证书违约金4，496.07元；（上述款项于本判决生效后十日内给付）三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费290元由被告沈阳正隆房产开发有限公司承担。

上诉人正隆公司不服沈阳市皇姑区人民法院（2006）沈皇民二房初字第280号民事判决，向本院提出上诉，其具体要求为：撤销沈阳市皇姑区人民法院（2006）沈皇民二房初字第280号民事判决或依法改判。其具体理由为：上诉人正隆公司已在合同约定的时间内将办理产权登记的相关资料交与业主，由业主自主决定何时到产权登记部门办理产权证，上诉人已于2004年12月31日之前给被上诉人开具准住通知书，因此正隆公司并没有逾期办证，不应当承担违约责任。

被上诉人刘赫答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并且不违背我国法律、行政法规的禁止性规定，故该合同为合法有效的合同，双方应积极全面地履行合同。上诉人正隆公司（卖方）与被上诉人刘赫（买方）于2004年9月16日签订商品房买卖合同，其中合同对交付期限、出卖人逾期交房的违约责任约定如下：“第八条、交付期限，出卖人应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经分期综合验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有全解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任 ，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。 合同签订后，正隆公司于2005年2月25日向被上诉人实际交付了商品房。2006年2月18日，被上诉人办理了商品房权属证明。后被上诉人以正隆公司违反合同约定为由索要违约金，遭到拒绝，遂于2006年7月10日起诉到法院。上诉人正隆公司于2004年12月6日向被上诉人刘赫开据“商品房准住通知单”，通知其办理入住手续，同时将商品房买卖合同、商品房结算发票等相关手续交于被上诉人刘赫，并于2004年12月29日张贴告示通知未办理入住手续的业主领取钥匙并办理物业手续，以此证明其并未违约。本院经审查双方合同第十一条的约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，认为上诉人履行合同缺乏必要形式。上诉人向被上诉人开据“商品房准住通知单”时，没有经过综合验收合格，还不具备合同中约定的商品房交付买受人使用的条件，上诉人对逾期交付房屋应负主要责任，故上诉人的上诉理由本院不予支持。另因上诉人违约，未能按合同约定及时将办理产权登记所需要的资料报产权登记机关备案，造成被上诉人逾期办理房屋产权证明，故应依合同约定对被上诉人承担逾期办理商品房产权证书的违约责任。综上，上诉人正隆公司应当向被上诉人承担违约责任，给付商品房逾期交付的违约金及逾期办理商品房权属证书违约金。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费290元，由上诉人正隆公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 董 菁

审 判 员 马 岩

代理审判员 李 方 晨

二0 0七年三月十九日

书 记 员 高 书 林

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理