上海金马城市建设有限公司与葛政国商品房买卖纠纷案

上海市第一中级人民法院
民事判决书

(1999)沪一中民终字第78号

　　上诉人(原审被告)　上海金马城市建设有限公司。住所地：本市建国西路68号地块。
　　法定代表人　冯地，上海金马城市建设有限公司董事长。
　　被上诉人(原审原告)　葛政国，男，1953年3月5日生，汉族，住本市唐山路599弄29号。
　　原审被告　金马房产服务(上海)有限公司。住所地：上海市浦东新区灵山路爵士大厦1号2楼A座。
　　法定代表人　冯地，金马房产服务(上海)有限公司董事长。
　　上诉人上海金马城市建设有限公司因商品房买卖纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院(1998)徐民初字第3322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上海金马城市建设有限公司的委托代理人林自勉律师、被上诉人葛政国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原判认定，1995年10月30日，葛政国与中地房产(上海)有限公司签订编号为009984的预订房屋临时证明单，约定葛政国订购上海梧桐花园枫丹白露区A3座第6楼编号03计一单元约106.86平方米，总价款812800元，定金1000元，三天内补足10000元，11月10日前补足20000元，签约时间为1995年11月20日，付款方式为分期付款，等等。葛政国于1995年11月10日、12月28日、1996年1月11日、1月19日分别给付20000元、200000元、90000元、96400元，共计406400元。中地房产(上海)有限公司、中地房产服务(上海)有限公司分别出具了收据，收据上收款事由为梧桐花园A3-603首期款或订金。此后，葛政国与金马房产服务(上海)有限公司(以下简称金马房产公司)、上海金马城市建设有限公司(以下简称金马城建公司)未签订系争房屋的认购书或预售合同。1996年1月29日，葛政国发函与金马城建公司交涉，要求返还预付款、支付利息并赔偿损失。1996年4月11日，金马城建公司发函给葛政国，称“由于受动迁等各种因素影响，梧桐花园的入伙日期现已明确定为1997年6月份，根据您的具体情况，我司决定将您所付全部房款予以退还，并按银行活期存款利率给予利息补偿。”1996年7月5日，金马城建公司取得系争房屋的商品房预售许可证。1996年7月9日，葛政国再次发函给金马城建公司要求按固定资产贷款利率计算利息。1997年9月、10月，双方继续就此事发函交涉。1998年金马房产公司在前述四份收据上加盖了财务专用章。1998年4月17日、6月24日，金马城建公司分别给付葛政国230000元、241400元。
　　在原审法院审理中，葛政国诉称，1995年其认购梧桐花园房屋时，需付款50%即406400元后才能签订合同。在签合同时，发现合同中原定1996年底交房改为1997年6月交房。为此其与金马城建公司、金马房产公司交涉，对方同意返还本金、利息。1998年金马城建公司分二次退还了471400元，根据银行同期贷款利息分段计算，金马城建公司尚欠其房款本息44166.85元，请求法院判令金马城建公司返还。金马房产公司、金马城建公司辩称，中地房地(上海)有限公司、金马房产公司分别是金马城建公司梧桐花园商品房的前期代理商和后期代理商，均为独立法人，金马房产公司不应作为本案被告，金马城建公司已返还钱款并作补偿。故请求法院判决驳回葛的诉请。
　　原审法院审理后认为，商品房预售应当取得商品房预售许可证，发展商或代理商在未取得系争房屋的商品房预售许可证的情况下与买方签订的预订房屋临时证明单应属无效，从买方处收取的房款应当返还，并应当按照银行固定资产贷款利率赔偿利息损失。鉴于中地房产(上海)有限公司是金马城建公司系争商品房的代理商，且金马城建公司其后与葛的交涉行为及付款行为均可视为对其交易行为的认可，故葛有权要求金马城建公司承担相应民事责任。金马房产公司作为金马城建公司的代理商，其在收据上加盖财务专用章是对其收到争议款项的认可，故也应承担相应责任，支付应付本息和已付本息的差额。遂判决，金马房产公司、金马城建公司给付葛政国购房款本息余款44166.85元。案件受理费1776.60元，由金马房产公司、金马城建公司负担。
　　在本院二审中，上诉人金马城建公司仍坚持要求按个人银行存款利率计息，认为双方的房屋买卖关系并未成立，对其无约束力。葛政国则认为，原判正确，要求二审维持原判。金马房产公司未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。
　　本院经审理查明，原审法院认定事实正确，双方当事人对此亦无异议。
　　本院认为，上诉人金马城建公司虽未与被上诉人葛政国订立商品房预售合同，但双方签订的预订房屋临时证明单上对葛所购房屋、房屋总价、面积，交付的定金、付款方式等均作了约定，且金马城建公司、金马房产公司亦收取了葛50%购房款，故原审法院在金马城建公司已退还葛购房款后，判令其与金马房产公司共同支付葛应付本息和已付本息的差额款，并按银行同期固定资产贷款利率计息，并无不当，本院应予维持。上诉人金马城建公司的上诉请求，因理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，本院判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　上诉案件受理费1776.60元，由上诉人上海金马城市建设有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判长　　　郭文龙　
代理审判员　周　啸　
代理审判员　孔美君　
一九九九年二月二十五日
书记员　　　顾　依