代拆代建纠纷案

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　　【案例】

　　上 诉 人：贵州皇后酒店有限公司

　　被上诉人：贵阳市中过房屋拆迁安置有限责任公司

　　被上诉人：贵阳市南明区拆迁事务所

　　上诉人(中外合资)贵州皇后酒店有限公司(以下简称皇后公司)为与贵阳市中达房屋拆迁安置有限责任公司(以下简称中达公司)、贵阳市南明区拆迁事务所(以下商称南明拆迁所)代拆、代建纠纷一案，不服贵州省高级人民法院(1995)黔高法民初字第15号民事判决，向最高法院提起上诉。

　　经审理查明：

　　1992年贵州省计划委员会批准皇后公司在贵阳市中华北路、市北街、沙河街部分地段建皇后大厦，在贵阳市成清路174号一210号地段建安置房，用以安置这两块地段的被拆迁户。同年底皇后公司领取了《建设用地规划许可证》并到市土地局办理了有关手续。

　　1993 年2月4日皇后公司与南明拆迁所签订《拆迁安置合同书》。合同约定：(1)皇后公司以全包干710万元委托南明拆迁所负责中华北路、市北街、沙河街及威清路地段的拆迁和安置房建设，其中包括黔光铝制品厂(后并入贵阳金属型材厂)的拆迁补偿费265万元(由皇后公司直接付给铝制品厂)，但不包括威清路安置房建设发生的土地费用、商业网点、市政配套。人防、水电增容、建筑综合税费等。(2)11南明拆迁所必须在1993年2月21日至同年4月6日止共计45天内完成皇后大厦规划红线范围内建设用地的拆迁安置工作，并将该地段交付皇后公司使用。(3)皇后公司在合同生效后3日内付南明拆迁所260万元，余款 185万元在收到建设用地通知及有关手续次日一次性支付。(4)皇后公司将已征拨的市威清路地段约3，300平方米土地交付南明拆迁所作为皇后大厦拆迁安置房建设用地和威清路拆迁安置房建设用地。(5)如皇后公司违约导致不能如期拆迁，南明拆迁所不负责任，拆迁期限顺延;如南明拆迁所违约延误，每推迟一天，偿付皇后公司罚款1，000元，如提前则由皇后公司每天奖励600元。南明拆迁所要保证所有拆迁户在规定的过渡期内迁入新居，如发生超期过渡，所引起的责任及一切费用均由南明拆迁所负责，与皇后公司无涉。

　　1993年3月2日皇后公司与南明拆迁所签订《补充协议书》，将其与贵阳市房地产管理局公房处签订的《建设拆迁直管公房协议书》中涉及的责任和费用转由南明拆迁所全部负责和承担。同日皇后公司取得上述两块建设用地的《房屋拆迁许可证》，次日贵阳市拆迁管理处在贵阳晚报上发布拆迁公告，规定两块建设用地的拆迁期限是1993年3月10日至4月30日。皇后公司于1993年2月11日付给南明拆迁所260万元，南明拆迁所在拆迁公告后，与部分被拆迁户订立了拆迁合同。

　　1992年11月28日皇后公司与威清路安置房用地上的贵阳黔光铝制品厂达成《搬迁补偿协议书》，约定该厂在合同生效后50日内将场地腾空，由皇后公司拆除，因该厂部分职工对上述协议不满，不同意转让，拒绝搬迁，1993年3 月皇后公司以金属型材厂为被申请人向贵阳市房管局申请仲裁。同年8月，市房管局裁决1992年11月28日拆迁补偿协议无效。1993年9月13日皇后公司与贵阳金属型材厂在市房管局裁决基础上达成《拆迁腾地补偿合同》，于9月18日生效，约定由皇后公司支付金属型材厂265万元拆迁补偿费，该厂应在同年 10月18日之前将厂区腾空，但直到1994年4月才将厂区彻底腾空。

　　1994年4月20日皇后公司出具《委托书》将上述拆迁安置、代建安置房的工作委托给中达公司，委托书规定中达公司“以全包干形式，承担本项目的拆迁、安置，具体委托条款与中外合资贵州皇后酒店有限公司同贵阳市南明区拆迁事务所签署的《拆迁安置合同书》相同。”

　　1994年4月28日中达公司与南明拆迁所签订《项目移交合同书》，将1993年2月4日合同的全部内容和权利义务转给了中达公司。

　　中达公司1995年1月将皇后大厦建设用地除江立明等三户以外的房屋拆除完毕，并于1月20日将《中外合资皇后酒店大厦建设用地业已完成的通知》送达皇后公司。对江立明等三户是否在拆迁红线范围内，双方意见不一，皇后公司认为上述三户也在拆迁范围之内，要求中达公司抓紧拆除;中达公司则认为这三户不在拆迁范围内，要进行拆迁，应另行协商处理。后根据皇后公司要求，中达公司与江立明等三户及其所属单位贵州省体委进行协商，于1995年4月24日达成《拆除自管公房补偿协议书》，并于5月5日将上述房屋拆除。

　　另查明，皇后公司与南明拆迁所订立合同时依据的贵阳市规划局总工室颁发的规划图上，江立明等三户的房屋骑在红线上，三分之一在红线内，三分之二在红线外。拆迁完成后，由于皇后公司未付拆迁余款，1995年9月经贵阳市拆迁处协调，皇后公司在当年10月13日、10月30日、11月22日付给中达公司100万元，剩余85万元，诉讼中皇后公司又于1996年10月23日付款30万元，余款55万元至今未付。

　　另查明皇后大厦建设项目的规划手续仍在申报之中，皇后公司一直未能领取《建设工程规划许可证》。此外皇后公司曾于1994年12月与贵州黔达房地产公司签订在皇后大厦修建临时房屋的协议，约定黔达公司在一个月内完成建设任务。

　　又查明，中达公司为代建威清路安置房，于1994年10月与贵阳东方房地产开发公司建筑安装工程处(以下简称东方公司)签订了《建设工程施工合同协议条款》，约定威清路安置房工程总价款540.8万元。10月16日开始施工，由于资金不到位，从1995年4月2日至同年10月13日停工193天，经双方核算停工损失为638，147元。皇后公司陆续付款100万元后恢复施工。因皇后公司未按时交纳承建档案保证金和人防费，1995年11月1日和12月 12日，贵阳市规划局和市人防办公室分别勒令该工程停工，直至1996年1月13日共计73天，经核算停工损失206，273.91元。2月15日中达公司与施工单位达成《退场协议》，双方解除了建筑合同，约定中达公司支付东方公司退场损失费15.07万元。另中达公司为皇后公司垫付安置房有关规费 40，215元。中达公司在1993年3月至1994年4月皇后公司与金属型材厂发生纠纷期间付给部分被拆迁户的过渡费为40，380元，1995年4月至同年10月第一次停工期间支付的过渡费和超期过渡费为147，389.63元，1995年11月至1996年1月第二次停工期间交付的超期过渡费和过渡费是140，674.22元。

　　1995年9月，皇后公司向贵州省高级人民法院起诉。

　　一审法院认为：

　　双方当事人签订的《拆迁安置合同书》、《委托书》和《项目移交合同书》合法、有效。皇后公司诉称中达公司和南明拆迁所擅自转让合同理由不成立，南明拆迁所未能按期完成皇后大厦建设用地的拆迁工作，一是因为皇后公司直到1993年3月2日才取得拆迁许可证，故合同约定的拆迁期限应当顺延，二是金属型材厂拒绝搬迁导致整个搬迁中断，因该厂是皇后公司自行搬迁对象，所以主要责任在皇后公司。南明拆迁所在1993年9月皇后公司与金属型材厂重新达成拆迁协议后，应尽快完成拆迁工作，但该所未尽努力，应承担一定责任，从1993年4月27日至1994年4月28日合同转移止，共迟延361天，该所应承担三分之一的违约金。中达公司从1994年4 月29日到1995年1月20日迟延267天，加上1995年1月21日至5月5日迟延108天，中达公司承担三分之一，故中达公司总迟延天数为303 天，应承担相应违约金。皇后公司主张赔偿占用260万元的利息损失78万元，不予支持。皇后大厦建设项目的有关手续仍在申办中，未取得《建设工程规划许可证》，因此皇后公司要求赔偿其工程建筑造价上涨损失734万元不能成立。根据规划红线图，皇后公司应承担江立明等三户房屋拆迁费用的三分之二。皇后公司应当支付拆迁余款55万元和逾期付款违约金。121995年4月2日至10月13日第一次停工损失638，147元，由皇后公司承担二分之一，1995年 11月1日至1996年1月13日停工是因为皇后公司未按时交纳有关规费造成的，全部损失都应由皇后公司负担。中达公司要求皇后公司承担建筑公司退场损失不能成立，但该公司垫付的规费应由皇后公司负担。1993年3月至1994年4月拆迁中断，和两次停工期间的过渡费和超期过渡费也应由皇后公司负担。

　　一审法院据此判决：

　　(1)南明拆迁所支付皇后公司违约金120，333元;

　　(2)中达公司应付皇后公司违约金 303，000元，皇后公司向中达公司支付汇立明等三户拆迁安置费用121，653元、第一次停工损失319，073.5元、第二次停工损失 206，273.91元、截止1996年10月23日逾期付款违约金126，245元、中达公司垫付部分规费40，215元、部分过渡费和超期过渡费 241，289元。上述费用相抵，皇后公司向中达公司支付751，749元;

　　(3)皇后公司向中达公司支付余款55万元，同时支付该款内1996年10月24日起至付清为止的违约金;

　　(4)驳回皇后公司和中达公司其它诉讼请求。

　　本诉案件受理费50，600元，由皇后公司负担25，300元，南明拆迁所和中达公司各负担12，650元;反诉案件受理费21，000元，由皇后公司负担14，000元，中达公司负担7，000元。

　　皇后公司不服一审判决，向最高法院提起上诉。请求撤销一审判决，责令二被上诉人支付迟延拆迁违约金88万元，赔偿其工程造价上涨损失734万元，诉讼费由南明拆迁所和中达公司负担。主要理由是中达公司刘小勇将拆迁安置资金挪作他用，导致拆迁延期;中达公司应当从1993年2月4日皇后公司与南明拆迁所签订的合同中约定的45天期限届满时计算违约金，原审判决中达公司从1994年4月21日起承担违约责任不能成立;工程造价上涨造成经济损失734万元的原因是二被上诉人挪用拆迁款拖延拆迁时间，二被上诉人应当承担赔偿责任。判令皇后公司负担停工损失费、逾期付款违约金、超期过渡费等没有法律依据。

　　中达公司答辩称：

　　皇后公司付给南明拆迁所的260万元主要用于修建威清路安置房，不存在中达公司挪用的问题，即使挪用也是南明拆迁所的事，与中达公司无关;皇后公司在付款、腾地、交纳规费三个方面均违约，使答辩人遭受重大经济损失;皇后公司委托中达公司拆迁没有约定期限，应以贵阳市拆迁处确定的1994年7月15日为最后期限;皇后公司未领取《建设工程规划许可证》，因此皇后大厦未能动工与迟延拆迁没有关系;江立明等三户不在拆迁范围内，其拆迁费用不在包干费用之内，原审判决让答辩人承担没有根据。

　　南明拆迁所未作答辩。

　　最高法院认为：

　　皇后公司与南明拆迁所签订的《拆迁安置合同书》、皇后公司出具的《委托书》、南明拆迁所与中达公司签订的《项目移交合同书》合法、有效。皇后公司与黔光铝制品厂(即金属型材厂)1992年11月28日签订的《搬迁补偿协议书》被贵阳市房管局裁决为无效，直到1993年9月13日皇后公司才与金属型材厂达成体还腾地补偿合同》，并于9月18日经公证后生效，在此之前造成两块用地的拆迁和安置房建设迟延，主要责任在皇后公司，拆迁期限应当顺延，损失由皇后公司自负。之后，南明拆迁所和中达公司未能及时拆迁完毕，构成违约，但原审判决认定的违约起止期限及数额有误，应当予以纠正，南明拆迁所白1993年9月18日至1994年4月20日共违约214天，依照合同规定应当向皇后公司支付违约金21.4万元，中达公司在1994年4月20日接受委托后的45日内未能完成拆迁工作，自1994年6月4日至1995年5月5日共违约335天，应当支付违约金33.5万元。皇后公司一直未取得《建设工程规划许可证》，而未取得该证与拆迁迟延并无必然的因果关系，因此皇后公司主张二被上诉人赔偿其工程造价上涨损失734万元的理由不足，最高法院不予支持。另《拆迁安置合同书》和《委托书》中并未约定皇后公司逾期付款应当承担违约金，原审判决皇后公司向中达公司支付逾期付款违约金没有依据，应予撤销。对皇后公司其它请求不予支持。

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，最高法院于一九九八年三月十九日判决如下：

　　(1)撤销贵州省高级人民法院(1995)黔高法民初字第几号民事判决第一项。第二项、第三项，维持该判决第四项;

　　(2)南明拆迁所应当在本判决生效之日起十日内向皇后公司支付违约金21.4万元;

　　(3)中达公司支付皇后公司违约金33.5万元。皇后公司应当支付中达公司拆迁安置江立等三户的费用121，653元、第一次停工损失费用319，073.50 元、第二次停工损失费用206，273.91元、中达公司垫付的规费40，215元、部分过渡费和超期过渡费241，289元。上述费用应当在本判决生效之日起十日内支付;

　　(4)皇后公司应当自本判决生效之日起十日内向中达公司支付拆迁余款55万元及利息、(按人民银行同期贷款利率计算，自1995年5月6日起至付清之日止);

　　(5)驳回皇后公司其它上诉请求。

　　一审本诉案件受理费50，600元，由皇后公司负担25，300元，中达公司和南明拆迁所各负担12，650元;反诉案件受理费21，000元，由皇后公司负担14，000元，中达公司负担7，000元。二审案件受理费50，600元，由皇后公司负担45，000元，中达公司负担5，600元。

　　【评析】

　　我国《建筑法》第八条规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：…(三)需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求…。”适当的拆迁进度是申请施工许可证的一个必备条件;同时拆迁工程本身也一项重要的建筑工程，也涉及比较复杂的法律问题。

　　在我国，一方面拆迁并不单纯是一个民事合同的问题，政府通常采取非常有力的行政手段进行拆迁;另一方面，由于政府的强制拆迁，很多原有土地上的住户并不情愿而拒绝搬迁，也有一些原住户借机提出不合理的要求拒绝搬迁。拆迁在我国是一个比较复杂的事务，当事人应当给予足够的注意，应当在合同中留有余地。本案皇后公司在合同中要求拆迁所45天完成拆迁工程，相当刻薄。这一要求表面上是对拆迁所的要求，但由于对拆迁工程的复杂性认识不足，尤其没有在合同中设置条款排除自己在无法控制的情况下的责任，最终导致皇后公司承担巨额停工损失费。这一教训值得任何拆迁工程发包人汲取。

　　13皇后公司要求拆迁所和中达公司承担因拖延拆迁时间导致工程造价上涨造成的经济损失734万元。这一要求没有得到最高法院的支持。本案的理由是皇后公司没有取得《建设工程规划许可证》，且未取得该证与拆迁迟延并无必然的因果关系。很多业主在承包商延期竣工时都要求承包商承担巨额损失，其范围可能很宽。法院的态度一般是将损失局限在因延误造成的直接损失范围内，对于过于间接的损失不给予支持，其理由在各个案件中都不尽一致，但其倾向是明显的。如果合同中规定了延期损失的确定办法，这一条款本身就能够成为不支持当事人索赔其实际损失的理由。我国《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这一规定仍然相当原则，只能靠法院在审理具体案件中掌握。对于延期履行，如果当事人要求赔偿损失过宽或过于间接，国外的法院也通常采用各种理由给予限制。