预售商品房纠纷多的三大原因

物权法缺位 买房人不严谨 登记制不完善

当前预售商品房纠纷案件大量增加，特别是侵犯买房人权益案件的数量和严重程度都已达到了相当惊人的地步。

大量的数据表明，在预售商品房整个过程中，从土地出让到办理产权证，买房人遭受的商品房权属风险随时存在。如将土地使用权抵押后再预售，银行一旦行使抵押权，将该土地使用权连同土地上新增房屋一起拍卖，买房人将面临有房无地的处境。如中国××商城将土地使用权抵押给建设银行，在建工程抵押给商业银行，预售时又为买房人在工行办理了预售商品房抵押贷款。再如上海天天花园的开发商在商品出售前后向银行抵押贷款，平均每套出售和抵押了4次，最多的抵押了7次。上述情况下，买房人所承担的风险大大增加，导致了许多纠纷的发生。

预售商品房案件标的数额巨大，且集体诉讼较多，造成了较大的社会影响。如1998年底至1999年北京市100多名买房者分别与昌平县立汤路12家开发商预售商品房纷纠上诉案，均以不能办理产权证为由要求退款并补偿利息，涉案标的达2000万元。至今仍有买房人起诉要求办理产权证或要求解除合同。北京市一中院2001年受理的王丽霞等66人诉北京嘉德房地产开发有限公司预售商品房纠纷案中，涉及标的金额达千万元。因为法律关系复杂，处理难度较大，时间跨度大，买房人所面临的风险比一般现房买卖大的多。

那么，预售商品房纠纷为什么越来越多呢？

发生预售商品房纠纷、产生诉讼的主要原因是法律规定不完善。由于目前我国房地产立法集分散性、地方性、单一性、冲突性、落后性为一体，全国范围内没有完善统一的相关法律法规，尤其是物权法方面的规定不完善，各地有关的条例非常简单而且大多相互矛盾，加之行政管理职能薄弱，导致司法实践中商品房预售纠纷大量发生。随着住宅与房地产业的发展，一些深层次的问题越来越突出，解决和预防上述纠纷需要动用较多的物权法理论知识，而我国尚无完备的物权法，现行法律只侧重于从合同及管理的角度集中规范预售商品房交易关系。学术界对商品房预售制度中的物权问题探讨也很少，导致在实务中处理纠纷时存在着很大争议。同时还存在着市场因素和买房人主观原因对买房人法律地位的制约。

其次，我国房地产市场是在市场机制不成熟的背景下建立起来的，受供求关系不正常、资本市场不完善等因素影响，商品房预售不仅是房地产开发的主要融资手段，也成为目前房地产市场最常见的流通方式。而在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于其它主体特别是财雄势大的房地产出卖人来讲，广大商品房消费者处于明显的弱势地位，买房人大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，更缺乏识别出卖方违法销售的能力。据统计，目前买房人在购房时自己聘请律师的不到2％，大多数业主都认为合同很全面，足以维护自己的利益。同时，大部分商品房消费者不具备风险防范和处理能力，也缺乏足够的承受风险的思想准备，其合法权益最容易受到侵害。在不断增加的欺诈索赔投诉中，包含了大量的商品房权利和权属有欠缺的隐瞒行为，商品房预售制度本身的风险、市场因素和买房人的主观局限性制约了买房人合法权益的行使，使其在进入商品房预售过程之初就形成了与出卖人不平等的法律地位。

登记制度不完善也是纠纷众多的重要原因。我国尚未颁行专门的不动产登记法，不合理、不规范甚至相互矛盾甚多，形成多部门登记、分级登记的局面，且各自依据的法律各不相同，从而造成登记的混乱，同一标的重复抵押现象极易出现，加之查询制度不完备，登记机关审查不力，造成了登记内容常常失真，从而影响了买房人的正确选择。在审判实践中发现的登记错误层出不穷，五花八门，现实的矛盾迫切需要制定一部完善统一的房地产登记制度。