商品房买卖合同履行中的责任划分问题

　　商品房买卖合同纠纷中，争议较多的问题是交付标准、房屋质量、约定面积与实际面积不一致的处理以及逾期交房的处理等问题，下面就相关问题进行阐释：

　　

　　1、交付之日的确定有非常重要的法律意义，从交付日期，房屋的风险转移。关于交付的确认标准的确定：(1)对房屋的实际转移占有，视为交付使用;(2)当事人对交付条件另有约定的，从其约定：(3)无正当理由拒绝接受交付的，自书面通知确定的交付使用日视为交付，法律另有规定或当事人另有约定除外。

　　2、对房屋质量问题的处理原则：(1)严重影响正当居住使用的，买受人有权请求解除合同、赔偿损失;(2)保修期内，出现房屋质量问题的，出卖人应当在合理期限内负责修复，费用自担。

　　3、关于实际面积于约定面积不相符的处理规则：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算，买受人无权请求解除合同的;面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　4、关于逾期交房的，逾期付款损失的计算标准为合同中有约定的，按约定的计算标准计算;没有约定的，按逾期交付使用房屋期间有关主要部门公布的或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金确定;逾期付款，按未付房款总额以同期同类贷款利率计算。

　　三、关于仲裁法律制度。

　　前面已就仲裁制度的特点及在房地产行业适用的独特优势进行了深入讲解，下面我再补充讲一下仲裁协议。仲裁协议是仲裁的前提，没有仲裁协议仲裁机构就没有管辖权。因为，仲裁权利是一种社会权利，他既不是国家公权力，也不是民间的私权利，它是介于公权利和私权利之间，基于当事人的信赖和选择而获得的社会权利。没有当事人的信赖和选择，仲裁机构没有仲裁权。当事人通过什么方式选择呢?那就是仲裁协议。根据我国《仲裁法》规定，仲裁协议必须注意以下几方面的问题：

　　1、仲裁协议必须采取书面形式，包括合同中的仲裁条款;补充协议中的仲裁条款;双方互相往来信函中的表述;电报、电子邮件、传真等往来件中双方的表述。仲裁协议的书面形式是非常灵活多样的，并非必须在书面合同中有表述。在纠纷发生之前，双方可以协商一致订立书面仲裁协议;在纠纷发生之后，双方仍然可以坐下来就是否通过仲裁解决纠纷达成协议。

　　2、仲裁意思表示必须明确。明确的仲裁意思表示有两层含义：(1)当事人双方明确选择仲裁作为解决争议的方式。也就是说，在仲裁协议中，当事人双方必须明确表示，同意以仲裁方式解决双方纠纷。(2)或裁或审无效。当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。

　　3、仲裁范围的确定。仲裁协议不仅要求仲裁的意思表示明确，同时还要求要有明确的仲裁范围。实践中关于仲裁范围的表述应当注意两个问题：

　　(1)如果仲裁协议中表述“因本合同发生的所有争议”提交仲裁，包括：基于合同成立、效力、变更、转让、履行、违约责任、解释、解除等事项都属于双方约定的提交仲裁的范围。应当避免写“因履行本合同发生的争议”，因为，“履行本合同”的范围容易引起歧义，有些人可以将其理解为仲裁范围仅为合同“履行”中的纠纷，不包括合同成立、效力、变更、转让等其他纠纷。

　　(2)建议企业在签订合同时使用“因本合同以及与本合同相关的所有争议”的表述。因为，这一表述涵盖的争议范围最广泛，甚至可以包括合同签订后发生的其他相关问题。例如这个实例：某甲从乙开发商处购得商住房一套。甲付款、装修入住一年后，发现该房存在严重质量问题，墙体大面积开裂、漏水。于是申请仲裁，请求解除合同、退还已付房款，赔偿装修损失。仲裁庭经过评议后认为，解除合同、退还已付房款都可以支持，但是，装修损失不属于仲裁范围，因为，合同约定是“因本合同发生的所有争议”，装修不属于购房合同约定事项。最后，某甲不得不再就装修问题向法院起诉。一件事通过两个程序解决，费时费力。所以，我们建议仲裁协议中的仲裁范围应当表述为“因本合同以及与本合同相关的所有争议”。

　　4、有明确选定的仲裁机构。仲裁机构的名称表述非常重要，没有选定明确的仲裁机构，仲裁条款有可能被宣布无效。根据最高法院的司法解释，下列问题值得注意：

　　(1)仲裁机构名称不准确，能够确定具体的仲裁机构的，仲裁协议有效。(2)同时约定两个仲裁机构的，该仲裁协议无效。(3)选择某地仲裁机构仲裁，某地仅有一个仲裁机构的，仲裁协议有效;有两个以上仲裁机构的，当事人双方共同选定一家，不能共同选定，仲裁协议无效。(4)选择或裁或审的，一方申请仲裁，另一方在首次开庭前未提异议的，仲裁协议有效;提出异议，协议无效。 综上，就我们漯河来说，标准的仲裁协议应当表述为：因本合同以及与本合同相关的所有争议，双方协商解决，协商不成的，提交漯河仲裁委员会仲裁。