浅析物业管理区域公用市政收费管理措施对策

浅析物业管理区域公用市政收费管理措施对策

珠海经济特区珠光物业管理公司 王晓韵

随着中国融入国际市场经济的步伐加快，针对目前普遍存在的物业管理区域内供水、供电、供气、供热等公用市政项目使用费用由物业管理公司代收代缴不合理混乱现象，国务院新颁布实施的《物业管理条例》（以下简称新条例）按照国际惯例和商品市场规律做出了新的调整规定即“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用，但是不得向业主收取手续费等额外费用”。如何改善目前不合理混乱现象，切实执行《新条例》规定，认真做好范围广泛的公用事业项目使用的收费和管理工作，将关系到千家万户的切身利益和社会的安定。为此笔者就此问题，浅谈以下观点供大家互相探讨学习。

一、公用事业代收代缴费用不合理混乱现象存在的原因。

从供水、供电、供气、供热等公用市政项目的性质看，自来水、电力、煤气、液化气、热力都是自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司的商品，作为商品的提供者应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。而目前物业管理区域公用市政项目收费与管理现状是：

（一）、长期以来由于缺乏科学合理城市总体公用市政发展规划，特别是区域性的一些配套设施的规划和落实不到位，以及公用市政事业单位的垄断地位，往往把服务与收费无偿地转嫁给物业管理公司，造成了由物业管理公司来代收代缴费用的不合理现象和埋下被投诉隐患。在代收代缴费用过程中，因为存在着总表与分表的误差，特别是供电还存在着基本电费、变压器损耗以及利率调整所形成的费用负担。这些负担承受又很自然出现二种情况，即一种情况是物业管理公司自行承担经营出现亏损，另一种情况是物业管理公司通过提高收费标准的办法，让用户承担，引起住户强烈不满的投诉。而物业管理公司依照“羊毛出在羊身上”这种提高收费标准的做法又违反了国家的价格法的有关规定，属于乱收费范畴。由于收费主体不同，最终本应该商品提供者承担的费用，变成为物业管理公司沉重的额外负担。

（二）、在物业管理实践中，代收代缴给物业管理公司带来欠费和管理风险隐患。

1、现在物业管理公司收到，收不到水、电、气、暖费都必须按照区域消费全额费用交给自来水公司、供电公司、供暖公司、燃气公司。住户欠费收不齐就由物业管理公司垫交。

2、由于水电气、暖公用设施维修养护专业性较强，物管公司管理人员专业水平普遍达不到要求，以致出现设施的损坏、跑、漏、盗漏洞现象导致支付费用提高。

长期以来物管公司忍辱负重无偿替公用市政单位履行收费和设施维修、养护等职责，导致出现以上风险，使一些物业管理公司在经济上因此直接受到牵连，经营步履艰难，甚至导致破产。为此目前在一定的程度上由于代收代缴出现的矛盾致使物业管理服务费也难收到。这些问题现已成为物业管理行业健康发展的瓶颈。

二、解决以上存在问题措施对策。

为了加快解决以上存在问题，切实实施《新条例》，笔者提出如下措施对策。

（一）、首先目前物业管理区域公用市政事业单位可以先与物业管理公司签订委托代收费协议。协议中明确各自责、权、利，物业管理公司切实按照国家规定标准将代收的费用实收实交委托单位，公用市政设施的维修、养护由商品提供者负责。公用事业单位可按双方约定的一定比例返回劳务费给物业管理公司，作为补偿由于代收代缴所支付的费用和酬金。从而完善物业管理公司收费的法律依据，理顺了目前公用市政提供商品服务收费的管理体制。

（二）、政府主管部门根据“谁受益、谁承担”原则，尽快制定出台有关物业管理区域内公用市政项目收费与管理规定，明确供水、供电、供气、供热等公用市政项目移交的技术标准、移交程序、移交期限、遗留问题处理和移交后双方的权利义务，以及用户权利义务等方面事宜。

（三）、政府物价部门会同公用市政单位测算因抄表到户所增加的费用经论证后，召开听证会,明确规定公摊项目、分摊方法和收费标准，以通过适当的收费向用户分摊。从而解决物业管理公司代收费带来的风险和避免不透明、乱加价强烈投诉等弊端，真正按照国家《公司法》、《合同法》要求，体现物业管理区域内公用市政管理和物业管理的分业经营。

（四）、科学制定城市公用市政发展规则，由政府规划部门会同相关公用市政管理单位调研论证后，报政府批准实施。以便物业管理区域规范管理。

（五）、在区域建设方面，新建物业管理区域不设公用市政设施总表。各项公用市政设施必须与区域物业主体工程同时设计，同时完工，同时验收。政府的规划建设和公用市政管理单位，落实相应的监督工作，竣工后必须严格验收，达到杜绝不合格的设施设备投入使用，最大限度从源头上减少由于施工质量和设备原因造成的损耗和影响用户使用的相关问题，切实维护广大用户的利益。

总之，物业管理区域的公用市政事业单位当务之急要做的抄表到户和设施接受是城市管理中一项基础性工作，牵涉面广，影响重大，只有通过政府、公用市政事业单位、物业管理公司的各方共同努力，并在广大用户的配合支持下，才能逐步理顺物业管理区域内供、管、用关系，全面实现抄表到户，公用市政事业单位依法对物业管理区域内公用市政设施进行专业规范管理，达到各尽其责，共同发展，各方满意的目标。