维修基金专题问答

1、交纳商品住宅维修资金的范围有哪些？

《上海市商品住宅维修基金管理办法》第四条规定，新建内销商品住宅应当设立维修资金，首期维修资金由房地产开发企业和购房人交纳。
新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位（指产权或使用权接受单位）交纳首期维修资金。物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人交纳首期维修资金。
2、商品住宅维修资金交纳的标准和时限有何规定？

《上海市商品住宅维修基金管理办法》第六条规定，新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列时限和标准交纳首期维修资金，存入市房地资源局指定的商业银行。
（1）房地产开发企业应当在办理商品住宅所有权初始登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的4%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%交纳。
（2）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2%交纳。
（3）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，代购房人按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3％，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2％交纳。
3、住宅转让时，维修资金如何处理？

《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十一条的规定，因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。
住宅转让时，原业主交纳的维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
房地产开发企业出售住宅时，其按规定代购房人交纳的维修资金剩余款额，与房屋受让人结算。合同另有规定的，从其约定。
4、维修资金的续筹有何规定？

根据沪府发【2004】38号文的规定，专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。
再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
5、如何查看自己房屋的商品房维修资金的余额？

维修资金的余额查询有多种渠道：
1.网上查询。登录上海房地资源网（www.shfdz.gov.cn），点击“网上办事”的“维修资金办理”，输入18位产业代码和密码（房屋产权人身份证的后六位数字），就能查到维修资金的余额和明细帐目。如果不知道18位产业代码，可以向物业管理公司或业委会索取。
2.开户银行查询。
3.到市房地局政府信息公开窗口提请查询，地址：北京西路99号2楼。
6、物业公司办公用房、业委会办公用房的前期维修资金由谁缴纳？

根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，物业管理服务用房属于全体业主，个人不交纳该服务用房的维修资金，建设单位则应按该《办法》规定缴纳维修资金。
7、违反物业维修资金管理规定的行为应承担何责任？

根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十五条的规定，房地产开发企业或者物业管理企业违反维修资金筹集、使用管理规定的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照《上海市住宅物业管理规定》的有关规定予以处理；业主或者业主大会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
业主委员会或者业主委员会成员违反规定，侵占应当存入维修资金帐户的经营性服务收益或者挪用维修资金的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主大会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
因物业管理企业的过错致使维修资金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任
8、开发商不缴纳房屋维修资金怎样处理？

根据《上海住宅物业管理规定》第四十条第二款的规定，未按规定交纳专项维修资金的，房地产行政管理部门可责令限期改正并可处应交数额一倍以下的罚款。


1、物业维修费用的承担有何规定？

物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：
（1）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（2）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立维修资金的，在物业维修资金中列支。
（3）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支。住宅的共用部位、共同设备和公共设施属人为损坏，其维修、更新费用由责任人承担。

2、商品住宅拆迁时维修资金该如何处理？
根据《关于<上海市商品住宅维修基金管理办法>的应用解释(试行)》第十七条的规定：
已建立维修资金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管理企业持业主身份证件复印件、"房屋拆迁许可证"的复印件、"商品住宅灭失退款申请书"向区、县房地局提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修资金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
已建立维修资金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修资金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县房地局备案。
3、公有住房售后维修资金如何建立？
公有住房售后维修资金由三部分构成：
1.住宅修缮资金，由购房人按当年每平方米建筑面积成本价1.5%交纳，出售人按多层房屋每平方米建筑面积成本价6%、高层房屋每平方米建筑面积成本价12%交纳。
2.街坊公共设施维修资金，由出售人按每平方米建筑面积20元交纳。
3.高层电梯水泵维修更新资金，94房改方案按每部电梯50万元由出售人交纳，95房改方案后按每平方米建筑面积100元，由出售人交纳。
4、《上海市商品住宅维修基金管理办法》施行前的维修资金如何筹集？

市政府颁布的《上海市商品住宅维修基金管理办法》于2001年1月1日起施行，《办法》施行前的商品住宅维修资金的筹集，根据《关于<上海市商品住宅维修基金管理办法>的应用解释(试行)》第十九条的规定，按下列规定执行：
（1）1996年6月10日前出售的内销商品住宅，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。
（2）1996年6月10日至本《办法》施行之日前出售的内销商品住宅，按市物价局、市房地局沪价房（1996）116号《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定筹集维修资金。
（3）1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修资金筹集，按当时有关规定、协议执行。
5、维修资金的支出需符合怎么样的条件？

根据《关于<上海市商品住宅维修基金管理办法>的应用解释(试行)》的规定，业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：
（1）支付凭证（仅为银行贷记凭证）；
（2）加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表；
（3）按幢立帐、按户分摊的电脑数据。
其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定（业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额）；
业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同；
业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。
6、日常养护费用能否在维修资金中列支？

根据“关于实施《上海市商品住宅维修基金管理办法》若干问题的通知”（沪房地资物[2002]457号）规定：维修资金的主要用途是用于物业共用部位、共用设备以及公共设施的维修更新，但不包括日常养护的费用。
日常养护的费用，包括绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设备养护费等，应该纳入日常物业管理服务收费范围。