“聚丰模式”破解物业费收缴难

小区业委会针对去年公共设施出租盈利的分摊方式征求了全体业主的意见。

“到底是按户分摊，还是按面积分摊，由业主代表出面，以每个单元为单位，签字征求意见，然后由业委会将每户业主的意见，全都贴在公告橱窗里。”

聚丰公寓业委会主任姚雪珍表示，224户业主同意按户分配的173户，占绝大多数，因此决定按户分配。

姚主任告诉记者，去年小区一共收益6万多元，每户可以分到300元。“我们小区的物业费是0.35元每平方，平摊下来，面积在130平方左右的，一年还要交200多元，面积在100平方以下的，就更少了。”

对此做法，小区居民普遍欢迎。“我家90多平方，现在每月少交近30元，一年只要交100元不到。”聚丰公寓居民李志旦很满意。

业主委员会用全体业主共同财产产生的收益，替业主们交物业费的做法减轻了居民们的负担，物业费收缴再也不是难题。常州怡源物业有限公司总经理于光其表示，采取这种方法后物业费收缴率一直在99%以上，加上小区100多辆轿车停车费补贴，公司实现了盈利，今后他们会坚持这种做法。

回溯：公共设施曾被侵占

随着《物权法》和常州市《物业管理条例》出台，小区居民们都知道，小区公共财产属于全体业主，怎样支配这些财产产生的收益也是全体业主说了算，而当年为了要回自己的财产，居民们也费了一番周折。

姚雪珍2003年9月入住聚丰公寓，是最早入住的居民之一，她向记者坦言，刚刚入住时，连她自己都不知道这些公共财产是属于业主自己的。“当初入住的时候是前期物业，有什么公共设施、配套设施大家都不清楚。”小区内一幢3层的公共配套设施(会所)却被物业占据或出租。

2005年初，小区成立业主委员会，姚雪珍当选为主任。为了有办公场所，业委会和原来的物业交涉公共配套设施(会所)的产权归属问题，但被物业告知业主们无权支配这些公共配套设施。

业委会询问了相关部门后终于明白，是前期物业侵占了小区业主的共同财产。在规划局、建设局、房管局等部门的帮助下，业主们收回了这些公共配套设施的所有权。

会所收回来后，业委会将其出租，每年可以替业主赚回6万多元租金。在征询全体业主的意见后，业主委员会还将多余的自行车、摩托车车库改成仓库，收取的租金和会所的租金返还给业主，抵扣业主们的物业费。

效应：“聚丰模式”值得推广

“聚丰模式”在其他小区是否可以推广呢？常州怡源物业管理有限公司总经理于光其告诉记者，由于国家对新建小区公共设施的面积、功能等有强制性要求，小区公共设施产生的盈利比较有保障，因此，在新建小区推广的可行性较大。此外，由于这笔钱由业委会替全体业主管理，所以对业委会提出了比较高的要求。

于光其向记者透露，去年8月，他们刚刚接手住户多达2000多户的怡康花园，目前正在摸底调查，并对小区内老化的基础设施进行整改，一旦关系理顺后，他们打算向业委会提出采取“聚丰模式”。

常州市中房物业有限公司等物业企业纷纷表示，在业主自治的基础上，这一方法是值得推广的。

“按照《物权法》和《物业管理条例》规定，公共资源产生的收益可以用于小区物业管理和小区公共设施设备的维护和保养。”市物业协会秘书长梅鸥表示，“聚丰模式”是新的物业管理条例中允许的，采取这种模式必须经过二分之一以上业主通过，如何使用这笔收益应该向业主大会报告。