审理物业管理纠纷案件注意的法律问题

　　物业管理法律关系是基于物业管理引起的。近年来，物业管理纠纷大量涌现，法院所受理的此类案件数量呈逐年递增之势。但是，由于物业管理纠纷作为新类型的案件、诉讼主体和法律关系复杂、有关立法相对滞后、人们的相关观念尚需转变等多种原因，法院对此类案件的审理常常陷入困境。审判实践中，物业管理纠纷产生的原因多种多样，较常见的物业管理纠纷有：业主欠交物业管理费、业主房屋维修、业主在小区内受到侵害、业主私自搭建、业主财产丢失、公共费用分摊、开发商拒不移交物业管理服务用房、物业管理承包合同等引起的各类纠纷。

　　物业管理纠纷存在的法律分析

　　1、物业管理的相关法律法规严重滞后

　　有关物业管理方面的法律不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因。1995年颁布实施的《城市房地管理法》仅仅是规范城市房地产建设，几乎不涉及物业管理有关规定。《合同法》也没有专门的条款予以规范。现有的专门规范物业管理的有：建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，由于这两个《办法》属部门规章，在适用时受到一定制约。国务院第9次常务会会议通过并于2003年 9月1日起正式施行的《物业管理条例》，该条例共七章70条，涉及业主、业主委员会，前期物业管理、服务与物业使用等内容。但是，条例中仍然对许多问题规定的不够明确、详尽，可操作性不强，从而使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。 特别是法院在处理一些新类型案件中，难免出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。

　　2、物业管理体制和社会行政体制不顺

　　当前我国物业管理制度设计上的重大缺陷，是物业群体性纠纷不断的根源。 例如：审批缺位，不该上的项目上了;验收缺位，导致出现质量问题;开发商在签订合同之前的承诺有些事实上已经超越了其能力范围，如三通问题等涉及政府垄断行业的行为和体制行为，审批程序复杂，难免会出现违约现象，从而使这种因社会行政体制不顺导致的社会行政责任就通过合同的形式转嫁给了开发商和物业管理企业。

　　另一方面，这种体制上的缺陷又决定了开发商和物业公司利益趋向的一致性，形成建管不分的管理体制，即开发商和物业管理企业之间“父与子”的关系体，容易造成物业管理企业不便于处理有关问题或者有意不作为。

　　3、法律意识不强

　　法律意识淡化也是物业管理纠纷的主要原因之一。一是开发商或物业管理企业的服务意识不强，对与业主之间委托和被委托的关系认识不到位，相关的行为不规范，只收费不服务或者多收费少服务，侵害业主的合法权益。第二，业主的法律意识、消费意识、维权意识还没有完全树立起来，导致使用不交费、不服从管理等违法方法来处理问题，反而进一步导致矛盾激化。

　　法院审理物业管理纠纷案件的法律问题

　　因此，人民法院在审理物业管理纠纷案件时，要根据不同的物业管理纠纷的表现形式，准确把握其诉讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。

　　1、关于诉讼主体问题。

　　物业管理纠纷的诉讼主体，是指以自已的名义请求法院保护民商事权益，并由此引起民事诉讼程序发生、变更和消灭的人及相对人。它一般为物业管理诉讼纠纷中的原告和被告，即开发商或作为单元套房所有权人的业主或业主委员会以及物业管理公司。审判实践中，对于开发商诉讼主体资格的审查，应把重点放在开发商的工商登记以及营业执照上。对于业主诉讼主体资格的审查，实践中有两种不同的理解。一种观点认为，业主就是单元套房的所有权人;另一种观点认为，业主不仅是单元套房的所有权人，还是该建筑物及附属物的所有权人和共有人。笔者认为，以上两种观点都正确，这两种观点主要是从对小业主和大业主的划分而言。但在审判实践中，对前一业主，应重点审查其单元房屋的产权证明以及身份证明，对于业主众多的，可以经全体业主过半数或者全体业主推选代表参加诉讼。对后一业主，除要审查其产权证明外，还要审查其工商登记以及相关行政主管部门的证明。对于业主委员会的诉讼主体资格的审查，则应重点审查业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。同时，还应当审查该业主大会是否按照物业管理条例的相关规定，到当地物业管理行政主管部门办理了登记手续。对于物业管理公司诉讼主体资格的审查，则要看该物业管理公司是不是开发商的下属企业，如果是，还应将开发商列为原告或被告，或者将物业管理公司列为被告，开发商列为第三人。

　　2、关于法律适用和诉讼管辖。

　　由于物业管理纠纷的种类多，既可能发生在业主与物业管理公司之间，也可能发生在业主与开发商之间或开发商与物业管理公司之间，其纠纷的形式和性质更是多种多样。因此，在《物业管理法》已颁布实施的情况下，如何对有些规定不具体和不完善的地方来正确适用法律?笔者认为，一方面，最高人民法院要尽快出台相关司法解释。另一方面，要具体问题具体分析。比如对因业主欠交物业管理费、业主私自搭建以及在小区内受到侵害或财产丢失等引起的侵权索赔诉讼，除应适用《物业管理法》的规定外，还应适用《民法通则》的有关规定。如果属于单纯的物业管理合同纠纷，则应适用《合同法》关于委托合同的有关规定，如果委托合同中没有具体规定的，可以引用合同法总则的相关规定来进行处理。

　　3、致于物业管理纠纷的诉讼管辖问题。

　　由于物业管理服务的内容离不开物业，业主、业主委员会与开发商、物业管理公司之间权利义务关系的确定都是围绕物业来展开。而物业又是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地等不动产，根据我国《民事诉讼法》第34条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。故此，物业管理纠纷案件一般应由不动产所在地的人民法院专属管辖，当然，象对于开发商拒不向业主移交物业管理服务用房，配套使用的附属设施、附属设备、共公设施等引起的诉讼，如果开发商不在不动产所在地居住，如何确定诉讼管辖?笔者认为，由于双方因合同权利义务所产生的纠纷，因其不动产在合同履行地，仍应适用不动产专属管辖原则，即业主可在不动产所在地人民法院提起诉讼。