期物业管理收费太高，法院判决：以评估结论为支付标准

前期物业管理期间，开发商与物业公司签订的合同对业主有无约束力？物业管理费收费标准谁说了算？日前，静安法院一审作出判决，物管费标准应以评估机构的评定为准，并据此支持了物业管理公司追讨业主欠费的诉讼请求。

地处镇宁路上的“爱俪轩”大厦系爱俪发展（上海）有限公司开发的物业。2001 年2月、4月，住宅发展公司与徐某分别购得该小区内的房屋各一套。2001 年6月，开发商委托仲量公司进行小区物业管理，物业管理费按每月每平方米人民币8.5元收取，并于同月13日向区物价局登记备案。住宅发展公司和徐某认为该物业收费不合理，从2001 年6月起开始不付物业管理费、车位管理费和电费等。

去年5月下旬，仲量公司以物业管理者的身份起诉至法院，索讨住宅发展公司和徐某拖欠的从2001 年6月至2002 年4月的物业费。仲量公司称，自己与小区开发商签订了合法的物业管理合同，2001 年5月21日就告知各住户从同年6月起小区物业管理费为每月每平方米人民币8.5元，而且该收费标准是经区物价局登记备案的。另外，仲量公司还出具了市电力公司市区供电部门的发票联和小区电费收取标准的计算方式，证明该大厦当初作为商住楼设计，故用电标准按商用来收取电费。

住宅发展公司和徐某一家则认为，小区的物业管理费过高，但物业管理水平低下，质价不符。特别是收取的电费，高于一般民用电费标准，故不认可仲量公司的要求。根据两被告的申请，法院委托房地产估价公司对小区物业管理收费标准进行了评估，结论为每月每平方米人民币8.4元左右。

案件争议焦点为，仲量公司与开发商签订物业管理合同对两被告是否有约束力，物业管理费收取是否过高。“仲量公司”认为，按前期物业管理的要求，自己作为开发商聘请的物业管理公司，对该物业进行前期管理付出了劳动，况且所收费用与评估机构评估的费用基本一致。两被告则认为与“仲量公司”之间无法定和约定的权利义务关系，故无权收取物业管理费。

按照《上海市居住物业管理条例》的相关规定，住宅出售满两年或出售建筑面积达百分之五十以上，开发商应将有关材料报房屋所在地的房管部门，做好成立业主委员会的筹备工作，由成立的业主委员会与物业公司协商议定物业管理费收费标准。现因没有适时成立业主委员会，剥夺了小业主行使自治管理的权利，开发商应当承担相应的责任。法院认为，开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同，对业主已没有约束力。鉴于“仲量公司”已实际实施了对小区的物业管理，从民法的基本原则出发，两被告应当支付相应的物业管理费用等。由于业委会没成立，对物业管理费标准不能明确，故应以评估机构综合评定的结论为支付标准。同时供电部门按商用电标准向小区收取电费，遂作出支持“仲量公司”诉请的判决。