物业纠纷 政府行政监管缺位

　　随着我国住房的市场化改革，特别是近几年房地产市场持续升温，住宅小区和新房成交数量急剧增加，于是，因业主、开发商和物业之间的利益冲突引发的物业纠纷呈激增势头。业内人士表示，由于涉及面广，业主维权成本和难度较高，不稳定因素多，看似小事的物业纠纷已成为当前影响和谐社会关系的一大隐患和城市发展矛盾的问题之一，亟待引起高度重视。

　　商品房建设的大潮，直接让物业管理作为一个新兴行业深入到城市中的千家万户，人们渴望拥有一个安宁、卫生、舒适、温馨的生活环境。但显然刚走上市场经济不久的中国社会并没有适应新环境下的生存法则。业主希望享受分房时代的免费管家式服务，而新型物业则属于无利不起早的盈利公司。认识和理念的不同直接导致双方矛盾的升级，由此，业主和物业之间的纠纷呈愈演愈烈之势。

　　但出现这种状况，绝对是各方都不愿意看到的的结果。人们有理由追问，为何会出现如此激烈的物业纠纷?到底谁是产生这一纠纷的罪魁祸首?引发这一纠纷的深层次根源又在哪里?对此，以下几点值得探讨:

　　政府行政监管缺位

　　物业纠纷的愈演愈烈，政府的行政监管缺位要承担很大责任。当前，虽商品房开发从1998年开始已近12年，但对于一些政府部门来说，转变服务职能的意识仍相对滞后，计划经济时代的工作思维依然较强。事不关己高高挂起，对于物业纠纷，往往缺乏主动服务的意识，等矛盾积累到不可调和后采取处理就会变得非常被动。另一方面，各政府部门的职能划分不清，有利益的事情，大家一哄而上。而复杂难缠的物业纠纷，各部门却又三缄其口，互相推诿。很多情况下，像遇到大量水、电、气的意外泄露，涉及到小区公共部位设施等的中、大修，动辄需要上千、上万元的维修费用，都需要政府出面引导，协调开发商及相关企业。同时还需制定相关政策法规，当遇到类似问题时，有案可查，有法可依。因此，政府的行政监管协调职能，在减少物业纠纷方面的作用十分重要。

　　法律建设严重滞后

　　物业管理领域的相关法律法规远远不够健全，很多界定仍然比较含糊,甚至在业主、物业和开发商出现争执时，往往会发生无法可依的状况。比如,现实当中,很多物业公司代替职能部门行使了很多社会职能，“做多了,又没有费用来源,也是造成纠纷的原因。所以，应该对物业管理行业的责权利应有一个清晰的界定，让居民知道那些事该找物业部门，那些事是物业部门能力所不能及的。

　　开发商未承担责任

　　在买房时开发商承诺了很多服务，但楼盘一清，开发商基本就甩手不管。但是业内人士介绍，近年来的物业遭投诉的案例，绝大多数都是开发商遗留下来的问题，如房屋质量、房产证、小区规划等，而物业公司直接面对业主，是第一线的投诉对象，往往成为开发商的“替罪羊”。据媒体报道，今年以来，乌鲁木齐市西北路164号小区多名业主多次找到百万庄物业公司，要求动用已经连续交了12年的“公共面积维修费”，维修小区里已损坏设施，但却屡遭拒绝。　业主认为，物业费也一直在交，物业部门就必须负责。而物业部门也大倒苦水，这个院子接的时候就没有维修基金。交了12年那他们交到开发商那儿了，我们不知道。连物业费都收不上，更别说维修金了。据有关调研数据显示，由于开发建设单位遗留问题导致的物业纠纷占到总数的60%，而产生矛盾的纠结大部分是开发商充分掌握了前期物业管理的话语权，有权决定前期物管企业，这种开发商与物管的“父子”关系，使楼盘项目许多隐性的问题得以遗留下来。最后业主与物业之间矛盾冲突不断，开发商却成了甩手掌柜。

　　物业服务不够专业

　　当前国内的物业公司由于起步较晚，加上属于微利行业，生存艰难，所以发展一直较慢，服务专业化程度十分欠缺。很多物业公司为业主提供服务时甚至不能摆正“管家”的位置，往往以“管理者”的面孔出现，致使业主对物业服务收费缺乏知情权，侵犯了业主的知情权和监督权。部分物业公司仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务，其他一些个性化服务项目基本没有开展，服务面狭窄。有些物业服务公司员工素质不高，服务不规范。在房屋保修期结束前，部分物业公司对房屋质量不巡查，造成保修期内的房屋质量问题由业主自己花钱解决。大部分小区物业服务公司缺乏与业主之间的沟通，购房时的物业服务项目与入住后的不相符，出入太大等一系列问题的出现，造成了业主抵触物业服务公司的管理。

　　业主维权行为不当

　　当前屡屡发生的物业纠纷，也与部分业主的维权方式不当，过激也很大关系，往往在小区里一遇到不顺意的事情，就动辄已不交物业费来抗议，殊不知，如此行为，不仅不能够圆满解决问题，而会适得其反，给自己和其他业主造成更大的麻烦。当前，有很多情况就是，因为电费，水费的一点鸡毛蒜皮的小事，引发业主抗交物业费，而物业收不到物业费，肯定会影响服务质量，随后更多业务不满意物业服务拒交管理费，物业无利可图变甩手而去，留下一片垃圾满天飞的烂摊子，最终利益受损的还是业主。业内人士表示，业主与物业在认识上存在错位造成了双方的矛盾，物业的治安工作只是起预防作用，只要物业工作到位，损失应该由业主自己承担;若物业管理公司失职，物业就该承担责任。　日前，山东省人大常委会就《山东省物业管理条例(草案)》召开立法听证会，《草案》规定，物业履约，业主不得拒交费。

　　物业之痛，明天在哪里?

　　当前，解决物业纠纷不单单要靠业主和物业管理公司两方面解决，开发商、政府以及媒体都应相互协调配合，共同解决问题。

　　对于业主来说，应增强相互间的凝聚力及群体归属感，推选出真正具有公信力的业主委员会，代表业主行使权利，处理问题。另外，要坚决避免一些个人极端的抵制行为。对于物业来说，要切实提高服务质量，强化自身的专业化水平，积极做好协调与牵头的作用，将小区内的人文气息调动起来，提供人性化服务，让业主体察到被关怀，并对物业产生信任，从而建立物业与业主关系的良性循环。对开发商来说，要不断提高施工建设质量，将未来发生的潜在隐患扼杀在摇篮中。另一方面，也要积极配合政府做好小区的相关配套建设，严格履行国家规定的各项责任和义务。不推诿，不扯皮，真正扎根于房地产行业，做百年老店。对政府来说，要通过行政手段和法规建设进一步规范、整合物业管理市场，优胜劣汰，让真正好的企业留下来，而差的必须扫地出门。另外通过协会，加强物业企业的行业自律，在物业与业主之间建立良好的通话渠道。最重要的是移交水、电、热、气、通信、有线电视等收费项目，为物业企业“减负”。

　　生活在一个和谐的社区环境中是每一个人的愿望。但一个和谐的小区需要开发商、物业、业主和政府等多方互动来实现。解决物业之痛，要走的路还很长。