物业管理权的行使归属分析

　　物业管理权是指物业管理公司进行管理活动时所行使的权利。物业管理权利是具有“三位一体”(经营、管理、服务)的综合服务。住宅区的物业管理权由业主通过业主大会及物业管理委员会行使而得以实现。物业管理权是一种限制物权。

　　理由如下：

　　(1)这从物业管理权具体权能可见一斑。物业公司主要职能是维持物业原状和排除妨碍。而债权作为相对权，其效力仅发生在合同相对方，对于其他人不发生效力，同时也不具有排他性。也就是说物业管理权如果是债权，其应不具有排他性，只有物权才具有排他性。

　　(2)物业公司之所以具有这种管理权，就其机理分析，也应属于物权。小业主购买到产权房(商品房)，其对房屋所享有的绝对权是对房屋空间的利用和处分权，对于承重墙、楼板以及公用部位则由相关小业主共同共有。根据共同共有的特点，每个小业主对这些物业均享有所有权，但又不能随意处分和利用。为此，将这些共同共有物业委托给第三方管理，而作为第三方的物业公司，其获得的权利是所有小业主对于共同共有部位所有权的集体让渡。因此，物业管理权应是小业主让渡给物业公司的限制物权。

　　(3)之所以称其为限制物权是因为物业公司不是物业的真正所有权人，物业管理权是不具有完整的所有权权能，仅有占有和使用等权能，不能用之收益和处分。

　　(4)物业公司之所以获得该限制物权是基于合同而产生，是以债权为基础，即债权是物权变动的原因，但不能因此否认物权。

　　作为物权，物业管理权其客体是物业，而不是业主。其主要权能是维持物业原状，排除其他人或物对物业的破坏，包括小业主自身对物业的破坏或可能造成破坏的隐患。本案系小业主欲将大浴缸搬入自家住宅，从表象看似乎是处分自己财产的，但其行为却是对物业原状的一种破坏或是对物业的一种潜在破坏，为此，排除妨碍应是物业管理权权能范围。

　　所谓业主，一般指住宅区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50%以上时，区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主可委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

　　业主大会有如下职权：①选举、罢免物业管理委员会的组成人员;②监督管委会的工作; ③听取和审查管委会的工作报告;④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项;⑤修改业主公约;⑥改变和撤销管委会不适当的决定;⑦批准管委会章程。