论物业管理的法律特征和完善

甘其食，美其服，安其居，乐其俗。

　　-摘自《老子》

　　一、问题的提出

　　2001年，位于北大、清华和中科院附近的水情木华院是北京海淀区销售的热点楼盘。一期尚未竣工，二期期房已销售完毕。购房者多是中关村附近的新贵和IT界的精英。② 随着小区工程的相继竣工，大批业主的进入，开发商遗留的和相关的社会管理问题导致的业主和物业管理之间的矛盾日趋尖锐。2001年12月10日，业主群体诉讼将开发商告上法庭。③ 一时轰动京城。

　　物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活。在不少地方，人们尚未来得及享受乔迁之喜，就被物业管理拖进了无限的烦恼。近一段时期以来，物业纠纷的数量不仅有上升的趋势，而且矛盾冲突业有所升级。例如出现了保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件。④ 一致于人们发出了这样的感叹“住着漂亮的新居，受着物业管，缴着冤枉钱。”

　　物业纠纷是怎样产生的，有哪那些争议，物业管理现状和纠纷法律特征又如何，国外又是如何管理物业和解决纠纷的。笔者作律师，2000年被派海外留学，攻读国际经济法，已学成归国，本文结合自己十余年的律师诉讼经验，详细研究物业纠纷产生的原因和争议类型，物业管理现状和纠纷法律特征，国外的管理物业和解决纠纷的经验。

　　由于笔者才疏学浅，文章一定存不少问题，请批评指正。

　　二、物业纠纷类型和法律特征

　　（一）、物业纠纷类型

　　物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的问题对人们而言也是全新的。但是，依据最高人民法院2000年下发的[2000]26号文件的有关规定和相关的法律⑤，如《合同法》，从司法诉讼实践的角度审视物业纠纷，主要有以下几种类型：

　　第一、公摊面积不清导致的纠纷：商品房的公摊面积计算是一个十分复杂的专业计算问题，涉及一系列复杂的建筑规范合国家标准。早在1995年建设部就发文成立专门的机构进行商品房的公摊面积计算分担测量。开发商往往注重整体的建筑，在分摊商品房的公摊面积计算由房管部门发放产权时予以注明。一旦房管部门发放产权时予以注明合相关的测量计算有误，公摊面积不清就导致的纠纷，业主诉讼将开发商告上法庭。

　　第二、设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷：业主和开发商在乔迁之前签订合同，让业主先承担付款义务，以此解决开发商的融资困难。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，如三通的问题，有些是政府垄断行业的行为。一旦政府垄断行业存在官僚主义和资金问题，导致合同违约，开发商应承担合同违约责任，导致合同违约纠纷。

　　第三，物业管理不作为导致的合同纠纷：依据业主和开发商之前签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业承担安全及服务义务。但是受计划经济体制的影响，物业管理有时颠倒市场主体的位置和应承但的义务，管而不理，一致于业主享受不到缴费后的服务。进而用违法的方法，如不缴费和不服从管理等最原始的手段，进行维权，导致保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件。

　　第四、建筑质量问题导致的物业管理纠纷：业主乔迁之后，相关的管理服务有时转移到物业管理公司，开发商延续建筑开发所获取的后续利益。目前，全国70%的物业公司中，有一半以上属于开发商，这种体制，为纠纷埋下了隐患。⑥当然，司法诉讼实践中还有其他的类型。但这不是主流。

　　（二）、物业纠纷的法律特征

　　依据最高人民法院2000年下发的[2000]26号文件的有关规定和相关的法律⑦，如《合同法》，物业纠纷本质是一合同纠纷。因此， 有以下法律特征：

　　第一、物业管理合同是双方法律关系的基础。随着房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消费关系逐步确立。物业管理合同作为双方法律关系的基础，以合约的形式，按照双方意思自治原则，确立双方法律关系。物业管理合同涉及双方的权利和义务。基于此，依据《合同法》的有关规定，双方地位平等，权利义务一致。依法成立的合同有法律约束利。应当全面履行。⑧ 一方不履行或者履行不合约定，应承担相应的法律责任。⑨第二、物业管理合同是一服务合同，业主履行了付款义务后，物业管理公司就应承担相应的义务，这些义务甚至有时超越了市场体的义务。如社区保安义务本是公安机关的义务。⑩ 由于服务具有无形性和不可储藏性，体现在商品属性之外和消费同时发生，即服务的过程即是消费的过程。11就服务和消费的关系上讲，由于服务产生时同时被消费，物业管理公司和业主形成一种互动关系，只要业主依次缴费，物业管理公司就应当承担较长时间的合同责任和法律责任。12第三、调整物业合同双方法律关系的法律较复杂，不仅涉及合同法，而且涉及相关的一系列行政法规。物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的问题对人们而言也是全新的。以前是通过居民委员会调解，1995年颁布实施的《城市房地管理法》仅仅是规范城市房地管建设，几乎不涉及物业管理。13至此，合同法没有专门的条款予以规范。国家还没有相应的条例和法律法规。14 仅在部分有立法权的省市颁布实施了地方的物业管理条例。15第四，物业合同双方法律关系的主体数量明显不相称：依据物业合同所确立的双方法律关系的主体呈现出明显的不对称一方面是物业公司，另一方面是业主。业主数量动辄几百甚至上千。如，前述个案一期业主数量达200之众，诉讼时必须采取代表诉讼制度。16有时在实践中，开发商作为主债务人和物业公司承担连带责任。17这是因为物业公司一般作为分支机构，依据民事诉讼法不具备完整意义上的诉讼主体资格。