度假住宅，你会买吗？

在阳光灿烂的周末，我们呼朋唤友，拖儿带女地去一处湖光山色之处度假，住的不是酒店，而是我们自己的房子。——这样的生活场景是不是很多人想象过？事实上，越来越多的房产品向我们展示这样的生活方式，度假住宅今年将在杭州达到一个小小的高潮。它们值得买吗？

　　度假住宅有何特点

近日，位于余杭径山镇的华盛·双溪假日项目正式亮相；而价值1000万元的“曼哈顿56号”游艇也于近日驶入千岛湖开元度假村。这两个项目都是完全做为第二居所的度假式住宅。其实去年推出的建德月亮湾、富阳银湖的云顶空中花园别墅等项目都带着度假和休闲的定位；今年，这样的住宅呈增多的趋势，包括杭州大家房产将在安吉推出的浒溪项目；中都房产在临安青山湖推出的青山翠湖；杭州滨江房产将在千岛湖推出的碧水云天等。
度假住宅无疑是市场细分的结果，它面向的群体非常狭窄。首先，它是第二居所，面向有5+2生活需求的人；其次，它要提供度假的内容。而有实力、有条件购买第二居所的群体相对比较少。
从现在推出市场的度假住宅看，它们大多位于风景优美之处，有良好的自然条件似乎是度假住宅必备的要素。像千岛湖开元度假村是千岛湖上的一座岛屿，直接面湖；月亮湾则借了新安江的景；华盛·双溪假日位于径山的双溪漂流之处；有山有水是这些项目基本的地块特征。
从推出的产品看，则呈两极分化的特征。很多度假住宅要么是舒适型的别墅、排屋，要么是40～60平方米的小户型公寓。这些产品在设计上和普通公寓有很大的不同。从别墅设计来看，更强调豪华舒适，实用性则被放在了其次，客厅要大，卧室要大，卫生间也要大；从公寓的设计看，更多地强调阳台、露台等户外空间，并且大多数实现了精装修。对设计师来说，度假住宅如何借景，实现人与自然的融合是首要考虑的问题。
从交通距离上看，现在面市的产品短的在四十分钟车程，长的在一两个小时，它们和杭州都保持了一定的距离，似乎更让人们有一种“出城”的感觉。不多不少的交通距离应该是度假住宅要把握好的，短了，让人感觉不到是到外面度假；长了，则容易造成交通疲劳。

　　度假住宅谁来买

其实，杭州最早的度假住宅首推位于杭州乐园的小户型公寓和别墅，它在1999年前后亮相，很快被消化。从购买群体看，小户型公寓很多是由温州、台州一带的投资客所买；而别墅的购买群体大多是企业主。这一特征在后来推出的几个同类楼盘中都有所相似。
千岛湖开元度假村的开发商开元房产告诉我们，千岛湖度假村全部由纯别墅组成，价格从150万～250万元不等，购买者绝大多数是民营企业的老板，他们购买这些住宅除了自己和家人用来度假外，一定程度上还准备用它作为私人俱乐部，比如招待重要的客户、朋友，在湖光山色中看看风景，一笔重要的生意说不定也就谈好了。杭州乐园的开发商说，有的别墅是以企业的名义买的，到时候用来进行中高级员工的培训，或作为高层管理人员疗养的地方。
而小户型公寓则更多是受有产“小资”和投资客的青睐。一套公寓二三十万元，首付一半，余下的十多万元用来按揭，这对很多青年有产者来说尚在可承受的范围内；当然更重要的是，满足了他们对5+2生活方式的梦想，尤其是随着汽车的普及，周末出城游玩已成了很多家庭的生活内容之一。此外，这样的公寓也吸引了上海等外地客户群。像云顶就有不少的上海购买者，对生活在钢筋丛林中、自身城市缺乏山水的上海人来说，有真山真水是莫大的享受。
精明的投资客看中的是小户型公寓容易出租、出手的特点。像杭州乐园的小户型公寓很多被用来作为酒店客房出租。不过，如果希望度假住宅带来很高的出租回报，那么该地段的旅游价值和人气就显得非常重要，否则就是投资者一厢情愿而已。

　　三大难题待解决

虽然度假住宅向我们展示了美好的假期生活，但真的要实现居住，有很多问题要解决。
首先是物业管理问题。对很多人来说，买度假住宅是为了过一个愉快而轻松的假期，而平常的时间将处于闲置的状态，那么是否每次去了之后就要打扫卫生？离开之前又要打扫一遍？其中所费的精力和时间是一个难题。
现在，有开发商提出了这样一种思路：推出管家式的物业管理。华盛·双溪假日的开发商准备将物业管理涵盖的内容更加广泛：在业主到来之前，电话通知物管人员清扫房间；业主若要长时间空置，可委托物管出租给其他客人。而千岛湖开元度假村则想借助所配套的五星级酒店来解决这个问题，由酒店的管家部来负责家政服务，甚至包括请酒店厨师来家里做菜等。
如果这种设想能够实现的话，业主的这个后顾之忧倒是可以解决了，不过，这需要高水平的物业管理和高素质的服务人员。
其次，是度假的内容。买度假住宅绝不仅仅是为了“住”，而是为了享受生活，提高生活质量。那么，业主到了度假屋后，除了欣赏湖光山色之外，有哪些理由可以留下来让他住，并且经常来住？其中的娱乐、度假配套就显得非常重要。
在目前的度假公寓中，已有开发商考虑到了这个问题。千岛湖开元度假村已买下码头，建造游艇俱乐部；云顶空中花园别墅规划了很多运动设施，比如晨练的跑道、网球场、游泳池、小型的高尔夫练习场等等；华盛双溪假日也将运动设施、游乐设施做为重点来建设。
另外，度假住宅还面临着如何价值最大化的问题。现在买个度假住宅花费起码二三十万元，而如果将这钱用来去各地旅游，可以去不同的城市不同的国家，可以住豪华酒店。那么，人们为什么要花这些钱去买一个固定的场所呢？如果能将所有的度假住宅联网，建立一个度假交换系统，其价值将在现有的基础上得到大大提高。
杭州的达盟山庄曾有过这样的想法，不过，这样的系统建立目前还显得非常困难，不同的产权，不同的开发商，没有统一的操作模式，没有一个牵头的发展商，也没有一个品牌，真要实现国外的分时度假的确还困难重重。目前有开发商希望在自己开发的几个楼盘中尝试这一想法，但仍没有形成一个成熟的模式。

度假住宅的出现充分体现了人们生活水平提高后产生的住宅新需求。它的生命力有多强？怎样的度假住宅最受欢迎？这些都有待市场检验。

　　我会买怎样的度假住宅

浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授：目前科学技术发展极为迅猛，一方面极大地改善了人们的生活条件，但从另一个角度来说，也对人性本质起到了反面作用。受技术进步逼迫，人们整天忙忙碌碌，压力太大，可以说中国从过去十年到未来的二三十年是飞速发展的时代，但也是最紧张的一代。为了摆脱这种压力，度假生活应运而生。
我认为度假的本质应在于：一方面是逃避现实，从社会繁重的角色中逃脱，将工作、操劳抛之脑后；另一方面是在心理上、精神上达到彻底的放松。如果要用一句话来概括度假物业的特征，那就是“小镇风情，回归自然”。所以，度假物业有别于著名名胜景点，与城市生活要区别开来；也有别于奔波于国内外休闲度假，而是真正在一个自然、放松的环境里休息一下。
中国美术学院教授俞坚：我认为，随着人们生活条件的不断改善，度假住宅将是今后的“主流产品”。不过，在风景优美之处耗资数百万元购买大别墅，第一是绝大多数人买不起，第二是没有这个必要；如果这种度假物业控制在50万元以内，可能会有很多人购买，包括我自己在内。

如果要做度假型物业，室内可以尽量简单一些，甚至不用在功能上多做划分，最主要的是如何将室内与室外的优美景色处理好。在配套方面，也应该提供相应的聚会、娱乐场所，比如酒吧、茶吧等，丰富度假生活的内容，就不会显得单调。物管还可以提供业主闲置物业的出租服务，这样在业主呼朋唤友过来度假时也不会存在住宿问题。
中国美术学院老教授孙晴义：若要我购买度假住宅，不仅是买空间买面积，更多的是买环境。一个度假物业，缺乏环境、景观、休闲、逍遥的体验，就很难留客户。另外，这样的房产品应更多地保留原汁原味的田园风光，体验农村生活场景和情趣，而不要走周庄、乌镇等商业味、旅游味很浓的路子，让人觉得太功利，不亲近。
杭州中原房地产咨询有限公司章惠芳：虽然现在人们的生活很忙碌，但我认为对度假住宅的需求会越来越大，人们在工作之余肯定希望得到更多更好的放松，因为精神上的享受和放松可以产生更多的能量，有时这是不可以拿金钱来衡量的。
不过，度假住宅的开发一定要解决好这三个问题：一是选址，交通条件如何，山水环境如何；二是卖给什么样的人，老年人度假和年轻人度假其需求也是很不一样的；三是要考虑到市场有多少的需求量，毕竟购买的人群相对比较少。
某知名建筑装饰设计公司副总经理王先生：在现阶段，我不会买度假住宅，因为感觉到没这个必要。以我现在的生活来说，虽然周末也很想出去度假，但没有时间啊，我想一个月最多出去玩一次吧，这样一年也就十多次。为了这十多次去花几十万元钱买个住宅，好像感觉到不太值。