我有权要求擅自转租人赔偿损失吗？

　　一、我有权要求擅自转租人赔偿损失吗?

　　找法网网友提问：2013年5月，我与刘某签订了房屋租赁合同，租门面房一间，租期一年，用于做水果生意。合同签订后向刘某交纳了一年的租金。2013年12月，李某找到我，告知该租赁房屋是刘某擅自转租，现他已与刘某解除租赁关系，要求我限期搬离。无奈，我只有将待售水果低价处理。刘某不同意赔偿损失。请问，我有权要求擅自转租人赔偿损失吗?

　　找法网律师回答：你有权要求擅自转租人刘某赔偿损失。

　　首先，根据合同法第二百二十四条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，刘某应当为擅自转租行为承担相应的法律后果。其次，你租用刘某房屋，刘某收取租金，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方形成合法有效的租赁合同法律关系。但刘某在与你签订租赁合同时，违反诚实信用原则，未告知其系租赁他人房屋的事实，导致房屋实际所有权人与其解除合同时，影响到你的合同目的无法实现，刘某的行为已构成违约。你有权向法院起诉，要求刘某解除租赁合同并赔偿经济损失。

　　二、承租人擅自转租房屋达成的合同有效吗?

　　《合同法》第二百二十四条对转租行为作出如下规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”也就是说，承租人擅自转租房屋的，出租人有权与承租人解除租赁合同。

　　根据上述规定，可对转租合同有效性作如此理解：如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。

　　此外，根据最高人民法院出台的相关意见规定，当出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出解除合同或认定该合同无效，也视为其对转租合同的效力进行追认。因而，如果在承租人擅自转租房屋的六个月内，出租人未明确提出异议的，之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将可能得不到法院支持。

　　三、承租房屋应注意哪些事项?

　　鉴于房屋转租的特殊性，在此提醒大家在承租房屋时注意以下事项：

　　第一，事前了解房屋的相关的权属归属情况，以避免不必要的纠纷;

　　第二，房屋属于转租情形的，应事前征得房屋产权人的同意;

　　第三，转租合同约定的房屋租赁期限，应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。

　　法条参考：

　　《合同法》第二百二十四条

　　《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条