承租部分房屋是否享有优先购买权

　　一、案情实录：

　　位于深圳市福田区某广场202、203、204、205、206原系被告所有。2003年9月1日，原被告签订了一份《转让、租赁合同书》，约定被告将某广场二楼约800平方米的房屋(即某广场202、203、204)租赁给原告使用，租期从2003年9月1日起至2008年8月31日，并将涉案房地产中的一套西餐设备转让给原告。合同签订后，原告开始进行经营。

　　2003年11月19日，在深圳某地产中介公司提供中介服务的情况下，第三人温某委托温某某、被告委托陈某签订了一份《房屋转让合约》，约定被告将某广场202——206一起转让给第三人温某，转让价格549万元。且被告收取第三人温某部分楼款时，并注明“已扣租客押金5万元”。2003年12月8日，被告与第三人温某签订了五份《深圳市房地产买卖合同》，分别约定202、203、204、205、206价款分别为136万余元、116万余元、118万余元、144万余元、39万余元。(?)并于2003年12月16日将上述房地产过户至第三人温某名下，登记价如买卖合同载明之价格。在庭审过程中，原告确认只能按照登记价购买涉案房地产，不愿意按照《房屋转让合约》的价格购买全部房地产。

　　原告以被告侵犯了其优先购买权为由，诉至福田法院，要求确认被告与第三人的买卖合同无效，判决原告对诉争房屋享有优先购买权。

　　二、一审观点：

　　一审法院认为，原被告签订的《转让、租赁合同书》包含有设备买卖和房地产租赁两种合同关系，其中房地产租赁合同关系是本案诉争之标的，该法律关系应为有效。被告在出售涉案房地产前的合理期限内未通知原告，构成违约，但被告与第三人温某的房屋买卖合同并不因此而无效，因为：

　　1、《合同法》第230条规定了房屋承租人的优先购买权，并规定出租人在出卖前的合理期间内应尽通知义务，但没有规定出租人没有履行通知义务情况下承租人的救济权，这并不直接导致最高院《民通意见》第118条后半段的适用，因为最高院《合同法解释(一)》第四条明确规定“确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据”，故须分析法律之本义，明确立法宗旨和意图。在最高院《民通意见》第118条施行达11年后，全国人大在对房屋承租人的救济权进行立法时，没有采纳最高院《民通意见》第118条后半段规定的原因系综合考虑立法基础及社会环境之变迁，认为在尽力缩小合同无效范围、维护合同有效、保障交易安全、维护社会稳定的立法前提下，不适合社会情事发展的需要，故扬弃之，并进而在最高院《合同法解释(一)》第四条中明确规定合同无效的认定依据仅为“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”，故最高院《民通意见》第118条后半段规定不能作为认定本案被告与第三人间买卖合同关系无效的法律依据，原告不能援引该法条主张被告与第三人温某间的买卖合同无效。

　　2、第三人温某向被告购买某广场202—206，《房屋转让合约》的签订、交易价格的谈定、房款的借贷、贷款的发放、贷款的归还等均为一起进行，交易系一揽子交易，被告之出售构成捆绑出售，若被告仅出售某广场205、206，则交易条件发生变化，必然影响第三人温某之购买意图，而原告仅表示购买某广场202——204，条件不对等，所以，原告的优先购买权行使的条件尚不具备，原告不能行使优先购买权。

　　3、第三人温某购买的价格为市场价格，第三人已取得上述房地产的所有权，第三人温某在合同的签订、履行过程中主观意识仅为取得涉案房地产的产权，并无损害原告权益之恶意，故即使认为被告的处分行为具有瑕疵，但为维护市场交易秩序、保障交易安全，第三人温某可依据善意取得制度取得涉案房地产的所有权。

　　三、一审判决：

　　1、原被告签订的《转让、租赁合同书》中的房屋租赁合同的部分内容有效;2、驳回原告的诉讼请求。

　　四、上诉理由：

　　原告(上诉人王某)对一审判决不服，提起上诉，上诉理由为：

　　1、一审法院曲解法律，适用法律错误。首先，《民通意见》是现行适用的法律，何时作废了?其次，《合同法》第230条规定的是“应当通知”承租人，这是强制性的法律规定，《合同法》是人大立法，230条的规定完全符合《合同法解释(一)》第四条限定的强制性条件。谁违反了这个强制性通知义务，就应按《合同法》第52条承担无效的后果。

　　2、上诉人提出的优先购买条件是合情合理合法的。上诉人一审提出以国土局登记的价格购买。这个价格是进行公证，在国土局进行了登记的。一审法院对权威的证据不采信，而采信温某提供的中介公司的合同，问是中介公司的合同效力大，还是公证的合同效力大?

　　3、温某不是善意取得。温某明知房屋是出租，仍然侵犯他人的合法权益进行买卖，是故意违反法律，不是善意第三人。且并无法律规定办理了过户手续，承租人就不能行使优先权了。

　　五、二审观点：

　　1、上诉人与被上诉人林某签订的《转让、租赁合同书》合法有效。

　　2、承租人享有在同等条件下的优先购买权，被上诉人林某在对外出售涉案房屋前，未告知上诉人，从而侵害了上诉人的优先购买权，上诉人有权主张被上诉人林某与被上诉人温某之间的针对涉案房屋的买卖合同无效，并有权在同等条件下优先购买。

　　3、虽然被上诉人林某与被上诉人温某之间的房屋买卖共有5套房屋，上诉人承租的是其中三套，但并无法律明文规定在此种情况下承租人不再拥有在其租赁范围内的优先购买权。

　　六、二审判决：

　　2005年10月11日，深圳市中级人民法院作出终审判决：1、撤销一审判决;2、被上诉人林某、温某之间关于福田区某广场202、203、204房的房屋买卖无效;3、上诉人王某对福田区某广场202、203、204房享有在同等条件下的优先购买权。

　　七、律师点评：

　　1、买卖中未通知租客，是否侵犯其优先购买权?

　　承租人的优先购买权作为一种民事优先权，特指承租人在一定条件下对其所租赁的房屋享有较之一般购买人有优先购买的权利。1988年颁布的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称为《民通意见》)第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”同时，1999年颁布的《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”我国以法律的形式明确规定房屋买卖中，租客享有优先购买权。需要提醒的是，《民通意见》规定的出租方出售房屋时必须提前三个月通知承租人，但深圳市人民代表大会常务委员会制定的《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十四条规定，“出租人出售已出租房屋，须提前一个月书面通知承租人;在同等条件下，承租人有优先购买权。”因此，在深圳特区范围内应适用《深圳经济特区房屋租赁条例》，出售房屋只需提前一个月通知承租人即可。本案中卖方未提供证据证明其出售房屋前曾通知过租客，所以侵犯了作为租客的原告的优先购买权。

　　2、侵犯租客优先购买权，租客是否可以主张房屋买卖合同无效?

　　一般根据合同相对性原则，如果出租方侵犯了承租方的权利，只能要求合同相对方即出租方承担侵权责任，由于房屋已经出售给第三方，能否主张买卖合同无效，则关系到优先购买权的效力是否能够对抗第三人优先购买权的效力，可以对抗第三人。根据最高院《民通意见》第118条后半款的规定，“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”显然是承认承租人优先购买权具有对抗第三人的效力。故本案中原告可以以被告侵犯其优先购买权为由，主张被告和第三人温某签订的房屋买卖合同无效。

　　3、一揽子买卖数间房屋，租客只承租部分房屋，是否可以主张部分房屋的优先购买权?

　　在本案中，房屋买卖合同与房屋租赁合同项下的房屋并不完全相同，即买卖标的是五间房屋，租赁标的却仅有其中两间。然而，本案中房屋买卖虽是一揽子整体买卖，但却有五本房产证，且租赁标的也有两本房产证，从法律上来讲五间房实际上是可以分割，各自独立的，均享有独立的占有、使用、收益和处分的权利。租客租赁了其中两间房屋，则对这两间房屋享有优先购买权。不能说买卖交易是一揽子交易、整体转让，则租客必须对所有五间房屋享有优先购买权才能行使优先购买权，即租客行使部分房屋优先购买权并不以租客享有出租人出卖的全部房屋的优先购买权为条件，不论出租人是部分出卖还是整体出卖房屋，租客均对租赁合同项下的房屋享有优先购买权。

　　另外，如果租客仅承租部分房屋，能否主张出租人整体出卖的房屋的优先购买权呢?对此，最高人民法院于2005年7月26日发布了一个(2004)民一他字第29号《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，原文如下：“江苏省高级人民法院：你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。”

　　从本案情况来看，承租人将某广场202-204单位租赁下来从事商业用途，独立经营，无论在产权上还是在实际使用用途上与其他部分房屋都是可分的，因此承租人王某的优先购买权仅及于其承租的某广场202-204单位部分。

　　4、涉案房屋已经过户，是否可以主张合同无效?

　　由于法律规定承租人享有优先购买权，可以主张房屋买卖无效，其中并未区分规定未过户和已过户的情形，即应该理解为不论是否过户均可主张房屋买卖无效。但笔者也认为，在办理了过户手续后，如果还可以宣告无效，的确对交易安全和交易稳定产生较大的负面影响。同时笔者认为，如果买方为善意第三人，则承租方不得对抗买方，即不能主张买卖合同无效。

　　5、买方是否构成善意取得，是否为善意第三人?

　　善意取得又称即时取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。2007年3月16日颁布的《中华人民共和国物权法》首次明确规定了不动产的善意取得制度。其中第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

　　如何确定买方是否为善意，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，或者说买方是否知道或应当知道买卖的房屋存在租赁合同。即善意第三人必须具备的要件就是该第三人对系争房屋存在租赁关系表现为不明知。如果第三人不知道出租人出卖的房屋上附有租赁合同，而与出租人签订买卖合同，一概认定该合同无效显然对第三人不公平。

　　而判定作为第三人的买方是否明知是否善意，笔者认为至少两方面可以判定，一是该房屋租赁合同是否登记备案，因为租赁合同登记备案的目的是起到公示作用。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。二是买卖双方房屋买卖合同或相关文件中是否写明附带租约。

　　而本案中，买方温某应该可以向房屋租赁管理部门查询得知，系争房屋有经过登记备案的租赁关系存在，且买卖双方买卖合同往来票据中均已证明买方在签订房屋买卖合同时已明知所买房屋中存在租赁关系，所以在本案中买方温某不属于善意第三人，在租客主张买卖无效时，买方不能依照善意取得获得房屋的所有权。