房屋产权变更　承租人如何维权

　　香港的孙翰林先生因工作原因长期在北京租房居住。2008年11月20日，孙先生与房主王强先生续签了《房屋租赁合同》，约定孙先生继续租住王先生所有的朝阳区风尚小区2号楼1206号房屋，租期为一年，租金为每月7000元，每3个月支付一次。

　　2009年5月底，王先生多年好友刘芳女士归国定居，急需在北京买一套房子居住。王先生对刘女士表示：自己有一套闲置房屋正在出租，可以作价180万元出售给她，房客孙先生此前预交的6月至8月房租2.1万元可以从中扣除。

　　刘女士欣然同意，给王先生交付了177.9万元购房款后，与之到房管部门办理了房屋产权变更登记手续。

　　刘女士拿到房产证后，便与王先生一起找到孙先生，称房主已经变更，原租赁合同自动失效。她让孙先生必须于6月20日之前腾退房屋，表示腾房后可将其预交的6月至8月房租如数退还。

　　孙先生表示房屋租期未满拒绝腾房，刘女士遂诉至法院，请求法院判定孙先生腾退房屋。孙先生辩称，房屋租赁合同没有到期，再有，王先生没有通知其出卖房屋，侵犯了其优先购买权，主张王先生与刘女士的房屋买卖合同无效，刘女士无权要求其腾房。

　　【案情分析】

　　一、房屋承租人的优先购买权如何行使?

　　房屋承租人的“优先购买权”是指房屋出租人欲出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　承租人行使优先购买权，应当在出租人履行通知义务后，15日内明确表示购买，否则视为放弃优先购买权。另外，如果有房屋共有人优先购买、出租人将房屋出卖给近亲属、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续等3种情况，承租人无权行使优先购买的权利。

　　如果原房主出卖房屋时，没有在合理期限内通知房屋承租人，侵犯了承租人在同等条件下的优先购买权，承租人可以主张原房主对给其造成的损失承担赔偿责任，但承租人不可以主张原房主与新房主签订的房屋买卖合同无效。

　　本案中，王先生将房屋出卖给刘女士，虽然没有告知孙先生，但当刘女士和王先生找到孙先生告之其房主已经变更要求其腾房时，孙先生并没有询问房屋出售的价格，也没有表示要求购买此房屋，可见孙先生并没有购买房屋的意思，其优先购买权也就无从谈起了。

　　二、“买卖不破租赁”指的是什么?

　　《中华人民共和国合同法》规定，“买卖不破租赁”是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人可以请求房屋受让人继续履行原租赁合同。如果出租人未将所售房屋出租的事实告知善意的买受人，则应当赔偿因此给买受人带来的损失。

　　本案中，诉争房屋已经为刘女士所有，但孙先生与原房主王先生的《房屋租赁合同》应于2009年11月19日方到期，故此孙先生有权继续租住房屋至租赁期满，当然也要向刘女士按照原约定支付房租。至于刘女士因继续履行房屋租赁合同，而导致其不能占有、使用房屋的“损失”，因其在买房时对所购房屋租赁的事实是知情的，其无权向王先生主张赔偿，应当由自己承担。

　　【案情结果】

　　法院认定孙先生与王先生签订的《房屋租赁合同》有效，刘女士和孙先生应继续履行原租赁合同，对于刘女士要求孙先生腾房的诉讼请求不予支持。