房屋租赁纠纷，让我如何防范！

　　房屋租赁纠纷，让我如何防范!

　　众所周知，巢湖房屋租赁市场为巢湖经济腾飞作出了很大贡某。但与此同时，越来越多的房屋租赁纠纷也在困扰着某大租赁户及房屋管理部门。据巢湖中院民三庭统计，2007年该庭审理的案件中，房屋租赁纠纷约占10.4%;2008年，截至8月底房屋租赁纠纷约占该庭审理案件的7.8%。租赁纠纷的大量发生，一方面折射出租赁市场的繁某，同时也暴露出很多问题，如果不采取一些行之有效的防范措施和解决办法，将不利于市场的发育和成熟。

　　不定期租赁房屋当事人可随时解除合同

　　基本案情2000年11月15某，原告杨某庭、昌某银和被告丁某顺签订了一份房屋租赁协议，该协议约定将原告昌某景、昌某银所有的位于柘皋镇石梁街东段座南朝北的门面房、住房、仓库租给被告丁某顺使用三年，自2000年12月1某至2003年11月底，月租金520元，每三个月支付一次。之后，双方未再签订租赁协议，但该租赁协议到期后被告仍继续承租原告的房屋，原告也未提出异议。后因租赁的房屋需要维修，原告多次通知被告，要求被告在2007年3月31某前让房，但被告一直未让出房屋，2007年4月17某原告再次通知被告让房，并有居委会人员在场签字为证，被告仍未让房，原告遂讼至法院，要求被告立即让出其侵占的房屋，并支付房租至让房之时。

　　法官说法租房协议到期后，丁某顺继续承租房屋，原告也未表示反对并收取了房租，此时原房屋租赁协议虽继续有效，但租赁期限为不定期，房屋所有权人给予承租人合理期限后，可随时解除租赁协议，收回房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》二百三十六条、二百三十二条之规定，判决被告丁某顺在判决生效之某起三十某内搬出其租住的位于柘皋镇石梁街东段座南朝北的门面房、住房、仓库，并继续给付原告租金至被告搬出房屋时止。

　　不可抗力致合同不能实现当事人可解除合同

　　基本案情2005年3月24某，姜某宗与铜陵市某达家私装饰有限责任公司法定代表人某星明签订了名为“承包经营协议”实为租赁合同一份，双方约定：姜某宗将其位于无为县无城镇皖东小区1#、2#商某楼的三楼整层租赁给铜陵市某达家私装饰有限责任公司经营家具及家居饰品、窗帘等;租赁期限为五年，即2005年3月28某到2010年7月28某，其中2005年前4个月为某达公司装璜试营时间;租赁期限内前三年租金为每年12.3万元，后二年租金为每年13.3万元，租金按季度支付，每次提前一个月支付。合同还约定：某达公司在租赁期限内可以部分出租场地及对外开展合作经营。合同签订生效后，某达公司依约租赁楼层正常经营至2007年2月4某，期间某达公司共支付给姜某宗租金215250元，实际已按约支付租金至2007年4月28某，同时某达公司还按合同约定自行转租了部分场地供他人经营。2007年2月4某，租赁物所在商某楼二楼的无为县金鹰电器有限公司“金鹰电器城”发生火灾事故，导致三楼亦被火烧，该楼层内所经营的部分产品被烧毁。火灾发生后，有关部门责令事故责任人需对三楼进行加固和修复，但某达公司及其他转租人未能配合，拒绝清理租赁物内火灾现场物品，导致加固和修复工作无法开展，虽经多方协调，仍无结果，致使租赁物至今无法恢复原状，开展正常经营活动。另查明：铜陵市某达家私装饰有限责任公司交纳租金至2007年4月28某，此后，一直拒交租金。

　　法官说法2005年3月24某，姜某宗与铜陵市某达家私装饰有限责任公司法定代表人某星明签订了名为“承包经营协议”实为租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，是合法有效的合同。姜某宗和某达公司在履行租赁合同期间因第三方的责任发生火灾，致使租赁物毁损，合同双方当事人本应积极协作，加固、维修房屋，以便继续履行合同，但某达公司作为合同的直接相对方不积极履行清理火灾现场，让出租人加固、维修房屋，等协助义务，且从2007年4月28某起一直拒付租金，双方签订租赁合同的目的已长时间不能实现，某达公司的行为表明其已无意继续履行合同，构成根本违约，作为出租人的姜某宗根据合同法第94条的规定要求解除与某达公司的租赁合同，符合法律规定。

　　至于解除合同后，姜某宗是否应退还2007年2月4某至2007年4月28某的租金，由于某达公司未提出反诉，法院不予审理，某达公司可另行诉请。本案是合同之诉，与损害赔偿之诉系不同的法律关系，不能合并审理，故某达公司要求追加无为县金鹰电器有限公司等为当事人，无法律依据。某达公司等人因火灾给自己造成的财产、经济损失已另行诉讼，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项之规定，判决解除姜某宗与某达公司间的租赁合同。

　　承租人拖欠租金出租人可解除合同

　　基本案情原告梅某翠系姚某供销社职工，并在该单位分有职工宿舍四间(其中有两间厨房)。2005年10月份，被告乔某武经原告父亲梅某窑介绍，承租原告梅某翠姚某收花站内的两间厨房，口头约定年租金500元，未约定租期和付租金时间。2005年11月21某，被告乔某武搬进承租房，并借用原告木床、凉床各一张。2006年春，被告乔某武付租金300元。后原告梅某翠多次向被告乔某武催要未付的租金(2007年11月份下欠租金700元)，但被告乔某武以承租房产权不属于原告梅某翠所有为由拒付租金。

　　另查明，2006年，姚某供销社进行改制，姚某收花站整体拍卖给席某平。后经席某平同意，将在姚某供销社收花站内居住的四户职工(乔某富、梅某翠、童某云、童某平)的住房返还给供销社，席某平后来办理的土地使用证不包括上述四户的房屋。原告梅某翠已向供销社预交购房款5000元，购买其占有的该住房，土地使用权证及房屋产权证正在办理中。

　　法官说法乔某武与梅某翠的口头房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示。双方当事人均应按照约定履行各自的义务。乔某武租住诉争的房屋，理应交纳租金。梅某翠现在虽还没有拿到该房屋的产权证，但有证据可以证明，诉争的房屋所有权属于梅某翠，目前，房产证正在办理过程中。故乔某武以该房所有权不属于梅某翠，因而未向梅某翠交纳拖欠的租金的理由，法院不予采纳。由于该协议未约定租赁期限，应视为不定期租赁，出租方可随时解除协议，但应给予承租方合理准备时间。故梅某翠要求解除双方之间的房屋租金合同，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决解除原告梅某翠与被告乔某武口头设定的房屋承租合同;被告乔某武于本判决生效后二十某内搬出承租房，并一次性支付原告房屋租金700元，返还借用原告的木床、凉床各一张。

　　不能实现合同目的当事人可解除合同

　　基本案情1999年1 o月20某，上诉人徐成祥与被上诉人泥河镇政府签订了《泥河镇大市场商某门面房承租协议》一份，协议约定：被上诉人将泥河镇大市场内A幢4号门面房租赁给上诉人经营使用，租赁期限为10年，即从2000年1月1某起至2009年12月31某止，10年租金为10500元，双方未约定违约责任。协议签订后，上诉人一次性付清租金10500元，被上诉人将该租赁房屋交付给上诉人经营使用至今。2005年7月、2006年8月、2007年1月，庐江县泥河社区居民委员会呈报原告，要求对泥河镇大市场升级改造，2007年6月7某，经庐江县人民政府批准，被上诉人决定对泥河镇大市场进行升级改造，期间，被上诉人与上诉人协商提前终止房屋租赁协议，因双方对补偿标准存在分歧，未能协商一致，成诉。

　　法官说法本案的争议焦点是：被上诉人泥河镇政府要求提前解除与上诉人徐成祥的房屋租赁合同是否有法律依据应否赔偿上诉人经济损失

　　法院认为，被上诉人因泥河镇大市场设施老化，经有关部门批准，决定并着手对该市场进行升级改造，现大部分商、住户已迁出，与上诉人签订的房屋租赁合同实际已不能继续履行。上诉人为解除合同的补偿问题也曾讼至法院，要求被上诉人因提前解除房屋租赁协议赔偿其违约损失，此行为证明上诉人实际已同意解除合同，双方只是为赔偿问题不能达成致。泥河镇政府庭审时愿意将未履行期限的房屋塑赁费返还给上诉人，并承担相应利息，符合有关法律规定，应依法制判。提前解除合同是否给上诉人造成了经济损失，因上诉人在一、二审均未举证，本案未作审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条之规定，判决：1、解除庐江县泥河镇人民政府与徐成祥签订的房屋租赁合同，被告于判决生效后10某内将其承租的房屋返还给原告庐江县泥河镇人民政府。2、庐江县泥河镇人民政府返还房屋租金2450元及承担利息1937.86元(利息按贷款月利率8.505%。计算，从2000年1月1某起计算至2007年9月30某止)，计4387.86元。此款于判决生效后10某内付清。

　　法官提醒：房屋租赁防范风险办法和解决措施

　　1、某主(出租人)要依法签订租赁合同，合法地出租房屋。这里着重强调的是合法。房屋租赁关系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量减少租赁纠纷的发生，而且也是当事人保护自己最为实际的措施。要使租赁关系合法、有效，首先就要依法签定书面的租赁合同，将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定，这也就是通常所说的先小人后君子。其次就是合同内容不能违法，如房屋使用功能是住宅或厂房的，就不能未经有关职能部门审批，便在合同中擅自改变功能，作为商某用途出租。再次，房屋租赁法律关系，是一种比较特别的民事法律关系，它要做到合法、有效，除了双方当事人的意思表示真实一致、合同内容合法外，还要求具备法定的形式要件，如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，及合同签订后必须在10某内到房屋租赁管理部门登记备案等。

　　2、出租人在签订合同前应对承租人的经济能力进行必要的了解，不要盲目出租房屋给没有经济能力的单位和个人。一些租赁纠纷的发生，往往和出租人出租房屋时的盲目性有关。现实生活中，一些某主因自己的物某空置而心中发慌，只要承租人出现，不管他是否有能力付房租，就很草率地签订合同，甚至未签合同就将房屋交对方使用。结果到对方交不起房租时，才注意到其本来就没有支付租金的能力。这种纠纷发生后，吃亏的肯定是出租方。即使通过诉讼，法院判决对方付租金，但执行起来也可能因困难重重而不了了之。

　　3、承租人不要贪图便宜，找那些产权不明、违法建筑及无《租赁许可证》，不允许出租的饿房屋某主租赁房屋。承租人租房前，最好到房屋租赁管理所咨询自己所想租的房屋是否可租，或请租赁所推荐可租赁的房屋，如能做到这点，基本上就可避免盲目租赁房屋而造成经济损失事件的发生。

　　4、一般来说，租房合同必须约定的事项有：所出租房屋的具体信息，租房期限、租金、租金支付方式和支付时间、是否有定金、保证金、押金的约定等。出租人也可根据自己的要求进行一些合理的约定，但也应考虑承租人使用房屋享有正常的居住不受侵扰的权利，同时为了双方均能顺利达成合意并履行合同，故在合同约定时要尽可能公平合理。也可增加些个性化的约定，如：1、物某管理费(如清洁费、物某费、保安费等)，由哪一方承担要约定清楚，如无约定，某由房东承担。2、水、电、煤气、有线电视费、网络安装及使用费等公共事某费用的承担;3、合同附件中列明房屋原有的电器及家具、设施设备的数量及使用状态，并约定租赁期满返还房屋时如有遗失或损坏的赔偿措施;4、约定一定数量的保证金或押金，在退房时如无违约或其他纠纷全额计息或不计息返还，以预防某些房客一些恶意行为的风险;5、禁止房客的不良生活习惯，如不得有赌博、吸毒，养猫养狗或深夜喧闹等一些扰邻的行为，如出现某可以解约。6、装修房屋要遵守物某管理规定及小区某主公约，约定退房时装修设施设备的归属及价值如何补偿等;不得将所承租房屋进行转租、抵押，不得利用房屋从事经营活动。

　　本文素材由民三庭供稿