楼盘租售阶段常见法律问题

正文：楼盘租售阶段常见法律问题

　　1、营销广告方案的合法性问题。

　　我国广告法和《房地产广告发布暂行规定》都明确规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。而实践中，开展商或其委托的中介机构为了推广楼盘，在广告宣传中作夸大描述，甚至是“无中生有”的现象并不少见，这种作法不仅将令开展商受到工商行政处罚；同时，亦会因此对购房人承担民事责任，从而丧失了商机。

　　同时，广告宣传的“承诺性”应当引起开发商的重视，一旦该等文件作为合同附件，广告即构成合同条款的一部分，开发商将可能因无法实现广告内容而承担违约责任。这种对“承诺性”的重视体现在一些地方规定中，如上海市房地资源局2001年2月26日发布的《关于规范商品房预定行为的通知》规定，广告、售楼书、样品房与实际状况不符的，开发商应当返还购房者支付的定金。

　　此外，对于一些特殊问题也出现了专门的规定。如《上海市房地产转让办法》规定，对于预售商品房，开发商取得预售许可证后才可进行宣传，并且在广告中应注明预售许可证。

　　2、对购房人悔约产生的订约定金的处理问题。

　　在有关定金的约定和处理上，需要注意如下几个问题：

　　（1）约定规范化。“定金”是担保法的特定概念，表述和含义应当清晰。实践中，《认购书》通常是由开发商提供的格式文本，开发商经常将“定金” 写作“订金”“预订金”“留置金”“担保金”“保证金”“订约金”等形式，这就容易产生对该款项理解上的误解，按照对格式条款的有关规定，一旦就此产生争议，法院将作出不利于开发商的解释。同时，根据2000年12月13日实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可见，仅仅写明“定金”一词尚不足以适用定金罚则，当事人还应当在《认购书》中写明定金罚则的全部内容。

　　（2）购房人悔约的处理。购房人因悔约而拒不签约的情形经常发生。考虑到司法实践中有重视保护小业主的倾向，发展商应当尽可能地掌握对方违约、己方没有过错的充分证据，从而使适用定金罚则有理有据。（可以**定金案为例）

　　3、售房合同中有关租金回报或其他形式投资回报的合法性问题。

　　2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。可见，开发商在做期房售后包租时一定要注意符合竣工条件，否则合同无效。

　　4、其它有关问题。

　　（1）补充条款的合法性问题。一些开发商在制作补充条款时，希望尽量减轻自己的义务，因而会导致一些约定与现行规定相抵触，问题较为突出的是保修责任。

　　（2）对于购房人违约导致合同解除后，发展商与按揭银行关系的处理问题。

　　（3）对于转租合法性的确定。

　　（4）对于租房人拒付租金，不知去向，对房屋内遗留物的处理。

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