承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权?

咨询热线内容
我姓杨，在镇上集市有一间店面。2004年年底，胡某租此店面经营百货，并与我签订了房屋租赁合同，约定租期为5年，租金8万元，于每年年底交付当年租金16000元。 2006年初，胡某因有其他经营项目无暇照看此店面，与我商议欲将此店面转租给刘某，我表示同意，租金不变，由刘某交付当年的租金给胡某转交给我。
2007年年初，我因生意资金周转困难，欲以10万元出售此店面。因为此价钱很便宜，所以有意购买的人很多。事先，我征求了刘某的意见，但刘某表示没有那么多现金，可以分期付款购买，我只好联系其他买主。2007年6月，我将该店面卖给了罗某，并签订了买卖合同。在办理产权变更手续时，刘某提出异议，认为他所出的价格与其他人一样，其应享有优先购买权。此时，胡某也提出异议，认为我出售店面没有通知他，也侵犯了他的优先购买权。两人欲起诉法院要求确认我与罗某的买卖店面合同无效。
请问：我侵犯了刘某的优先购买权吗?胡某是否也享有优先购买权?我与罗某的店面买卖合同是否有效?

律师专线解答
杨先生，针对您所提出的问题，我们从以下两方面为您分析解答：
第一，关于您是否侵犯刘某优先购买权的问题。我国《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人享有同等条件优先购买的权利。可见，承租人要享有优先购买权必须是以与其他欲购买人所提出的购买条件相等同为前提，这里所说的“同等条件”不仅是指款项余额相同，也包括付款方式相同。据您所述，您之所以卖店面，是因为您急需现金，而刘某所提出的购买条件是分期给付房款，显然这不符合您卖房的目的。刘某不能以分期付10万元的条件来主张与罗某的一次性给付10万元的条件相等同。所以其不能以享有优先购买权为由主张您与罗某的店面买卖合同无效。在出售店面前您已经尽到通知刘某的义务，故不存在，侵犯刘某的优先购买权的问题。
第二，关于胡某是否享有优先购买权的问题。从我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨来看，维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系，维护承租人对房屋的稳定使用的状况，发挥房屋利用的最大效能，促进长期投资。法律赋予承租人优先购买权正是为了稳定承租人与出租人的法律关系，确保承租人对房屋的依赖，从而维护承租人利益。在合法的转租中，承租人已将对房屋使用收益权利转让给第三人，在使用收益过程中形成的与房屋的依赖关系也随之转移。可见，胡某在征得您的同意，将店面转租给刘某的同时，也将房屋的优先购买权一并转移了。因此，胡某不再享有优先购买权，也就无从谈起您侵犯了其优先购买权。
第三，您与罗某的店面买卖合同是基于自愿平等达成的协议，且双方积极主动依照法律规定办理了过户手续，因此你们之间的合同合法有效。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对承租人将房屋转租他人后是否还享有优先购买权这一问题不清楚。

律师提醒与注意事项
承租人欲购买所承租的房子，所提出的条件至少要与其他欲购买者所提出的条件相同，如付款数额、付款期限、付款方式等，否则不能享有优先购买权。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十条
《城市私有房屋管理条例》第十一条