交您一招怎样“以租养房”

　以租养房作为一种投资行为，的确具有许多优点。首先，如果将原有住房出售后的房款存入银行，利息收益低，相反若将其出租，按当前的市场租金水平，收益率肯定要高于存款利率。其次，买房可以向银行申请贷款，分享政府出台的一系列购房优惠政策，带来经济杠杆效应。此外，因社会经济发展和土地资源的稀缺特点，房产具有增值、消费的双重功能，而且其抵御通货膨胀的能力一般较大。

　　近两年涌现出不少以租养房的“精明人”，归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一套住房，通过按揭贷款购买了新房，再将原有住房出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购买新房或二手房，然后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产生财。事实上，以租养房并非一个简单过程，需要当事人积累一定的资本，掌握一定的购房知识和技巧，最大限度地发挥以租养房的优势。

　　那么，如何更好地以租养房呢？对第一类客户来说，由于原住房的地段、房型、周边环境等已定型，房屋出租后租金收入受周边同类物业影响差距不会太大，而所得租金主要用于归还新房的贷款，有时每月租金收入可能要小于还贷款额。这时，最重要的便是如何增加月租金收入。笔者认为，比较简单且有效的办法就是先花上几千元对原有住房作个性化的装饰、整理，以提高物业的租赁价值，再寻找合适的房客租出去。这样一来，月租金往往会比同类物业高出一筹。

　　对第二类客户来说，考虑的问题就要多些。因为房屋租赁市场与买卖市场不同，好的房产不一定好租，好租的房子不一定好卖；好租的地方不一定是商业中心，也不一定是买卖市场最活跃的地方，它一般是一个发展较好、社区环境相对成熟的地区。有时，一个具有特色的商务中心区可能就是租赁市场的“宠儿”。因此，对房产的地段、类型、房型等选择颇有讲究，还要考虑出租给什么人合适、什么时候变现等等。这些因素要综合起来分析比较，毕竟你购房纯粹是为了投资，如果首付后每月的租金收入不足以偿还贷款，那可就麻烦了。

　　另外值得一提的是，每月要支付的物业管理费、银行贷款等都是固定支出，而每月的租金收放只是相对固定的。既然是投资就会有风险，以租养房的风险就在于房屋出租会有一个“空置期”，即从买下后到出租的那段时间。即使是已出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你有周密的考虑，并预留一部分资金以足够度过这样的“风险期”。只有这样，才能更好地发挥以租养房的优势。