底层住宅租给商户租金至少上浮10%

　 投资意愿 想在中高档社区投资住宅

　　刘女士目前有意在中高档社区内购买一套住宅做投资。刘女士原本打算将购买到的住宅简单布置之后出租，以赚取租金，但有朋友向她建议，可以将住宅出租给商业用途的经营者，这样租金回报会更高。由于刘女士是首次投资，对房地产市场不够熟悉，为此刘女士委托记者向专业人士咨询。

　　链家市场部人士认为，近几年，由于社区内具有比较稳定的人流基础，而且投资总额相对较低，已经有一些小生意的经营者将目光投向社区内的底层住宅，而中高档社区内住宅的一、二层住宅将成为他们的首选。

　　目前经营者的这部分需求在逐步扩大，已经形成一个市场。因此，业内人士建议刘女士，在所购项目社区环境以及周边配套较为成熟的情况下，选择投资小区内一、二层的住宅，出租给有商业用途的经营者，投资回报率会比出租给普通租户更高。记者找到了关先生的投资案例给刘女士做参考。

　　投资贴士

　　1、考虑整个区域大环境和小区入住率。如果由于项目所处整个区域的大环境没能形成，而小区的入住率在相对一个时间范围内又较低，社区内的商业也会因为功能不完善及人流量的缺乏而无法经营，影响出租；

　　2、考虑社区规模和户型面积。总规模在50万平方米以上的社区，面积在50平方米到100平方米之间的户型面积较为适宜投资者；

　　3、考虑承租商户的经营范围。经营范围一般涵盖小区住户的基本生活需求，如干洗、美容美发、餐饮、食品、小型服饰、鲜花等商业项目；

　　4、考虑租金价格。投资者对租金可有一个大致的推算，就是综合同位置的住宅出租价格以及同位置的社区商铺价格，租金取这两者差价的中间值左右比较适宜；5、考虑商户对房屋结构的改造。商户租房时，不可避免地会对房屋的内部结构有所修改或破坏，因此建议投资者在租房前对自己房屋的情况进行仔细考察，与租客签订一份详细的协议，注明如对房屋有所损毁的相关赔偿条款，以便对投资者的利益在最大程度上得以保护。

　　案例输出

　　一层住宅出租给商户月租金3600元

　　以关先生为例，目前关先生是位于朝阳区百子湾路后现代城项目的业主，他于2004年初购置了一套后现代城小户型住宅，该住宅位于楼层的一层，现已出租给经营小型服饰店的经营者，赚取了一定的利润。

　　关先生购买的是后现代城的精装修一居室，面积为50平方米左右，小区内的物业环境较好。关先生购买该住宅的时候均价在6400元/平方米，加上维修基金和契税，总价约为35万元；此外，物业管理费每月为2.5元/平方米，再加上每季每平方米30元的市政取暖费，关先生每年在物管取暖费上的费用约为3000元。

　　据关先生介绍，最开始在购买这套小户型住宅的时候，考虑到小户型求租的需求量较大，本意是要租给普通的租客。由于是精装修的房屋，再由关先生提供电视、冰箱、洗衣机、床铺等一些简单家具，每年交物管取暖费，租给普通租客的租金在最高时大约在2500元/月左右。当时有意在后现代城社区内经营一家小服装店的商户安女士找到关先生，在不需要关先生提供额外的家具等配置的前提下，愿意出3600元/月租关先生的房屋，但该租户提出，在经营过程中可能会对房屋的结构或者内部有所修改。关先生经过仔细考虑后，与该租户签订了租约，双方达成了租金年付的协议。

　　案例分析

　　租金最少高出10%最高上浮25%

　　链家市场部专业人士分析认为，投资者在投资中高档社区的住宅时，如果租给有商业用途的经营者，与租给普通租客相比，租金最少高出10%，在一些较为成熟的社区里，租金上浮率可以达到25%以上。但由于租给经营者，租客群体相对较窄，空置率相对较高，存在一定风险。

　　据关先生介绍，在该社区内，同样条件但楼层位置较高的住宅租给普通租客租金也只能在2500元/平方米左右。他说，这里10层楼的房子，价格为6700元/平方米左右，比一层的房子高了300元/平方米，但对普通租客来说，由于作为临时住所，租客对楼层没有过多要求，因此在租金价格上与关先生位于底层的房屋也不会相差太大，同样在2500元/月左右。所以总的来看，投资一层楼租给普通租户比投资高层的总投入要少，而租给商户则租金可上浮10%-25%，很划算。