贷款炒楼风险大增 住宅投资价值分析

　　2月8日，央行再度加息，贷款基准利率上调，这是2010年10月以来第三次加息，公积金贷款也随即跟风上调。按计算，20年期100万元等额本息还款的商业贷款，较3次加息前的银行85折优惠利率，基准利率的还款额每月增加888.06元，20年的累计还款额增加21.31万元。

　　今年首度加息，最直接打击的除了急于购房的刚需人群外，便是楼市炒家。2007年以来楼市疯狂时段，低利率再加上房地产市场的高回报，市场炒家贷款炒房被认为是最赚钱的无本买卖，如今，加息潮远没结束，短线贷款炒楼是否仍有赚头?

　　100万元买房要给多少利息?

　　目前，“新国八条”的出台和加息的影响，购房的成本显然提高，而作为以投资为目的的房地产炒家要算清的不仅仅是利润，更重要的是成本。作为炒家，短线持有并出售是最好的选择，因些5年以内的贷款时间最适合。现在就让我们来算一下，以100万元的一手房为例，贷款5年究竟要多少成本?

　　首先是利息。现时，按照2011年2月8日最近一次加息，国家5年期的商业贷款基准利率为6.45%。以100万元的总价，首付三成，贷款70万元，5年总利息为120794.95元。记者从广州四大国有商业银行获悉，目前四大行暂时对于首次购房者仍有利率85折优惠。因此，最低5年期利率为5.4825%，如果按85折优惠来算，5年总利息为102675.7元。

　　其次是税费，购房需交纳的第一组税费是契税、印花税、交易手续费、权属登记费。如果以100万元的成交价来计算，印花税500元，公证费3000元，契税30000元，委托办理产权手续费3000元，房屋买卖手续费500元。交易总需交税费合计共37000元。

　　也就是说，在现时加息后的环境下，炒家贷款5年买一套100万元的房子，共需成本在13万元至16万元之间。

　　卖房要涨多少才能赚?

　　最新的“国八条”规定，对于二手房屋买卖，不足五年转手交易全额征税。因此，炒房的出售成本也在大幅提升，作为炒家要赚钱，房屋涨价的幅度究竟要多大?

　　现在仍以100万元的这套房子为例，假设全额房贷五年后原价出手，所要交纳的税费成本是契税1.5%和个人所得税1%，总共合计为25000元。再加上13万元—16万元的利息，5年后，炒家出手价格必须在此基础之上上涨20万元左右才能算是回本。那房屋回本的涨价幅度必须在20%。如果不足五年，还必须加上5.5%的营业税，那就是55000元，炒家的回本价格就要在130万元以上，涨价幅度要在30%以上。而这仅仅是本钱。

　　据国家统计局2月16日公布的今年1月经济统计数据，1月份我国CPI同比涨幅为4.9%，城市物价上涨4.8%。也就是说，如今，要炒房赶上CPI水平，每月的房价涨幅要在4%以上，再加上回本的涨幅30%。贷款炒房的投资者在现时的市场环境下，要有一点赚头，房价的涨幅要接近50%。　　南方日报记者　蒋劲劲

　　(作者：蒋劲劲)