避免房屋质量困扰要把好

　　许多购房人在开发商交房入住后，发现房屋质量存在问题，但对如何解决这些问题却不知从何处着手。在此，律师提醒消费者，面对有可能出现的房屋质量问题，有三个重要环节需重点把握。

　　一、签合同时，注意约定解决质量问题的具体办法

　　购房人在购买房屋签合同时，因为看不到现房，往往忽视了房屋的质量，由于在购房合同里没有约定解决质量问题的具体办法，那么对购房人来说是不利的，所以在签订合同的时候购房人就应该关注房屋质量。现在通用的《商品房买卖合同》里没有明确约定入住时如果出现房屋质量问题的解决办法，而只是在第十六条约定了保修责任，这对购房人来说解决不了什么实际问题，所以在签订补充条款时要尽可能地约定该项内容，购房人应和开发商约定：①如果在交付房屋时发现房屋有质量问题，购房人有权迟延办理入住手续，并不承担违约责任，如果出现严重质量问题，购房人有权单方解除合同，开发商应退还全部房价款，并支付利息。②经房屋有关管理部门确认房屋质量不合格的，购房人可以要求解除合同和赔偿损失。这样约定能够避免因质量问题购房人要求解除合同无依据的情况，如果属于一般质量问题，修复后购房人可继续办理入住;如果是严重的质量问题，购房人要求解除合同也是符合法律规定的。

　　二、办理入住时，先仔细验收，后办理入住

　　购房人在办理入住时，要注意三点：

　　第一，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，因为只有该表才能说明房屋的整体结构和建筑质量是合格的，并且看所购的房屋是否在该表的范围内，同时开发商还应提供《住宅质量保证书》，该书规定了保修的范围和时间，在出现质量问题时，它是要求开发商履行义务的书面凭证。

　　第二，购房人要先到房屋里面仔细查看后，确信没有质量问题才去办理入住手续，不能先办手续后看房。

　　第三，如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，并且在对方解决好该问题后才办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任。如果发现是严重的问题，例如房屋的屋顶高低不平;四周墙壁和阳台漏风;墙壁出现严重的倾斜、裂缝、漏水等情况，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失，如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。

　　三、入住以后，出现质量问题注意分清责任，保留证据

　　购房人在装修完实际入住后，如果出现质量问题，要注意两点：

　　第一，要确定该质量问题是房屋本身的质量问题还是装修部分的问题，如果是装修的问题，只能找装修公司维修并要求赔偿损失，按照行政法规的规定，装修的保修期最低二年，在保修期内装修公司要是拒绝维修，购房人可起诉解决，不过购房人一定要保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，否则其请求无法得到法律的支持。

　　第二，如果是房屋本身的质量问题，按照《住宅质量保证书》的规定，开发商对房屋的保修期为二年，在保修期内，购房人首先向开发商提出要求维修，最好是书面提出，并让开发商予以确认，可作为以后诉讼的证据。经合理期限后，如果开发商拒绝或拖延维修，购房人可委托第三方进行维修，需要注意的是购房人要保管好全部的票据和其他的书面依据，在维修完后，可以要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而给自身造成的合理损失，例如因花时间修复而造成的误工费、因修复工作给他人或自己造成意外伤害的医疗费或赔偿费等，如果开发商拒绝支付的话，购房人可依法向法院起诉。如果该质量问题经开发商多次维修无效，并且影响到购房人的正常居住，那么可认定为是严重质量问题，依法可以解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修的费用、房款的利息、损害的赔偿等。

　　此外，关于精装修房屋如果出现质量问题，基本可按上述的办法解决，需要注意的是，在签订合同时，要和开发商约定好装修的标准、样式和具体材料的规格和品牌，不要用一些什么\"进口\"、\"高档\"等含糊不清的词语作为标准;在办理入住时，要更仔细地查看房屋的每个部分，最好是找一些专业人员查看，因为房屋的许多地方都被装修掩盖了不易发现问题，尤其是装修部分材料的使用和当初合同约定的是否一致，其质量是否合格;在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内都可以找开发商解决。