商品房买卖司法解释第十二条解读【房屋主体结构质量不合格】

第十二条【房屋主体质量不合格】

　　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　本条是关于商品房质量不合格应如何处理的规定。

　　随着我国住宅建设和房地产业的迅猛发展，城镇商品住宅的质量诸多问题，已成为社会关注的焦点，商品房质量纠纷问题亦已成为我国消费领域十大投诉之一。由于商品房住宅是使用年限很长的消费品，其质量是否合格就显得尤为重要。我们知道房屋质量与安全问题紧密相关，房屋质量出现问题有可能引发安全事故，由于房屋买卖的特殊性，它不仅要适用《合同法》的有关规定，还要受到一系列不动产相关法律的调整。如《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等。本条中所讲的房屋质量问题，其主要就涉及到《建筑法》中的很多规定。

　　在买卖合同中，房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或依据当事人的约定交付标的物的主要义务，该义务是法定义务，是法律直接规定的特别义务，就是说出卖人交付的标的物如果不合格，依照法律规定应承担相应的法律责任。《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279条亦作了基本相同的规定。由于房屋建筑是较永久性的建设项目，且建筑质量问题错综复杂，其既可能是勘察、设计方面的原因，亦可能是施工方面的问题。因此国家对建筑质量的有关法律、法规及技术标准、设计文件等均作了明确规定。该规定中所称的竣工验收，是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设过程中最后一个工序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志，交付使用的房屋必须经过这一环节。

　　在正常情况下房屋建成后，有关部门应根据《建设项目（工程）竣工验收办法》的规定及工程规模大小，复杂程度等组织验收。不管是新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律要经过工程验收后，方可交付使用。按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的其他竣工条件。根据《建筑法》有关规定竣工交付使用的建设项目必须符合下列要求：（1）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；（2）工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；（3）符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；（4）有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；（5）有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；（6）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等等；（7）有工程施工单位签署的工程质量保修书；（8）已办理工程竣工交付使用的有关手续。工程竣工验收一般可分为初步验收和正式验收两个阶段进行。对大、中型和比较复杂的工程应先进行初验，然后进行全部项目的验收、对较小、简单的建设项目，可以一次进行全部建设工程验收。在验收步骤上，一般分为验收准备、初步验收及正式验收。验收单位要根据工程规模的大小情况，组成验收委员会或验收组。大中型建设工程由国家批准的限额以上利用外资的工程由国家组织委托有关部门组织验收；地方大中小型建设工程由省级主管部门组织验收。其他小型工程由地市级主管部门或建设单位组织验收。建筑工程经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。建筑工程验收合格表明工程是按照工程合同的规定履行了合同义务。可以说没有经过竣工验收的建设工程，是未完成的工作成果，也可以说是未完成的工程，因为没有证明其已经完工的证明。因此交付使用的房屋都必须经过竣工验收这一环节，并且还须验收合格，对不合格的工程不予验收，也不得交付使用。该条中所说的房屋质量不合格，其应包括房屋未经验收和经验收不合格两种情况。另外该条还提到房屋交付使用后，经核验质量确属不合格的情况，这种情况一般是指房屋经验收合格交付使用后，但又经核验确属不合格。该种情况虽然与未经验收和验收不合格情况有所不同，但是对出卖人所交付的房屋和买受人所购置的房屋来说，仍然是质量不合格的房屋，所以该条对经验收合格交付使用，后又经核验确属不合格的，与未经验收交付使用及验收不合格交付使用在处理原则上是一致的。但在审判实践中，对经验收合格，交付使用的房屋，又经核验质量确属不合格的情况，在认定及具体处理中尚有一定难度（该问题将在后面详述）。

　　关于本条中所称的“房屋主体结构质量不合格”一节，我们认为应作广义理解，作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。就是说地下与地上部分是不可分割的一个整体，根据建筑法的规定房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。本条中未将各部分进行详细列举，一是考虑与《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》规定中的提法相一致，再就是考虑到《建筑法》中对此亦有具体的规定。所以在适用本条规定时，一定全面理解其涵义。

　　《建筑法》第60条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量。”下面介绍一下地基基础工程与主体结构工程。建筑物的地基，是指支承由基础传递的上部结构符载的土体或岩体。为保证建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷载作用下不致产生破坏，其次组成地基的地层因某些原因产生的变形不能过大，否则将会使建筑物遭到破坏，无法满足使用要求。建筑物的基础，是指结构所承受的各种作用传递到地基上结构组成部分。它是建筑物的重要组成部分。建筑物的基础可以按照基础埋置深度、建筑材料、基础变形特征和结构形式进行分类。以上可看出，建筑物的地基基础在建筑物整体构造中起到的重要作用。建筑物的主体结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承重建筑物上的各种荷载，建筑物主体结构可以由一种或者多种材料构成。建筑物的主体工程是建筑物工程的重要组成部分。因此保证建筑物的地基基础工程和主体结构工程的质量是非常重要的，建筑工程的地基基础和主体结构的质量是政府质量监督的重要内容，是建设单位或监理单位检查的重点，为保证建筑工程质量，国家制定了一系列技术标准和管理标准如《建筑工程质量检验评定统一标准》、《建筑安装工程施工及验收规范》等等。