开发商逾期交房如何承担责任?

　　点评:

　　同案不同判是一个较为严重的司法问题。实践中其实还有比本案更严重的，同样的案情，有的赢有的输。而本案只是赔偿金额差别问题。

　　此种现象，有时是法官之间的认识差异造成的。审判是一个主观过程，不同人对同一事物都有不同看法，难以强求一致，这种个人主观判断的差异在司法实践中一定会有所体现。因此，不能说同案不同判一定是司法不公。

　　但也有一些案件的差异是误判造成的。即适用法律有误。本案中按照万分之二每日承担逾期交房违约金，其实也不算高，租金损失也是一笔不小的损失，因此，不调整也是可以的。但很难说就是误判。

　　案例

　　起诉开发商延期交房楼上楼下得到不同判决

　　起诉开发商延期交房楼上楼下得到不同判决，一个按约赔偿，一个酌情赔偿，赔偿比例相差4倍，省检察院已提出抗诉

　　“同一法院，类似的案件，判决结果却相悖，有违公平、公开的基本原则。”昨日，省检察院民行处检察官告诉记者，省检察院率先开展“服务民生、促进和谐”活动以来，对一批典型的生效民事判决进行了监督，如林某宏(化名)不服法院二审判决一案，省检察院已经依法提出了抗诉。该案中，因开发商延期交房，多名业主起诉要求支付违约金，但二审法院对这些业主却作出了不同的终审判决，法院认为开发商与林某宏所约的违约金过高，酌情降低赔偿;而相同的违约约定，法院却支持了林某宏楼上的一位业主，两者的赔偿比例相差超4倍。

　　延期交房两百多天

　　多位业主起诉要求违约金

　　2007年5月23日，林某宏购买了某楼盘的一楼5处商铺，总价达1100多万元。当日，林某宏与开发商签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同中关于开发商逾期交房的违约责任约定为，“自合同约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”另外，对于逾期办理房产证的违约金约定为每日万分之一。

　　林某宏说签约后，他按照合同约定一次性支付了1100多万的购房款。

　　到2008年的8月交房时，延期超过两百天，开发商表示公司有困难，拿不出那么多违约金，但可用物管费抵违约金。林某宏告诉记者，当时多数业主都同意了这个方案，但他和其他几个业主还是决定通过诉讼解决。

　　金额少的按约赔，金额多的降低赔

　　法院受理了林某宏等业主的起诉，一审法院很快作出判决，判决开发商按照合同中所约定的违约金向业主们支付。开发商不服提出上诉，认为与业主们在合同中约定的违约金明显偏高。

　　与林某宏同一单元的12楼业主率先拿到了二审判决，二审法院维持原判。12楼的业主获得约1.1万元违约金，占其购房款26万多元的4.2%。楼上邻居胜诉半年后，林某宏拿到了自己的二审判决，二审法院认为，开发商的违约行为，给购房者带来的主要损失在于延期交房的租金损失，而迟延办理房屋权属证书也并未给购房者带来实际损失，所以酌情降低违约金，从按合同约定的80万元违约金减为10万元。但不及其所支付购房款的1%，也不及楼上邻居所得违约金比例的四分之一。

　　判决采取双重标准，检察院抗诉

　　林某宏认为合同中约定的违约金比例并不高，更何况其他业主也是按照这个比例判的。“我要的80万元违约金是因为我买了5套房产，而且我支付的房款超过了1000万元，我承担的风险高，获得的赔偿自然也应该高。”林某宏表示，商铺不能按期租出去产生的损失比住宅更大，而且没能按期办理产权证也导致他不能进行再融资，受到的损失并不比80万元少。

　　不服终审判决的林某宏向省检察院提交了申诉，民行检察官对案件进行了全面的审查后认为，我国立法和司法实践均承认违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，如果违约金只有补偿性而无惩罚性则不能有效地制裁违约行为，充分保护守约方的利益。

　　“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，法院可以适当减少，但并非任意减少，也不是说当事人请求减少就必须减少。”省检察院的民行检察官表示，开发商自己提出事先拟定的违约金过高，既有违常理也有违诚实信用原则。听了检察官的解释，林某宏表示他之前悬着的心总算放下了。

　　据了解，省检察院也调取了该楼盘其他业主的判决。检察官表示，就相同的案件事实作出差别很大的判决结果，执法采取双重标准，有违法律统一正确实施的基本法治原则。据称，省检已对该案提出抗诉。本报记者曹晓乐