商品房逾期交付的违约责任

　　房地产开发商与业主间因延迟交付实物房屋和房屋权利所致的纠纷，一直是商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因。对于如何确定开发商的违约责任，审判实践中适用法律不尽统一。本案在此类案件中较具典型性，其处理结果对审理此类案件具有一定的借鉴作用。

　　【案情简介】

　　一审判决：

　　二、上海振*物业有限公司应于判决生效之日起十日内，向杨某青、刘某勇支付逾期交房(权利交付)违约金(自2003年8月10日起，至上海振*物业有限公司向杨某青、刘某勇发出可办理房屋小产证的通知日止，按杨某青、刘某勇已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);(上述两项应支付款项中应扣除上海振*物业有限公司已支付杨某青、刘某勇的违约金人民币10,024.69元);

　　四、杨某青、刘某勇的其他诉讼请求不予支持。

　　【评析意见】

　　开发商逾期交付实物房屋以及房屋权利的，如何确定其违约责任?对此，存在两种不同的观点。一种观点认为，商品房属于不动产，交付的标志是房屋权属的变动，交付实物房屋只是交付行为的一部分。因此，开发商即使未能按期交付实物房屋及房屋权利，也只须承担一种违约责任。另一种观点则认为，违约责任的根本目的是为了补偿一方遭受的利益损失，而房屋的实物交付与权利交付所对应的利益不同，实物对应的是对房屋的使用、收益的利益，而权利对应的是对房屋处分的利益。因此，开发商应依约按不同的时间节点履行不同的交付义务，违反任何一个约定义务，都应分别承担与之相对应的违约责任。本案的处理采用了第二种观点。

　　依据合同约定，在振川公司未能按期取得大产证时，杨某青等有权解除合同，并由振川公司承担赔偿损失的责任。现杨某青等放弃解除合同权利的行使，是否就意味着其不再享有违约赔偿请求权?对此，亦有两种观点。一种观点认为，杨某青等放弃了解除合同权的行使，应视为其放弃了向振川公司主张承担违约责任的权利。故此后其可以要求继续履行合同，但不能以双方对违约责任没有约定为由，主张参照法定违约金计算标准来计算违约金。另一种观点则认为，解除权是一种形成权，仅以权利人单方的意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭，权利人有权单方选择放弃。而且，解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利。解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于尽早结束效率低下、不稳定的合同关系，以避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身也无法达到补偿损失的目的。因此，放弃约定的解除权也并不意味着放弃追究违约责任。故本案中杨某青等虽放弃了解除权，但其仍然有权依据合同约定行使债权请求权，要求振川公司承担违反合同义务的违约责任。本案的处理采用了第二种观点。

　　对于振川公司未交付实物房屋的违约责任，双方在合同中已有约定,振川公司应按约支付。但对于振川公司未交付房屋权利的违约金的计算标准，双方在合同中未作约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”