开发商延期交付源于不可抗力?

　　刮风、下雨，这些看似平常，但可能稍恶劣点的天气都被算作了“不可抗力”。近日，河西兴元嘉园在处理与客户间的“房屋延期交付赔偿”时，将南京地区下雪、大于30毫米降水、6级以上大风的日期统统算作了“不可抗力”因素。因为这样，他们就可以少付因此造成的延期交付违约金了。

　　开始的时候高考也算不可抗力

　　刘小姐去年6月份在位于河西青石埂路的兴元嘉园购买了一套三居室，按照合同约定，刘小姐去年12月18日就可以拿到房子，但没想到，到了交房的日子，开发商不但绿化等设施没做好，连最基本的、建工部门颁发的竣工验收备案表也没拿到。

　　开发商后来也承诺了按照合同赔偿，但没想到这一等又是将近一年。更没想到的是，“前几天开发商通知我去收房，结果一算延期交付的时间(从去年12月18日到前日)，251天的延期开发商只承认60天。”刘小姐说，大约有190天的时间被开发商玩文字游戏，减去了。

　　据刘小姐介绍，开发商减去190天的原因是：2004年1月到2008年6月10日“30毫米以上的雨天、6级风以上的刮风天及下雪”合计137天;因为部分业主阻挠验收50天;学生高考不能施工3天。“开发商称，这些都是楼盘施工期间遇到的‘不可抗力’，按照当时合同中‘如因不可抗力原因，造成延期交房，甲方可免去相应违约责任’的约定，他们可以不赔偿”。

　　开发商又说不买车位赔偿打7折

　　昨日，记者陪同刘小姐前往兴元嘉园小区与开发商洽谈收房事宜。兴元嘉园开发公司南京兴元房地产开发有限公司销售部的一位芦姓负责人当场出示了两份材料：一是公司与业主签订合同中，有关不可抗力可以免责的那一页;二是：盖有“江苏省气象科技服务中心”公章的、有关南京地区2004年1月至2007年12月以及2008年1月1日至2008年6月10日期间，下雪、大于30毫米降水、6级以上大风日期的统计。

　　该负责人称，公司现在对于延期交付的处理已不再提学生高考以及业主阻挠等因素，但对于因“下雪、大于30毫米降水、6级以上大风”带来的延期交付赔偿，暂不考虑;也就是说，现在可以赔付的具体日期为减去137天后的114天。

　　不过，他同时称，业主拿到114天的违约赔付并且购买车位(价格依据位置不同分别的核定价为7.7万、8.2万、8.7万)还可享受1.5万元的优惠;如果要领取现金则打7折。

　　刘小姐算了一下，如果251天全额赔付，她大约可领到总共4.5万的赔偿金;但如果按照开发商现在的算法，她大约可冲抵1.8万(114天的违约金)的车位款和享受到1.5万的优惠，即总共3.3万元。两者相差1万多元不说，自己还没选择赔偿金如何支配的权力。

　　[气象]

　　天气恶劣不等于“不可抗力”

　　刘小姐不解，他们本身合同中没有具体约定何为“不可抗力”，那么所谓的“下雪、大于30毫米降水、6级以上大风”到底能不能算作“不可抗力”?

　　江苏省气象科技服务中心罗某春表示，他们的确为兴元嘉园开具过有关南京地区2004年1月至2007年12月以及2008年1月1日至2008年6月10日期间，下雪、大于30毫米降水、6级以上大风日期的统计说明。不过，他同时表示，一方面任何单位只要持介绍信都可前来开具类似说明;另一方面，这样一个说明不具任何对“不可抗力”的证明。

　　罗某春说，他们开具的说明只是证明这期间的确有这么多天“下雪、大

　　于30毫米降水、6级以上大风”的天气，而恶劣天气本身不等于“不可抗力”。

　　[律师]

　　刮风下雨难作“不可抗力”

　　江苏东方瑞信律师事务所张奎律师介绍，所谓不可抗力，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。不可抗力主要包括地震、台风等自然灾害;征收、征用等政府行为以及罢工、骚乱等社会异常事件。张奎称，上述开发商所提及的下雪、大于30毫米降水以及6级以上大风显然算不上“不可抗力”，在法律中也得不到承认。

　　此外，张奎还特别提示，“不可抗力”的发生应该是在合同约定的交付时间前即楼盘的工程期内。如果是在约定的时间后，即本案例约定的2007年12月18日后，即便是遭遇真正的不可抗力，也不具有免责效力。

　　张奎称，兴元嘉园的业主可以通过和开发商协商、申请仲裁以及提起诉讼等方式争取自己的合法权益。

　　新闻背后的新闻

　　开发商文字游戏背后是资金紧张

　　在采访中，兴元嘉园开发公司一位内部人士，他们也知道类似雨雪天气算作不可抗力站不住脚，不过，去年年底以来市场趋冷，开发商的日子也难过。

　　记者注意到，其实开发商开出的所有条件都是要减轻现金的支付。业主可以因为赔偿金少支付车位款，但就是不能再从自己腰包里掏钱;而如果实在要现金，则只能打七折。

　　业内人士提醒，随着市场状况的变化，预计有关楼盘交付、建设的更多纠纷将陆续出现，购房者在这方面应有心理准备，并最好购买资金实力相对雄厚、品牌较好开发商的楼盘。