延期交房业主拒付余款

　　案情回放

　　王女士与美*华房地产有限公司(以下简称“美*华公司”)于2000年5月11日签订购房合同一份。该合同约定房款总价为612万元，合同签订当日，乙方付购房款45万元，余款应在2001年11月30日前结清。未按期付清结算款每天按房价之0.1%向甲方交付违约金;甲方应于2001年11月30日将房屋正式交付给乙方使用，如因甲方原因延期交付使用，每天按房价之0.1%向乙方支付违约金。

　　按照约定，合同签订后王女士支付了45万元现金。在2001年11月20日，王女士到美*华公司施工现场看到房屋还在建设，估计不能按时交房，为避免损失，就没有交付余款而回家了。到了交房期限，美*华公司果真没有按约交房，两个月后，美*华公司通知王女士来交余款并办理房屋交接手续，但王女士坚持要在余款中扣除美*华公司的违约金，美*华公司不同意，于是王女士不交款也不接房屋钥匙。又过了三个月后，王女士诉至法院。

　　王女士诉称：美*华公司单方违约，应承担违约责任，支付违约金。美*华公司辩称自己违约有不可抗力因素，同意支付晚交房两个月的违约金，但王女士未按时交付余款，也属违约行为，反诉要求王女士支付延期付款违约金。王女士作为反诉被告，认为自己在看到美*华公司不能按时交房的情形下，才不支付余款，是自我保护行为，是正确地履行了不安抗辩权，不同意美*华公司的反诉请求。

　　法院判决

　　此案一审法院判决本诉被告美*华公司构成违约，应支付本诉原告王女士违约金每天按房价总额的0.1%，从2001年12月1日始计算至交房时为止。反诉被告王女士因基于反诉原告不能按合同规定期限交房这一事实，而在合同规定的付清房款日以及反诉原告实际交付房屋之日前未交清剩余房款，应认定为正当行使同时履行抗辩权，其行为不构成违约，故对美*华公司的反诉请求不予支持。

　　美*华公司不服，在法定期间内提起上诉。二审法院在全面地调查和认定本案的事实的基础上，作出改判：一、上诉人美*华公司在判决生效后七日内支付被上诉人王女士违约金每天按房价总额之0.1%，从2001年12月1日始计算至交房通知送至王女士通讯处止。二、被上诉人王女士在判决生效后七日内支付上诉人美*华公司违约金每天按未付清房屋余款之总额0.1%，从2001年11月30日计至实际交付日止。

　　双方当事人现已履行完毕。

　　律师分析

　　1、本合同履行过程中双方均有违约行为，应各自承担相应违约责任。

　　2、王女士称自己不按时交付房屋余款的行为，是在正当地行使履行抗辩权，一审法院也做出如此认定，这是错误的，正当地行使同时履行抗辩权是在债务没有先后履行顺序这一前提下才产生的。按《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。而按购房合同约定，王女士应于2001年11月30日前将房屋余款交付给美*华公司，而美*华公司是在2001年11月30日将房屋交付给王女士，双方的履行期限相差一天，不是同时履行义务。因此认定王女士未按时支付余款的行为是正当行使同时履行抗辩权属前提错误。

　　那么能认定王女士未按时支付余款的行为是正当地行使了不安抗辩权呢?也不能，因为不安抗辩权的行使是受到严格的限制的。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。不安抗辩权仅限于上面的四种情况，除此之外不能认定为行使不安抗辩权。本案中美*华公司只是由于客观原因未能按时交房，不存在上述四种情形之一，故无不安抗辩权的前提。

　　3、虽然购房合同约定，王女士未按时支付房屋余款，要按房屋总价每日0.1%计算违约金，但依据公平原则，王女士的违约造成美*华公司未能按时收取的只是购房余款。所以二审法院将王女士的违约金计算基数认定为未付的房屋余款，是合乎情理的。