房产纠纷如何预防和解决

近期苏城楼市的变化又吸引了很多市民对楼市和房产买卖的关注，昨天，我们邀请了房地产专业律师做客本报政法热线，就商品房预购中应当注意哪些问题、二手房买卖中出现纠纷如何处理，离婚如何分割财产、继承析产如何确定份额等与房屋交易有关的法律问题，为广大读者提供咨询，现场咨询电话此起彼伏，两位嘉宾结合法律法规为众多市民提供了细致解答。

原房主隐瞒初购价多交税应由其承担

王先生：我买了一套二手房，原房主表示当初他购买时是50万元，合同明确约定他以当初购买时的价格也就是50万元将房子卖给我，过户时我查询有关档案后发现房主当时购买此房时其实只花了30多万元，这其中有很大差距，导致我要多交好几万过户税费，请问我该怎么办？

刘长伟：你们既然已经在合同中明确约定了两次交易的价格是一样的，说明对方故意隐瞒了相关情况，相关的营业税、所得税应当由对方承担。你还可以以欺诈为由，提出撤销合同。

想出售婚前房产需要前妻签字吗

李女士问：我儿子婚前买了一套房子，现在离婚了，他要卖掉房子，房管部门要求他前妻签字才给过户，请问合理吗？

刘长伟：婚前财产你儿子有独立的处分权，房管部门这样处理是比较谨慎和尽职的做法，如果你儿子的前妻不同意配合，应当向房管部门反映，把情况说明清楚，并提供相应的证据，房管部门会做出相应的处理。

购二手房后原房主不迁户口怎么办

顾先生问：我在昆山买的一套二手房，卖方不配合迁出户口，向我索要好处费才给办理，请问怎么办？

刘长伟：户口迁出问题属于公安部门行政管理范畴，一般法院不好处理。但我个人认为，根据《合同法》的相关规定，迁出户口属于合同附随义务，就像出卖房屋要搬离物品一样，卖方有义务履行，如果不履行，可以起诉要求其办理迁出手续。

遗嘱中房产分配在生前可更改

赵先生问：我一个亲戚立了遗嘱，把房子给儿子，但现在因为情况发生变化，他想改变当初的决定，请问可以吗？

王炳玉：可以。遗嘱在当事人去世之前，都可以更改，以最后一份为准。但经过公正的遗嘱也要办理公证才能产生变更的法律效力。

卖方家庭出争议买方无法过户怎么办

张先生问：我买二手房时，卖方配偶已经死了，他的儿子没有签字，现在不积极配合我办理过户手续，怎么办？

王炳玉：配偶一方死亡，应当由所有继承人签字并办理公证，才能过户。如果有某一位继承人不同意，可能导致合同无效。但卖方应当承担赔偿责任，赔偿包括房屋差价损失和你因为购房所支出的其它费用。

房屋渗水严重可主张退房吗

李女士问：我在2006年购买了一套商品房，现在交房时发现房屋渗水严重，请问我可以要求退房吗?

王炳玉：这要根据具体情况来作分析，根据相关法律规定，商品房存在严重质量问题，影响居住使用，可以要求退房。卖方应当承担你的购房款利息损失和购房差价损失。

伴随着前一段时间楼市成交量的回升以及经济形势的重大变化和各种个人原因，在商品房预售、二手房买卖方面出现了很多纠纷。还有家庭原因，生老病死、婚姻变化，都会涉及房产方面的法律问题。昨天，两位嘉宾就涉及房产交易中一些问题及解决方法作了以下提醒：

一、房产交易最重要的就是法律手续，比如商品房要有《预售许可证》，二手房要房产、土地两证齐全，卖方要夫妻双方签字、拆迁房要家庭共有人共同签字等等，很多时候缺少一样手续就有可能导致合同无效。一方反悔就比较容易，从而给另一方造成损失。如果对有些问题不清楚，要及时向房管等相关部门或律师咨询，避免不必要的损失。

二、不要轻信口头承诺，必须把你想要的写进合同。有时候情愿不买，也要坚持签订一份比较完备的合同。否则，勉强买下来，有可能会带来无尽的烦恼。

三、二手房买卖中，要注意一些细节。比如房屋购销差价、购销时差，会对纳税数额产生很大影响。验收房屋要注意家具遮挡部位的检查；要对户口迁出时间有明确约定，否则，一旦出现纠纷，购房一方就会非常被动。一些问题就很难处理。

四、家庭纠纷一定要互谅互让，尽量协商解决，以保证和睦的家庭氛围，钱财毕竟是身外之物，亲情更重要。如果真的无法协商，也可以通过法律途径解决。法律是解决问题的一种途径，只要大家心态平和，也不啻为一种解决矛盾纠纷的有效方法。