签订购房合同，别忘了对＂外墙面＂的权利

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　　购房人往往在签署合同时并不去细心审阅条款内容，这可能会在合同签署后或日后生活中引起不必要的法律纠纷。本文拟针对目前购房合同中争议比较大，但购房人又容易疏忽的楼宇外墙面使用权的约定条款所涉法律问题作些简单分析。

　　外墙面的使用权究竟归谁?

　　对于楼宇外墙面的使用权，有的购房合同约定是归属于所有权人，有的约定归属于物业公司等，在实际使用中往往由于悬挂广告、乱搭乱建等时常发生纠纷，合同中对楼宇外墙面使用权约定条款的法律效力问题也就成了纠纷发生时争议的焦点。

　　探讨对外墙面使用权约定条款的法律效力，首先需要明确楼宇外墙面的所有权性质。

　　按照物权法上建筑物区分所有权理论，区分所有权人(购房人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共用部位以及附属物部分享有区分所有之共有权。区分所有之共有权的客体范围广而复杂，理论上将专有部分的范围划至房屋单元界壁最后粉刷表层，一方面使得购房人可以对自己房屋单元内壁进行自由使用，另一方面，因为墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线，如果使至界壁的中心部分皆属专有部分，区分所有人因而可以对其任意使用或变更，这不利于整体建筑物的维护和管理，因此在对界壁的维护、管理时将专有部分划至单元界壁的最后粉刷表层，即将共用墙墙体归入共有部分;而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积。

　　上述理论也成为界定外墙权属的依据，然按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积，另一半则计入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。而建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。

　　因此，外墙、外墙面均属于共有部分而由本幢楼所有购房人即相关区分所有权人对其享有区分所有之共有权，这种区分所有之共有权的权利行使有其特殊方式。

　　怎样行使共有权利?

　　理论上主要有三种主张，其一是主张按照民法共有的处分原理，对其处分必须是各区分所有权人一致同意;其二是按照区分所有权所包含的成员权的行使方式，通过区分所有权人会议的形式;其三是区分所有权人的业主规约本身的规定方式。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”而《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

　　正在制订的《物权法》倾向于将共有权的行使方式规定为按照区分所有权所包含的成员权的行使方式，如《物权法草案建议稿》第九十四条规定：“区分所有建筑物周围、上下外墙面、楼顶平台及防空避难室等非依法令规定并经区分所有权人会议决议、区分所有权人或专有部分占有人不得变更其构造、颜色、使用目的及设置广告物。”

　　按照现有法律规定，对区分所有之共有权的权利行使需“各所有人一致同意，”具体“一致同意”的表现方式是通过区分所有权人会议形式还是授权物业公司或其他组织表达等是由相关“区分所有权人全体”决定。

　　我们知道，在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。实际上根据《商品房销售公摊规则》本幢楼购房人全体为外墙支付了全部面积价款，外墙成为受让人产权的一部分，出让人开发商对外墙已经实际进行了转让，本幢楼“区分所有权人全体”因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有之共有权。由于房屋出让，开发商成为非所有权人或区分所有权人，其均不享有对外墙面的“单独”处分权。那么，购房合同中如果将外墙面的使用权约定属于非所有权人，只有“区分所有权人全体”才是有权出让主体。

　　实际上在发生纠纷时，争议就在于开发商认为每个购房人均签署了对外墙面使用权的处分约定条款，就说明是“各所有权人一致同意，”而购房人却不认可这种说法。

　　从出让房屋的法律行为来看，外墙作为房屋结构不可分部分，出让人开发商必须而且已经对外墙进行了转让，按照物权法定原理，目前法律中还没有关于保留外墙面使用权或收益权的房屋转让规定，所以外墙面使用权作为所有权的一项权能也已经转让。如果在同一合同中又对外墙面使用权约定归属于非所有权人，显然开发商此时不可能是出让人，“区分所有权人全体”才是有权的出让人，而“个别的区分所有权人”也不享有对外墙面的“单独”处分权利，因此购房人与开发商签署的该约定条款，是无处分权的“个别区分所有权人”对属于“区分所有权人全体”的共有的外墙面使用权进行了处分。

　　按照合同法，这样的条款属于效力待定条款，是无处分权的人处分他人财产，只有经权利人追认该合同始为有效。从逻辑上讲，每个区分所有权人同开发商签署的都是效力待定条款，其全部集合也不能说明就是“各所有权人一致同意。”

　　如果开发商要主张该条款有效，则其应该能够证明每个区分所有权人与之签署该条款的“单独”处分行为系经过“区分所有权人全体”授权或者为“区分所有权人全体”行使处分权的方式或者得到“区分所有权人全体”的追认。

　　因此，在房屋买卖合同签署时，购房人应该针对相关权利作出限制性约定，比如可以补充约定对外墙面的使用收益归属于全体业主。而考虑到整个楼宇的外观和防止乱搭乱建，开发商提出将外墙面使用权归属于自己或物业公司等也是可以理解的，只是在约定时应该完善好相应的法律手续，以避免事后的尴尬。