怎么判断开发商是不是逾期交房？

        张先生于2 0 0 5年1 2月买厉，按合同约定，于2 0 0 7年1月办理了交厉亏续，并且付清了面积差价和维修基金。但是，在现场验房时发现，由于所磁旁屋为顶楼，室内有多处漏雨，还有开裂。张先生当时就要求物业通知房户公司立即维修，修好通知他。但是，他一直没有得到房屋修复好的消息。目前，张先生已经办理了房产证，但验房却进行不下去。对此，张先生认为习以认定开发商逾期交房，但开发商则否认逾期交房，只是负有责任。
如今的屋屋买合同是房屋土地管理部门统一印制的合同文本，合同中对交房期有严格规定，并且还有延期交房的惩罚性条款，比如，开发商在逾期若干天内需要支付违约金，购房人在逾期若干天有权退房，并且要求开发商偿付所交房款的利息和双倍定金等。但对于张先生来说，由于他已经办理了交房手续，因此不能认定开发商延期交房。
  一舣情况下，购房看在遇到以下情况时，可以认定房地产开商延期交房：
1.除法律规定的不可抗力和合同里约定的开发商可以免责的原因外，在合同约定的交付时间没有取得建筑工程竣工验收备案表，开发商要按合同约定承但逾期交房的违约责任。
 2.如果出现法律规定的的不可抗办和合同里约定开发商可以免责的原因，但开发商不有在合同约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期交房的违约责任。
3.在交付房屋时，如果房屋没有达到合同的约定的使用条件，购房者可以拒绝收房；没有特别约定的，按开发商逾期交房处理，直到达到使用条件为止。
4.购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款，或有特别的约定，如果没有达到已约定的条件，开发商承担逾期交房责任。
5.开发商超过3个月不能交房时，可认定开发商逾期交房，应承担违约责任。